Nhà Khang Điền “mắc kẹt” hàng loạt dự án bất động sản

Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2023 được công bố của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) cho thấy, tính chung năm 2023, Nhà Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 2.100 tỷ đồng, giảm 28%. Lợi nhuận sau thuế theo đó cũng sụt giảm hơn 30%, xuống còn 730 tỷ đồng.

Đến cuối năm 2023, tổng tài sản của Khang Điền đạt 26.417 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm. Trong đó, các chỉ tiêu tài sản chính gia tăng trong năm vừa qua là giá trị hàng tồn kho, phần lớn là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án khu dân cư đang phát triển, với mức tăng kỷ lục từ hơn 12.453 tỷ đồng đầu năm lên hơn 18.787 tỷ đồng vào cuối năm, tăng 51% và chiếm 70% tổng tài sản.

Bên cạnh đó, nợ phải trả của Nhà Khang Điền năm 2023 lần đầu vượt 10.000 tỷ đồng, cao nhất từ trước đến nay. Trong số này, nợ vay chiếm 58%, tương đương hơn 6.345 tỷ đồng.

Theo công bố, danh mục bất động sản xây dựng dở dang của Nhà Khang Điền gồm 8 dự án, chiếm tổng tồn kho gần 17.700 tỷ đồng. Trong đó, dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo chiếm giá trị lớn nhất với hơn 6.527 tỷ đồng; tiếp đó là dự án Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông hơn 3.380 tỷ đồng. Kế đến, tồn kho tại dự án Bình Trưng - Bình Trưng Đông là hơn 3.158 tỷ đồng; đây cũng là dự án có lượng tồn kho tăng mạnh nhất, gấp 3 lần so với cách đây 1 năm, góp phần đáng kể cho việc bành trướng số dư khoản mục này.

Cùng đó, dự án Khang Phúc - An Dương Vương cũng tăng gấp đôi tồn kho, lên hơn 1.233 tỷ đồng; dự án Khang Phúc – Khu định cư Phong Phú 2 với giá trị hơn 1.675 tỷ đồng; dự án Khang Phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A gần 610 tỷ đồng. Ngoài ra, danh sách còn có 1 dự án mới xuất hiện trong năm 2023 là Bình Trưng Mới - Bình Trưng Đông, với gần 965 tỷ đồng…

Theo thuyết minh tại ngày 31/12/2023, nhóm công ty của Nhà Khang Điền đã vốn hóa chi phí lãi vay hơn 760 tỷ đồng. Các chi phí này liên quan đến các khoản vay nhằm tài trợ cho việc xây dựng và phát triển các dự án bất động sản của nhóm công ty.

Mặt khác, tăng tồn kho đã khiến cho dòng tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của Nhà Khang Điền âm 1.556 tỷ đồng. Ngược lại, Nhà Khang Điền thu hồi 3.190 tỷ đồng từ đầu tư góp vốn vào đơn vị khác, tuy nhiên doanh nghiệp vẫn phải trả nợ gốc vay hơn 4.519 tỷ đồng. Trong khi đó, số tiền thu từ đi vay chỉ đạt 4.094 tỷ đồng. Do đó, dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính của Nhà Khang Điền âm hơn 293 tỷ đồng.

Đáng chú ý, theo thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất của Nhà Khang Điền, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại 3 dự án gồm: Bình Trưng - Bình Trưng Đông; Khang Phúc – Khu định cư Phong Phú 2; Khang Phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A đã được thế chấp cho các khoản vay ngân hàng.

Cụ thể, quyền sử dụng đất tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án được thế chấp ở VietinBank cho khoản vay 1.067 tỷ đồng, lãi suất 10,5%/năm, để tài trợ dự án tại huyện Bình Chánh, TPHCM.

Tiếp đó là, quyền sử dụng đất và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Bình Trưng Đông và phường Cát Lái, TP Thủ Đức, TPHCM được thế chấp cho khoản vay 1.695 tỷ đồng ở Ngân hàng Phương Đông, nhằm tài trợ dự án Khu nhà ở Bình Trưng Đông.

Cũng tại Ngân hàng Phương Đông, quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu nhà ở 11A, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TPHCM được thế chấp cho khoản vay gần 995 tỷ đồng, tài trợ cho dự án Lê Minh Xuân mở rộng, Khu nhà ở 11A xã Bình Hưng và Khu trung tâm dân cư Tân Tạo - Khu A. Ngoài ra, Khu nhà ở 11A xã Bình Hưng còn được dùng để thế chấp cho khoản vay gần 500 tỷ đồng tại Ngân hàng Phương Đông, nhằm đầu tư góp vốn.

Tương tự, quyền tài sản phát sinh thuộc dự án Lê Minh Xuân mở rộng (có chi phí xây dựng cơ bản dở dang hơn 931 tỷ đồng) được thế chấp cho 2 khoản vay tổng trị giá hơn 988 tỷ đồng ở Ngân hàng Phương Đông, tài trợ cho dự án Khu trung tâm dân cư Tân Tạo - Khu A.