Hết thời "đất nền", chung cư đang là phân khúc nhà ở được nhiều người săn lùng. Giá chung cư liên tục tăng suốt từ năm 2023 đến nay và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Thậm chí, sau Tết, giá chung cư tiếp tục bất ngờ lập mặt bằng giá mới. Theo dự báo việc khan hiếm nguồn cung sẽ khiến đà tăng mặt hàng này chưa dừng lại.
Quan sát thực tế cho thấy, hiện giá chung cư tại TPHCM và Hà Nội đã tăng 50-100% trong 3-5 năm qua đẩy giá các căn hộ mới 2 phòng ngủ ở ngưỡng từ 2-5 tỷ căn, căn hộ 3 phòng ngủ có giá 6-10 tỷ/căn tỷ. Giá vốn tăng khiến tỷ suất đầu tư chung cư tại các thị trường này không còn hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư mặc dù giá thuê tăng.
Tuy vậy, người mua nhà chung cư cần nên cẩn trọng, tránh mua những kiểu dưới đây:
1. Các chung cư có dịch vụ quản lý kém
Hiện nay, dịch vụ bất động sản ở một số khu dân cư chưa tốt, có hai tình trạng chính: một là các khu dân cư có tỷ lệ trống cao. Do nhiều chủ sở hữu tài sản nợ tiền tài sản đã lâu nên dịch vụ tài sản không tốt. Loại còn lại là các chung cư cũ, nơi phí bất động sản rất thấp và dịch vụ bất động sản cũng rất kém. Một cộng đồng có dịch vụ chung cư kém sẽ có những đặc điểm sau:
Không nên mua chung cư có dịch vụ quản lý kém.
Người bảo vệ không có trách nhiệm, người ngoài có thể tùy ý ra vào.
Xe cộ đậu bừa bãi, không ai quản lý.
Cơ sở hạ tầng như đèn đường, thiết bị tập thể dục hư hỏng, không ai thay thế kịp thời.
Rác không thể dọn kịp thời, không có hành lang, người ta dọn dẹp thường xuyên. Trong một cộng đồng như thế này, chủ nhà không chỉ có kinh nghiệm sống kém mà còn khó bán được nhà.
2. Chung cư cũ cao tầng
Những bất cập chính của chung cư cao tầng cũ là:
Diện tích chung lớn, thường đạt hơn 25-30% và phải trả nhiều loại phí cho diện tích chung.
Cộng đồng chung cư cao tầng cũ sẽ gặp khó khăn sẽ bị phá hủy trong tương lai và chỉ có thể bị phá bỏ. Duy trì hoạt động với những sửa chữa nhỏ. Một ngôi nhà như thế này có thể sẽ mục nát.
Cư dân trong các khu chung cư cao tầng cũ ra vào phải dựa vào thang máy, một khi thang máy bị hỏng hoặc đang bảo trì thì chỉ có thể di chuyển bằng cầu thang bộ, rất bất tiện.
Cộng đồng dân cư cao tầng cũ phải đóng kinh phí bảo trì cao để duy trì hoạt động do đã cũ. Nhiều cư dân cảm thấy rằng việc sống trong một tòa nhà cũ như vậy là không hiệu quả về mặt chi phí và phải trả nhiều tiền như vậy một cách thường xuyên.
Nhà ở khu chung cư cao tầng cũ dễ mua nhưng khó bán.
3. Chung cư cũ và xuống cấp ở trung tâm thành phố
Tại các trung tâm đô thị của nhiều thành phố, có một số lượng lớn các chung cư cũ được xây dựng từ những năm 1970 và 1980. Tuy nhiên, có hai vấn đề lớn với những ngôi nhà cũ và nhỏ: một là môi trường sinh hoạt cộng đồng nghèo nàn, diện tích cây xanh ít. Ngoài ra, các khu dân cư cũ có rất ít chỗ đậu xe, người gác cửa đều là người lớn tuổi.
Thứ hai là ngôi nhà cũ nát được xây dựng từ trước cuộc cải cách nhà ở vào thế kỷ trước, thiết kế của ngôi nhà thiếu tính tiện ích, mọi trang thiết bị đều cũ kỹ, thậm chí kết cấu của ngôi nhà cũng bị hư hỏng ở nhiều mức độ khác nhau. Nếu những cộng đồng cũ như thế này không bị phá bỏ, trong tương lai không những giá nhà tiếp tục giảm mà còn xảy ra tình trạng “có giá mà không có thị trường”, người giàu sẽ không mua những cộng đồng như vậy.
4. Chung cư ở ngoại ô
Ưu điểm lớn nhất của chung cư ở vùng ngoại ô là độ bao phủ xanh cao, bước vào một cộng đồng như vậy giống như bước vào một công viên. Tuy nhiên, nhược điểm cũng thấy rõ đó là xung quanh trường học, bệnh viện, siêu thị, tuyến xe buýt… chưa theo kịp, người dân muốn làm gì thì chỉ có thể vào khu vực trung tâm, rất bất tiện.
Ngoài ra, giá nhà ở các khu dân cư ngoại thành thường có nhiều khả năng giảm do thiếu cơ sở vật chất hỗ trợ, sau đó đến lượt giá nhà ở trung tâm thành phố điều chỉnh. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư sẽ chọn cách rút lui càng sớm càng tốt đối với những ngôi nhà ở vùng sâu, vùng xa như thế này, nếu không sau này rất có thể sẽ mất sạch tiền.
