Thị trường vốn của doanh nghiệp bất động sản đang có sự dịch chuyển rõ rệt khi tín dụng tăng chậm, huy động qua cổ phiếu ở mức thấp, trong khi phát hành trái phiếu tăng mạnh.

Theo VIS Rating, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 8,6%, thấp hơn đáng kể mức 15% cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tổng giá trị cổ phiếu được các doanh nghiệp bất động sản phát hành chỉ khoảng 350 tỷ đồng, giảm 86% so với cùng kỳ năm 2025.

Nguồn vốn từ hoạt động kinh doanh cũng chịu tác động khi sức mua trên thị trường nhà ở có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới trong nửa đầu năm tăng 33% so với cùng kỳ, nối tiếp mức tăng 48% trong năm 2025.

Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ không theo kịp nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm mở bán mới tại hai thị trường lớn giảm còn 73% trong quý II, từ mức 95% của năm 2025. Số giao dịch nhà ở trên toàn quốc cũng giảm 36% so với cùng kỳ.

Lãi suất vay mua nhà bình quân khoảng 14-16% trong năm 2026 được đánh giá là một trong những yếu tố làm giảm sức mua. Khi tốc độ bán hàng chậm lại, doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm thêm nguồn vốn để duy trì hoạt động và triển khai dự án.

Trong bối cảnh đó, trái phiếu nổi lên như một kênh huy động vốn quan trọng. Chỉ trong 9 tháng, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 149.500 tỷ đồng trái phiếu, tăng 126% so với cùng kỳ năm trước.

Quy mô phát hành lớn chủ yếu đến từ một số doanh nghiệp bất động sản có quy mô và khả năng tiếp cận thị trường vốn tốt.

Theo thống kê của VIS Rating, Vinhomes phát hành khoảng 31.000 tỷ đồng trái phiếu trong 9 tháng. Một số doanh nghiệp khác cũng có các đợt huy động quy mô lớn như Hung Long Real Estate Development JSC với 14.000 tỷ đồng và Hung Phat Invest Ha Noi Co., Ltd với 9.300 tỷ đồng.

Lãi suất phát hành trái phiếu bình quân khoảng 11,4%, tăng 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ. Mức chi phí vốn này cho thấy việc huy động qua trái phiếu đang trở nên đắt đỏ hơn, dù đây vẫn là một trong những kênh vốn quan trọng đối với doanh nghiệp địa ốc.

Trước áp lực vốn, một số chủ đầu tư quy mô trung bình cũng lên kế hoạch tăng vốn trong nửa cuối năm. Theo kế hoạch được thông qua tại đại hội đồng cổ đông, Novaland dự kiến huy động 8.000 tỷ đồng, Phát Đạt 1.996 tỷ đồng và Hải Phát 1.500 tỷ đồng, chủ yếu phục vụ thanh toán trái phiếu đến hạn và phát triển dự án.

Ở chiều ngược lại, việc huy động vốn qua cổ phiếu chưa cho thấy dấu hiệu cải thiện. Giá trị phát hành trong 6 tháng đầu năm chỉ tương đương khoảng 3% tổng giá trị phát hành của cả năm 2025.

Đà phát hành trái phiếu được dự báo còn kéo dài khi nhu cầu tái cấp vốn của các doanh nghiệp bất động sản vẫn lớn.

VIS Rating ước tính khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong giai đoạn từ quý IV/2026 đến hết năm 2027. Bên cạnh nghĩa vụ trả nợ, doanh nghiệp vẫn cần vốn để tiếp tục triển khai các dự án quy mô lớn.

Điều này có thể khiến hoạt động phát hành trái phiếu duy trì ở mức cao trong thời gian tới. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn giữa các nhóm doanh nghiệp được dự báo có sự phân hóa rõ hơn.

Trong khi những chủ đầu tư lớn có khả năng tái cấp vốn tốt hơn nhờ tiến độ bàn giao dự án, quy mô tài sản và quan hệ tín dụng lâu năm, nhóm doanh nghiệp nhỏ hoặc có dự án vướng pháp lý sẽ chịu nhiều áp lực hơn.

VIS Rating dự báo hồ sơ tín nhiệm của ngành bất động sản nhà ở có thể suy yếu trong nửa cuối năm 2026. Rủi ro thanh khoản được đánh giá cao đối với các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào thị trường thứ cấp hoặc có dự án đình trệ vì vấn đề pháp lý.

Đáng chú ý, áp lực huy động vốn diễn ra trong bối cảnh thị trường nhà ở chưa thực sự thuận lợi. Giá sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong quý II chỉ tăng khoảng 1% so với quý trước, trong khi giá trên thị trường thứ cấp đã có sự điều chỉnh trên diện rộng.

Với nguồn cung tiếp tục tăng nhưng thanh khoản suy yếu, khả năng tạo dòng tiền từ bán hàng của chủ đầu tư có thể chịu sức ép. Khi đó, nhu cầu tái cấp vốn cho các khoản nợ đến hạn và vốn cho dự án sẽ tiếp tục là bài toán lớn đối với doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2026 và năm 2027.