Theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, toàn thành phố hiện có 204 tòa nhà với tổng cộng 19.379 căn hộ tái định cư. Trong đó, 19.360 căn đã được bố trí, tương đương 99,9% quỹ nhà hiện có.

Số căn đã có quyết định bán nhà là 17.363 căn, chiếm 89,7%. Còn lại 1.997 căn đã được bố trí cho các trường hợp tái định cư nhưng chưa được các đơn vị trình quyết định bán nhà.

Trong khi quỹ nhà hiện hữu gần được sử dụng hết, nhu cầu mới lại tăng mạnh khi Hà Nội triển khai đồng loạt nhiều dự án hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị.

Sở Xây dựng cho biết đã tiếp nhận nhu cầu sử dụng căn hộ tái định cư từ 51 phường, xã và các Ban Quản lý dự án đầu tư của thành phố. Tổng nhu cầu trong giai đoạn 2026-2030 là 19.371 căn, chưa tính nhu cầu phát sinh từ Dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng và Dự án Khu đô thị thể thao Olympic.

Riêng năm 2026, nhu cầu dự kiến lên tới 8.663 căn; năm 2027 cần thêm 4.583 căn. Như vậy, chỉ trong hai năm đầu, thành phố cần chuẩn bị 13.246 căn hộ, chiếm hơn 68% tổng nhu cầu của cả giai đoạn.

Quy mô nhu cầu cho thấy việc chuẩn bị quỹ nhà tái định cư cần được tính toán song song với tiến độ thực hiện dự án, đặc biệt tại những khu vực đang triển khai nhiều công trình hạ tầng.

Tại phường Khương Đình, dự án đường Vành đai 2,5 đoạn Nguyễn Trãi - Đầm Hồng có chiều dài 1,52km, thực hiện thu hồi 60.902,1m² đất của 736 trường hợp, gồm 720 hộ gia đình, cá nhân và 16 tổ chức.

Đến ngày 27-5-2026, công tác giải phóng mặt bằng dự án đã hoàn thành. Tổng cộng 418 căn hộ và 202 ô đất tái định cư được bố trí cho các trường hợp đủ điều kiện.

Thực tế này cho thấy bài toán tái định cư không chỉ nằm ở việc có đủ căn hộ, mà còn liên quan đến vị trí, thời điểm bàn giao và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân.

Nhu cầu tái định cư giữa các địa bàn của Hà Nội có sự khác biệt lớn. Phường Thanh Liệt dự kiến cần hàng nghìn căn hộ; phường Đống Đa đề xuất 800 căn phục vụ Dự án Vành đai 2, đoạn Ngã Tư Sở - Cầu Giấy.

Trong khi đó, tại phường Phú Thượng, nhu cầu tái định cư gắn với nhiều dự án, trong đó có Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng. Phường Việt Hưng cũng cần quỹ nhà phục vụ các dự án giao thông, đường sắt và chỉnh trang đô thị.

Với nhu cầu phân bổ không đồng đều theo từng khu vực và từng thời điểm, việc xây dựng quỹ nhà theo cách mỗi dự án chuẩn bị một nguồn riêng có thể hạn chế khả năng sử dụng hiệu quả nguồn lực.

Theo định hướng của thành phố, quỹ nhà cần được phát triển theo hướng đa dạng hóa và có khả năng chuyển đổi linh hoạt giữa các mục tiêu sử dụng như tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà tạm cư và nhà ở xã hội cho thuê.

Nghị quyết số 524/NQ-HĐND ngày 27-1-2026 về điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030 và Quyết định số 1133/QĐ-UBND ngày 13-3-2026 về Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2026-2030 đều đặt ra yêu cầu đa dạng hóa, chuyển đổi linh hoạt công năng các loại hình nhà ở phục vụ an sinh.

Bên cạnh việc tạo thêm nguồn cung, 1.997 căn hộ đã bố trí nhưng chưa trình quyết định bán cũng là phần quỹ cần được rà soát, hoàn thiện thủ tục và đưa vào sử dụng hiệu quả.

Với 19.371 căn hộ cần trong 5 năm, riêng hai năm 2026-2027 chiếm hơn hai phần ba nhu cầu, Hà Nội đang phải đồng thời giải quyết hai bài toán: tạo thêm quỹ nhà mới và nâng hiệu quả sử dụng nguồn lực hiện có.

Việc chuẩn bị quỹ tái định cư vì thế cần được đặt cùng tiến độ giải phóng mặt bằng, thay vì xử lý sau khi dự án đã bước vào giai đoạn di dời. Khi nguồn nhà được chuẩn bị đúng thời điểm, đúng địa bàn và phù hợp nhu cầu, tái định cư sẽ trở thành một trong những điều kiện giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án đô thị, thay vì là khâu phát sinh sau cùng.