Lãi vay cao tạo áp lực lên thị trường thứ cấp

Thị trường căn hộ tại TP HCM và vùng phụ cận đang phân hóa rõ hơn khi lãi suất vay mua nhà thả nổi ở mức 12–15%/năm. Theo báo cáo quý III/2026 của Avison Young Việt Nam, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên thận trọng, còn người có sẵn vốn tự có ngày càng giữ vai trò quan trọng trong giao dịch.

Ở thị trường thứ cấp, căn hộ đã có sổ hồng duy trì thanh khoản ổn định. Ngược lại, một số sản phẩm vướng pháp lý hoặc vừa kết thúc thời gian ưu đãi lãi suất chịu áp lực giảm 5–10%; trong những trường hợp chủ nhà gặp khó khăn tài chính, mức giảm khi thương lượng có thể lên khoảng 12%.

TP HCM: nguồn cung lớn nhưng sức mua chậm lại

Trong quý III, nguồn cung sơ cấp tại TP HCM và vùng phụ cận vượt 11.500 căn, tập trung nhiều ở khu Nam, Tây Bắc và Đông Bắc nhờ động lực hạ tầng. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ còn 28%, phản ánh tâm lý dè dặt trước giá bán cao và chi phí vốn tăng.

Giá sơ cấp bình quân tại TP HCM khoảng 3.850 USD/m2, tương đương 100 triệu đồng/m2. Tại khu lõi trung tâm và bán đảo Thủ Thiêm, căn hộ siêu sang có giá 7.000–15.000 USD/m2 (khoảng 182–390 triệu đồng/m2); phân khúc cao cấp ở khu Đông và khu Nam phổ biến 3.800–5.500 USD/m2 (khoảng 99–143 triệu đồng/m2). Một dự án hạng sang tại khu Tây được ghi nhận ở mức 4.500–4.800 USD/m2, tương đương 117–125 triệu đồng/m2.

Avison Young cho rằng quỹ đất nội thành hạn chế cùng chi phí đất đai, đền bù và phát triển dự án cao tiếp tục nâng đỡ mặt bằng giá sơ cấp. Trong khi đó, lợi suất cho thuê căn hộ nội đô chỉ khoảng 3–4%/năm, thấp hơn nhiều so với lãi vay 12–15%, làm giảm sức hấp dẫn của hình thức đầu tư bằng vốn vay.

Hà Nội: người mua tiền mặt nắm ưu thế

Tại Hà Nội, đà tăng giá diện rộng đã dừng lại sau giai đoạn nóng từ cuối năm 2025 đến nửa đầu năm 2026. Giá sơ cấp trong tháng 7–9 tăng khoảng 1,5–2,3%; hơn 3.200 căn hộ mới được mở bán trong quý, đưa tổng nguồn cung sơ cấp đang chào bán lên gần 11.500 căn.

Hơn 80% rổ hàng mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ trung cấp, bình dân gần như vắng bóng. Giá sơ cấp bình quân đạt khoảng 4.180 USD/m2 (khoảng 109 triệu đồng/m2), còn tỷ lệ hấp thụ giảm về 31%.

Người mua có sẵn tiền mặt đang tìm đến căn hộ đã bàn giao 5–10 năm, có sổ hồng, với giá khoảng 2.000–2.500 USD/m2 (52–65 triệu đồng/m2). Mức này thấp hơn đáng kể so với căn hộ mới ở khu ven đô, nơi giá có thể từ 3.300 USD/m2 (khoảng 86 triệu đồng/m2). Nhóm phân tích cho biết người mua tiền mặt có thể thương lượng giảm 8–12% với chủ nhà đã hết thời gian ân hạn nợ gốc.

Tâm lý quan sát trong tháng 8 và tháng 9/2026, chờ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, đặc biệt nội dung về niên hạn sở hữu chung cư, cùng Luật Đất đai và Luật Phát triển đô thị, cũng góp phần làm chậm quyết định giải ngân.

Đà Nẵng hướng đến nhu cầu ở thực

Thị trường Đà Nẵng đang dịch chuyển từ định hướng phụ thuộc bất động sản nghỉ dưỡng sang phát triển đô thị, phục vụ người dân, chuyên gia, kỹ sư công nghệ và nhân sự quốc tế. Quy hoạch, Khu thương mại tự do Liên Chiểu và tiến độ phát triển cảng Liên Chiểu được kỳ vọng tạo động lực cho thị trường.

Quý III ghi nhận hai dự án mới là The Camellia với 469 căn và S-Light Tower với khoảng 800 căn, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Hơn một nửa giao dịch thành công được báo cáo đến từ nhà đầu tư phía Bắc. Giá sơ cấp bình quân khoảng 3.650 USD/m2 (95 triệu đồng/m2), gần như đi ngang so với quý trước; tỷ lệ hấp thụ dự án mới chỉ khoảng 20%, thấp hơn mức trên 80% tại một số dự án mở bán trước đó của chủ đầu tư uy tín.

Nguồn cung tương lai chưa đồng nghĩa nhà ở vừa túi tiền

Tại TP HCM và vùng phụ cận, hơn 25.000 căn hộ dự kiến ra thị trường trong giai đoạn 2027–2030, với các đợt mở bán bắt đầu từ năm 2027. Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu được kỳ vọng bổ sung nguồn cung cho nhu cầu an cư của người lao động đô thị, nhưng tỷ trọng sản phẩm cao cấp và hạng sang có thể khiến bài toán nhà ở vừa túi tiền chưa sớm được giải quyết.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam và Campuchia, nhận định Hà Nội và TP HCM tiếp tục thu hút đầu tư trong 9 tháng đầu năm 2026. Tuy nhiên, hiệu quả cần được đánh giá cả qua tiến độ triển khai và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế; tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đất đai, quy hoạch là điều kiện then chốt để dòng vốn tạo ra nguồn cung phù hợp.