1200 doanh nghiệp BĐS giải thể, “chết trên đống tài sản”, vì đâu?

Theo HoREA, nhiều doanh nghiệp BĐS đã phải quyết liệt tái cấu trúc, cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh. Thậm chí phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO, thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp BĐS có tổng tài sản giá trị lớn, thực hiện các biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn khó bán được hàng do không có người mua. Thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng…“chết trên đống tài sản”.

Doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn khắc nghiệt, vì đâu nên nỗi? Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực BĐS ngày 8/2 cho biết, thời gian qua, thị trường BĐS xuất hiện một số hiện tượng như mất cân đối cung cầu, dư thừa nguồn cung phân khúc cao cấp, thiếu hụt căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội; tình trạng sốt đất cục bộ diễn ra kể từ đầu năm 2021 sau đó là tình trạng thanh khoản sụt giảm, đặc biệt là ở phân khúc đất nền; các vụ việc xảy ra trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp dẫn tới mất niềm tin đối với nhà đầu tư, gây khó khăn trong việc huy động vốn của doanh nghiệp...

Khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp BĐS là “vướng mắc pháp lý” chiếm đến 70%, cùng với đó, vấn đề “trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ”, các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành “nợ xấu” hoặc “nhảy nhóm nợ xấu hơn”.

Ngoài những nguyên nhân trên, cũng có nguyên nhân từ phía các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án BĐS khi vốn vay lệ thuộc vào ngân hàng, tiền bán trái phiếu và huy động từ khách hàng nhưng lại đầu tư dàn trải, vượt quá năng lực tài chính, quản trị, xu hướng chạy theo lợi nhuận đơn thuần, muốn tối đa hoá lợi nhuận, chưa thật sự bảo đảm hài hoà lợi ích giữa doanh nghiệp, người dân và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng.

Thậm chí, có doanh nghiệp chưa tuân thủ pháp luật, có trường hợp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý trách nhiệm hình sự. Các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là nhà đầu tư lướt sóng, trong đó có giới đầu nậu, môi giới, đầu cơ làm nhiễu loạn thị trường BĐS.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khi phát biểu tại Hội nghị Tín dụng BĐS diễn ra ngày 8/2 đã bày tỏ lo ngại về khả năng quản trị của các doanh nghiệp BĐS: “Tôi nghe lãnh đạo Bộ Xây dựng nói có doanh nghiệp ngồi đây đang thực hiện cùng lúc trên 50 dự án. Tôi cũng không hiểu nếu đồng thời triển khai mấy chục dự án liền như vậy thì khi gặp khó khăn, liệu có chủ động được hay không?'’

Só liệu thống kê mới nhất cho thấy, dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Trong đó chủ yếu tập trung vào nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng: Kinh doanh BĐS tăng 11,5% chiếm tỷ trọng 31,28%; dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng tăng 31,1% chiếm tỷ trọng 68,72%. Theo phân khúc dư nợ cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,19%, quyền sử dụng đất chiếm 20,66%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,67%, nhà ở xã hội 0,71%, khác là 13,77%.

Con số này cho thấy, hiện các tổ chức tín dụng vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong 3 năm gần đây, tín dụng trong lĩnh vực BĐS đều tăng, chưa có dấu hiệu giảm, cụ thể năm 2020 là 653 nghìn tỷ đồng, 2021 là 728 nghìn tỷ đồng, năm 2022 là 800 nghìn tỷ đồng. Những tháng cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất với Chính phủ có chính sách nới room tín dụng trong khi room vẫn còn.

Theo Thứ trưởng Sinh, để tiếp cận nguồn vốn tín dụng thuận lợi, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, không chỉ về phía ngân hàng, trước hết các doanh nghiệp cần đáp ứng đảm bảo đủ điều kiện, tiêu chí thì ngân hàng mới an tâm cho vay. Bởi lẽ bản thân ngân hàng cũng phải thực hiện đúng các quy định pháp luật. Doanh nghiệp cũng cần cơ cấu lại các sản phẩm kinh doanh trong lĩnh vực của mình, rà soát lại các dự án để phù hợp nguồn lực của mình, tránh tình trạng vượt quá khả năng của doanh nghiệp.

Dự báo năm 2023 là năm “quyết định sống, còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản. Tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS cần nhiều giải pháp chính sách từ nhiều bộ, ngành, địa phương. Tuy nhiên, với các doanh nghiệp BĐS cần phải tự cứu lấy mình chứ không nên kêu than, trông chờ vào “giải cứu”.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng đưa ra nhiều lưu ý với các doanh nghiệp bất động sản như trong hoạt động kinh doanh, triển khai dự án, cần phải chú trọng việc xây dựng kế hoạch, kiểm soát, theo dõi dòng chu chuyển tiền tệ để có giải pháp chủ động không để lâm vào tình trạng bị động, tắc nghẽn dòng tiền.

Đồng thời phải đẩy mạnh cơ cấu lại, quản trị lại doanh nghiệp, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận và khả năng tiêu thụ sản phẩm để có điều chỉnh phù hợp, đảm bảo năng lực tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng. Nâng cao năng lực tài chính để đa dạng hóa khả năng huy động vốn từ các nguồn vốn khác, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng. Tích cực tham gia thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở giá rẻ có hiệu quả cao theo chủ trương của Chính phủ…