Dư 2-3 căn không bán
Làm giám đốc một công ty truyền thông tại Hà Nội, ông Cường có mong muốn đổi nhà từ mặt đất trong ngõ lên căn hộ cao cấp. Sau hơn 4 tháng tìm hiểu các dự án chung cư cao cấp, ông Cường không chọn được căn nào tại các dự án chung cư mới, đang mở bán tại Hà Nội. Một số lý do khiến ông Cường từ chối mua căn hộ mới như dự án mật độ cao, thiếu tiện ích, vị trí xa trung tâm, không thuận tiện đi lại,...
Ông Cường được nhân viên môi giới tư vấn sang hướng các căn hộ cao cấp đã ở từ lâu tại khu vực trung tâm. Điều ông Cường khá ngạc nhiên là các dự án này có số lượng căn hộ bán rất ít, thậm chí không ai rao bán, mặc dù giá căn hộ cao ngất ngưởng lên tới 80-120 triệu đồng/m2.
Trong khi các dự án chung cư cao cấp hiếm người rao bán thì căn hộ cho thuê vẫn có. Giá thuê căn hộ có đủ đồ tại một số dự án từ 15-20 triệu đồng/tháng.
Nhiều dự án chung cư cao cấp tại khu vực trung tâm đắt khách (Ảnh: D.A)
“Cứ tưởng dự án chung cư đã qua sử dụng thì giá giảm nhưng thực tế vẫn giữ giá, muốn mua cũng khó”, ông Cường cho hay.
Dù rất ưng một dự án chung cư cao cấp tại Trung Hoà Nhân Chính, nhưng không có ai rao bán, ông Cường vẫn quyết mua nhà tại đây. Vợ chồng ông bán nhà mặt đất được hơn 6 tỷ đồng và tìm một căn hộ để thuê ở trong thời gian tìm nhà. “Thuê ở tại dự án cũng là cách mình trải nghiệm chất lượng, dịch vụ tiện ích của căn hộ, đồng thời có cơ hội săn nhà luôn”, ông cho hay.
Sau gần 5 tháng thuê nhà với số tiền lên tới gần 100 triệu, vợ chồng ông Cường tìm được một căn hộ rao bán với giá hơn 8 tỷ đồng.
Cũng phải thuê tới gần 6 tháng mới tìm được nhà để mua như ông Cường là gia đình bà Trần Thị Thắm (quận Thanh Xuân, Hà Nội). Bà Thắm cho hay, do có nhu cầu mua nhà tại một dự án chung cư cao cấp trong khu vực trung tâm của Hà Nội, gia đình bà đã liên hệ với nhiều nhân viên môi giới. Yêu cầu của bà là các dự án chung cư cao cấp, vị trí trung tâm các quận nội thành, căn rộng trên 3 phòng ngủ. Hai vợ chồng đều làm công ty nước ngoài có khoản tích luỹ hơn 10 tỷ đồng nên việc lựa chọn các căn hộ này đều nằm trong khả năng tài chính của gia đình.
Bà Thắm đã làm việc với nhiều nhân viên môi giới, nhưng để tìm được căn hộ cao cấp ở khu vực nội đô đúng như yêu cầu đều rất hiếm. Bà cho hay, hơn một năm nay, không có dự án chung cư cao cấp mới nào ở khu vực nội đô. Các dự án đã đi vào hoạt động đều đã hết, chủ nhà rất ít khi bán. Họ đều là những người nhiều tiền, không có nhu cầu mua bán, có người sở hữu 2-3 căn nhưng để cho thuê.
Khan hàng, giá cao
Theo khảo sát của phóng viên, trong khi các dự án chung cư bình dân đã qua sử dụng một thời gian có dấu hiện không tăng, thậm chí còn giảm giá, các căn hộ cao cấp ở khu vực nội đô, trung tâm đắc địa giá tăng khá mạnh. Số lượng rao bán rất thấp, đội quân môi giới cũng không mặn mà ở mảng này.
Nhiều dự án căn hộ cao cấp lên tới hơn 130 triệu đồng/m2
Anh Trần Quang Minh, một nhân viên môi giới, cho hay, tại khu vực Trung Hoà Nhân Chính từ lâu đã hình thành một mặt bằng giá mới ở những chung cư cao cấp như N05, Mandarin, Diamond,… Khi mở bán, giá những chung cư này đã lên tới 5-6 tỷ đồng/căn, hầu hết người mua đều là những gia đình có điều kiện. Họ sở hữu nhiều bất động sản, thậm chí có gia đình đang cho thuê 3-4 căn. Do không có nhu cầu về tài chính nên họ thường không bán, chỉ để cho thuê. Bên cạnh đó, mức giá căn hộ ở đây khá cao lên tới 8-10 tỷ đồng/căn nên ít người đủ khả năng mua. Chính vì thế, các giao dịch bất động sản tại đây đếm trên đầu ngón tay.
Theo anh Minh, càng vào khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, các căn hộ cao cấp càng giữ giá và tăng theo thời gian.
“Các căn hộ có lợi thế vị trí trung tâm đắc địa, view hồ,… và có chỗ đỗ xe thường có mức giá cao ngất ngưởng, ngang với căn biệt thự ở khu vực ngoài trung tâm. Ở vị trí đủ thuận tiện, trung bình phí cho thuê 0,1-0,4% một tháng, tương đương 4%/năm. Cộng thêm tích sản tăng lên trong giá trị của nhà đất, lãi suất vẫn cao hơn lãi suất gửi ngân hàng”, ông Minh nói thêm.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho hay, các căn hộ cao cấp ở nội đô có tỷ lệ lấp đầy cho thuê cao với giá tốt. Bởi vậy, phân khúc này không chỉ hấp dẫn người mua ở thật, mà còn được các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh săn lùng.
Nguồn: BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, Quý 1/2022
Theo thống kê sơ bộ, thị trường nội đô ngày càng ít xuất hiện các dự án nhà ở, đây cũng là nguyên nhân khiến căn hộ cao cấp giữ giá cao dù thị trường suy giảm mạnh. Với chính sách hạn chế chiều cao công trình, chức năng nhà ở và văn phòng mà thay vào đó là chủ trương tăng cường các dự án không gian công cộng, dịch vụ, tiện ích,… khu vực này khá khan hiếm nguồn cung căn hộ cao cấp.
Báo cáo của CBRE cho thấy, trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.278 USD/m2, tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua do nguồn cung mới hạn chế, đặc biệt là khu vực nằm trong đường vành đai 3. Các dự án cao cấp tại các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa và Tây Hồ ghi nhận mức tăng giá cao hơn trung bình thị trường, ở ngưỡng từ 10% trở lên theo năm.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, giai đoạn tới, tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ mới tại nội đô sẽ vẫn tiếp diễn. Giới đầu tư và người mua nhà hiện chỉ đợi nguồn hàng mới tung ra là "xuống tiền".