Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường chưa thực sự rõ ràng

Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, đây là dự án luật lớn, có phạm vi điều chỉnh rộng, nội dung khó, phức tạp, tác động lớn đến đời sống nhân dân và các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, quá trình tiếp thu, chỉnh lý tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau. Các nội dung tại dự luật mới chỉ là dự kiến bước đầu xin ý kiến đại biểu Quốc hội chuyên trách, các cơ quan chưa thống nhất được phương án tốt nhất để chỉnh lý tại dự thảo luật.

Liên quan đến phương pháp xác định giá đất, theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh, một số ý kiến cho rằng, quy định như dự thảo luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng; phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Tiếp thu ý kiến các đại biểu, dự thảo luật chỉnh sửa quy định tại các điều, khoản tại mục 2 chương XI về căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất để thể chế hóa cụ thể hơn yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Việc bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân được thực hiện thông qua các chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và quy định của pháp luật về thuế có liên quan.

Ông Thanh cũng thông tin, một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể hơn về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất. Có ý kiến cho rằng, dự thảo luật đưa ra quy định phương án có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước nhưng chưa quy định rõ như thế nào là “có lợi nhất”. Có ý kiến đề nghị không quy định về các phương pháp định giá đất tại dự thảo luật. Có ý kiến không đồng ý đề xuất bỏ phương pháp thặng dư.

Về vấn đề này, tiếp thu ý kiến các đại biểu, dự thảo luật sửa đổi theo hướng bổ sung quy định rõ tại khoản 4 Điều 158 về nội hàm các phương pháp xác định giá đất. Theo đó, bỏ quy định về việc lựa chọn phương pháp theo nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách Nhà nước”, thay thế bằng quy định về trường hợp áp dụng đối với từng phương pháp cụ thể; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập.

Tuy nhiên, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nêu rõ, nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. Do đó, trên cơ sở ý kiến của các đại biểu, dự thảo luật bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng. Tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành…

Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu kỹ lưỡng các phương pháp xác định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng, thuyết minh đầy đủ, làm rõ nội hàm, nghiên cứu nội dung để quy định tại luật, bảo đảm tính ổn định và tính khả thi của quy định, bảo đảm thể chế hóa theo đúng tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Về phương pháp định giá đất, đại biểu Đinh Thị Phương Lan (đoàn Quảng Ngãi) cho rằng, dự thảo luật đã cụ thể thêm một bước về các quy định về các phương pháp áp dụng định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên bà Lan đề nghị, tiếp tục rà soát các căn cứ định giá đất bao gồm: mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá theo thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Bà Lan cũng đề nghị, luật cần tiếp tục các quy định liên quan đến công cụ quản lý Nhà nước như: kế hoạch quy hoạch sử dụng đất, phân loại đất; điều tiết hạn mức sử dụng đất, giá đất để tạo điều kiện thuận lợi, đảm bảo các quyền của người dân về đất đai theo quy định của Hiến pháp.

Trong khi đó, đóng góp ý kiến vào việc xác định giá đất sáng 25/8, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính Ngân sách Lê Quang Mạnh cho biết, luôn tồn tại sự khác biệt giữa giá được cơ quan Nhà nước, UBND các tỉnh, thành phố quyết định với giá thị trường. Vì vậy, dự luật nên xem xét bổ sung một nguyên tắc miễn trừ trách nhiệm pháp lý nếu coi việc xác định giá đất thấp hơn giá thị trường là thiệt hại cho ngân sách Nhà nước, ông Mạnh đề xuất, cho rằng việc này nhằm đảm bảo tâm lý cán bộ và cơ quan tư vấn trong quá trình thực hiện nhiệm vụ.

Bên cạnh đó, việc định giá cũng bị tác động rất lớn bởi việc thay đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi để quy hoạch các dự án phát triển. Đồng tình xác định giá đất sát với thị trường đảm bảo lợi ích người dân trong trường hợp phát triển khu đô thị, phát triển nhà ở thương mại, song ông Mạnh cho rằng có rất nhiều mục đích thu hồi khác. Do đó, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính Ngân sách đề xuất mở rộng thêm diện được áp dụng xác định giá đất hàng loạt hay các bảng giá đất, để giảm bớt gánh nặng, trách nhiệm pháp lý của các cơ quan.

Trước đó, nguyên tắc định giá đất theo thị trường được cơ quan soạn thảo đưa vào những dự thảo đầu tiên của Luật Đất đai (sửa đổi). Nguyên tắc này được nêu ra trong bối cảnh thị trường đất đai tại Việt Nam hiện vẫn tồn tại cơ chế hai giá. Tức một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù giải tỏa dự án. Hai là giá cả trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Việc chênh lệch này dẫn tới nhiều hệ lụy, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai...