Theo báo cáo giám sát chuyên đề của Ban Đô thị, HĐND TP Hà Nội, chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trên thị trường bất động sản Thủ đô trong nửa đầu năm. Căn hộ chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch.

Tuy nhiên, nguồn hàng đang tập trung mạnh ở nhóm sản phẩm có giá cao. Các căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, khoảng 50-80 triệu đồng/m2, cùng nhóm sang trọng, siêu sang trên 80 triệu đồng/m2 chiếm tới 78% nguồn cung chung cư thương mại mới.

Ở chiều ngược lại, căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp. Điều này khiến phần lớn nguồn cung mới hướng tới nhóm khách hàng có khả năng tài chính tương đối cao.

Tình trạng lệch pha không chỉ diễn ra tại Hà Nội mà còn thể hiện trên phạm vi cả nước. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quý II/2026 ghi nhận khoảng 25.500 căn hộ được mở bán mới.

Trong số này, phân khúc hạng sang và siêu sang từ 80 triệu đồng/m2 chiếm 45% nguồn cung. Căn hộ cao cấp trong khoảng 50-80 triệu đồng/m2 chiếm thêm 37%, trong khi phân khúc trung cấp chỉ chiếm 18%. Các sản phẩm dưới 25 triệu đồng/m2 tiếp tục gần như không có trên thị trường sơ cấp.

Tại Hà Nội, mặt bằng giá còn cao hơn đáng kể. VARS ghi nhận giá căn hộ sơ cấp tại Thủ đô trong quý II ở mức khoảng 123 triệu đồng/m2.

Khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả vì vậy tiếp tục là vấn đề lớn đối với người có nhu cầu mua nhà để ở. Trong khi nguồn cung căn hộ vẫn tăng, phần lớn sản phẩm mới lại nằm ở những phân khúc có giá cao.

Báo cáo của Ban Đô thị cũng chỉ ra một hạn chế khác của thị trường là thiếu dữ liệu đầy đủ về giá giao dịch và số lượng giao dịch chung cư thực tế.

Hoạt động mua bán hiện có sự tham gia của nhiều chủ thể, từ chủ đầu tư, sàn giao dịch, nhà đầu tư thứ cấp đến các đối tác kinh doanh. Cùng một sản phẩm có thể được giao dịch qua nhiều kênh hoặc chuyển nhượng nhiều lần, khiến việc xác định giá bán cuối cùng và lượng giao dịch thực tế gặp khó khăn.

Diễn biến thị trường năm 2026 cũng cho thấy người mua đang thận trọng hơn. Theo Ban Đô thị, sau giai đoạn thị trường bất động sản Hà Nội tăng nóng trong năm 2024-2025, thanh khoản đã có xu hướng chậm lại.

Những sản phẩm được giao dịch chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội và các loại hình có mức giá phù hợp hơn với khả năng tài chính của người mua.

Dòng tiền cũng được đánh giá đang chuyển dần từ tâm lý kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sang quan tâm nhiều hơn tới giá trị thực của bất động sản. Trong khi đó, các sản phẩm đất nền mang tính đầu cơ, phụ thuộc vào tin đồn quy hoạch hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân gặp khó về thanh khoản.

Ngay cả những trường hợp chủ sở hữu giảm giá mạnh, nhóm sản phẩm này vẫn không dễ tìm được người mua.

Ở phân khúc nhà ở xã hội, Hà Nội đang có thêm nguồn cung đáng kể. Từ đầu năm đến nay, thành phố đã khởi công 33 dự án với khoảng 30.000 căn hộ, vượt chỉ tiêu được Chính phủ giao.

Theo kế hoạch, trong năm 2027, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 27 dự án với tổng số 28.696 căn nhà ở xã hội. Giai đoạn 2028-2030, thành phố tiếp tục dự kiến triển khai 101 dự án, cung cấp khoảng 86.216 căn hộ.

Nguồn cung này được kỳ vọng bổ sung thêm lựa chọn cho nhóm người mua có nhu cầu ở thực, trong bối cảnh các dự án thương mại mới tại Hà Nội vẫn chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và siêu sang.