Nhiều băn khoăn bảng giá đất mới ở TP HCM

Luật sư Trương Anh Tú: Giá đất tiệm cận thị trường áp dụng cho nhiều trường hợp, trong đó có thu hồi đất để tránh thiệt thòi cho người dân, mà đây chính là nguồn cơn của bức xúc, khiếu kiện kéo dài nhiều năm qua. Người dân từng bất bình việc thu hồi đất với giá thấp, nhưng sau khi triển khai xong dự án, giá lại lên cả trăm triệu đồng/m2. Điều này sẽ được khắc phục trong Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định các tỉnh, thành phố phải công khai bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Vì thế, các địa phương, trong đó có TP HCM, đang xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất dự kiến áp dụng từ ngày 1/8. Bảng giá đất được điều chỉnh cho thấy giá trị tăng gấp nhiều lần, có nơi vùng ven ở TP HCM tăng hàng chục lần, phản ánh giá sát với giá thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu: Tôi cho rằng, chưa thật cần thiết ban hành quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020 quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP HCM áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2024. Bởi vì, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định số 56/2023 ngày 21/12/2023 “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn TP HCM”, tăng “hệ số điều chỉnh giá đất” lên 1 lần. Ví dụ, giá đất 3 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi ở quận 1 là 567 triệu đồng/m2 so với giá 405 triệu đồng/m2 trước khi điều chỉnh.

Bên cạnh đó, UBND TP HCM ban hành Quyết định số 13/2023 ngày 8/3/2023 và Quyết định 11/2024 ngày 11/3/2024 “quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn TP HCM” năm 2023, 2024.

Sở Tài nguyên và Môi trường quan ngại “Bảng giá đất” ban hành theo Quyết định số 02/2020 không có quy định “hệ số điều chỉnh giá đất”. Tuy nhiên, khoản 1, Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định rằng, “trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”. Vì thế, việc tiếp tục áp dụng Quyết định số 02/2020 và Quyết định 56/2023 đến hết ngày 31/12/2025 là phù hợp quy định tại khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai 2024.

Ông Lê Hoàng Châu: Dự thảo bảng giá đất sẽ tác động tích cực, người dân có đất bị thu hồi được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, số tiền bồi thường cao hơn trước đây.

Ví dụ, bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án đường Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn, “hệ số điều chỉnh giá đất” cao nhất là 38 lần bảng giá đất, nay có vị trí đất tại huyện Hóc Môn mức giá cao gấp 51 lần bảng giá đất ban hành theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND. Đồng thời, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, “chênh lệch địa tô” được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”. Bởi lẽ, hiện nay, có nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá” - hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực - hay người sử dụng đất thực hiện “chuyển mục đích sử dụng đất” chỉ thực hiện “nghĩa vụ tài chính với Nhà nước” có giá trị thấp hơn, do giá đất của bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường.

Ngoài ra, giá đất của dự thảo bảng giá đất không tác động đến “định giá đất cụ thể” để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Những dự án này không áp dụng bảng giá đất, chủ yếu áp dụng “phương pháp thặng dư” để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án. Tuy nhiên, nó sẽ tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất có xu hướng đòi bồi thường cao hơn trước đây.

Luật sư Trương Anh Tú: Giá do thị trường cung - cầu quyết định, chúng ta không có quyền chấp nhận hay không chấp nhận và tuyệt đối không được áp đặt. Có nhiều ý kiến cho rằng, giá nhà sẽ tăng do thu hồi đất giá cao, nhưng về nguyên tắc không được can thiệp thô bạo vào thị trường.

Việc điều chỉnh bảng giá đất gần hơn với giá thị trường có thể giảm bớt khoảng cách giữa giá thị trường và giá nhà đất chính thức. Điều này giúp cải thiện sự minh bạch trong giao dịch bất động sản và có thể giảm tình trạng thất thu thuế.

Luật sư Trương Anh Tú: Việc điều chỉnh bảng giá đất tại TP HCM theo hướng tăng mạnh sẽ có những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Thứ nhất, làm tăng giá bất động sản. Khi bảng giá đất được điều chỉnh tăng mạnh, giá trị bất động sản cũng tăng theo.

Thứ hai, làm tăng chi phí chuyển nhượng và phát triển dự án. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản có thể gặp khó khăn khi chi phí mua đất và chuyển nhượng tăng. Điều này dễ dẫn đến điều chỉnh giá bán để bù đắp chi phí cao hơn.

Người tiêu dùng có thể cảm nhận được sự gia tăng giá nhà đất. Điều này làm giảm khả năng mua sắm và dẫn đến sự thay đổi trong thị trường nhà ở.

Giá đất cao dễ làm tăng chi phí dẫn đến sự chậm trễ trong triển khai các dự án hạ tầng và quy hoạch.

Ông Lê Hoàng Châu: Các mức giá của dự thảo bảng giá đất phổ biến tăng từ 10 - 20 lần so với bảng giá đất hiện hành, nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường. Mức giá theo dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn nhiều. Đồng thời, nó cũng tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế như chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong khu công nghiệp và tại dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch, cũng như tác động bất lợi đến dự án nhà ở xã hội.

Luật sư Trương Anh Tú: Như tôi phân tích ở trên, việc tăng giá đất cũng có thể đi kèm những chính sách hỗ trợ để cân bằng ảnh hưởng thị trường. Ví dụ, có biện pháp hỗ trợ tài chính cho người mua nhà hoặc điều chỉnh chính sách thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất cho người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất để giảm bớt gánh nặng tài chính cho họ.

Ông Lê Hoàng Châu: Thời điểm hiện nay, TP HCM nên tập trung xây dựng, hoàn thiện “Dự thảo Bảng giá đất lần đầu” để công bố và áp dụng kể từ ngày 1/1/2026. Từ nay đến năm 2025, thành phố nên tiếp tục đánh giá tác động của “Dự thảo Bảng giá đất lần đầu” đối với các đối tượng chịu tác động.

Cụ thể, cần đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cần “hợp thức hóa” quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền nhà ở hiện hữu.

Đồng thời, đánh giá tác động đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp, trong đó có doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.