Minh bạch trong tiếp cận để tránh đầu cơ đất đai

Góp ý vào Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam đã nêu ý kiến về việc sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận quyền sử dụng đất.

Ông Thực cho biết, vấn đề nhà đầu tư được thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất trong việc bồi thường, chuyển mục đích sử dụng đất trong dự án đô thị, nhà ở thương mại hay không còn có ý kiến khác nhau.

Ông Thực ủng hộ phương án thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để tạo sự công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai; tạo ra nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.

Theo ông Thực, Nghị quyết 18 đã nêu "thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất" thì mới khắc phục được hạn chế, bất cập lớn hiện hành. Phải kiên trì thực hiện nguyên tắc xuyên suốt này.

Thỏa thuận quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, nhưng việc thỏa thuận gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các dự án đô thị, nhà ở thương mại là nội dung liên quan đến lợi ích chung, không phải “cốt ở đôi bên” nữa mà phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của Nhà nước để bảo đảm tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích và mục đích phát huy hiệu quả sử dụng đất.

“Thực tế, các dự án đô thị, nhà ở thương mại nếu chỉ mình chủ đầu tư cũng không thực hiện được nếu Nhà nước không làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư“, ông Ngô Sách Thực nêu rõ.

Ông Thực cho rằng, hầu như các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Bởi nhiều năm gần đây, nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án đầu tư, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai.

"Dự thảo Luật Đất đai nếu để 2 cơ chế bồi thường trong cùng 1 dự án cũng sẽ tiếp tục phát sinh phức tạp. Tuyệt đại đa số ý kiến đã thống nhất nguyên tắc: Muốn tiếp cận được đất đai thương mại phải thông qua đấu giá, qua sàn giao dịch", ông Ngô Sách Thực nêu quan điểm.

Cũng theo ông, Nghị quyết số 18 chủ trương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là định hướng lâu dài rất đúng đắn nhưng cần phải có lộ trình để các địa phương tổ chức phát triển quỹ đất...

Ngoài ra, luật đã bỏ khung giá đất, cơ chế bảng giá đất theo giá thị trường thì việc nhà nước hay doanh nghiệp thỏa thuận cũng phải sát giá trị của đất. Mặt khác, chính sách, giải pháp đưa ra phải hướng tới nhu cầu thực về nhà ở, lành mạnh thị trường bất động sản, chống“ thao túng“, “đầu cơ“ thì phải công khai, minh bạch cơ chế.

Tuy nhiên, cũng phải thấy được mặt ưu điểm của việc tự thỏa thuận đã thúc đẩy việc thực hiện nhanh các dự án vừa qua. Bởi vậy, trong giai đoạn này nên có một điều khoản chuyển tiếp trong dự thảo luật cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án, bao gồm cả dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Về Điều 128 về sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất, ông Ngô Sách Thực cho hay, qua nghiên cứu các quy định hiện hành, ông thấy khi hợp đồng góp vốn bị chấm dứt do hết thời hạn góp vốn hoặc theo thỏa thuận của các bên thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.

Trường hợp bên nhận góp vốn nếu đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bị thu hồi giấy chứng nhận để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên góp vốn.

Việc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó lại thu hồi và cấp lại do không thực hiện hợp đồng và thời hạn sử dụng đất còn lại của đất theo ông Thực là rào cản không khuyến khích tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp và thỏa thuận chuyển nhượng, góp vốn vào dự án để sản xuất, kinh doanh theo tinh thần Nghị quyết 18, đó là: “đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp“.

Lý do là vì người có quyền sử dụng đất sợ mất quyền vì không còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư lo thời gian sử dụng đất còn lại ngắn.

“Vấn đề này cần phải được quy định rõ. Việc cấp đi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với nhiều thủ tục hành chính sẽ làm tăng chi phí tuân thủ pháp luật, không đúng với chủ trương phát triển“, ông Thực cho hay.

Đối chiếu với các quy định hiện hành liên quan, theo ông Thực, hai bên có thể căn cứ vào quy định của pháp luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư… để thương lượng nhằm đạt được thỏa thuận trên cơ sở hài hòa, đảm bảo quyền lợi của mỗi bên.

Nếu hai bên không thể thỏa thuận mức giá bồi thường thì bên chủ đầu tư thực hiện dự án không có quyền thu hồi đất của người dân. Đây là điểm rất vướng mắc vì chỉ có 1 người không nhất trí thì dự án không thực hiện được.

Quy định là cơ sở thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất theo pháp luật về dân sự, Nhà nước không can thiệp vào giá thỏa thuận của các bên, nhưng thực tế các dự án, nhất là việc tích tụ ruộng đất vào sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất có hiệu quả thì đều phải có sự tham gia của Nhà nước mới thực hiện được. Cần quy định nguyên tắc đồng thuận và sự tham gia của chính quyền không chỉ giữ thẩm quyền cho phép mà đóng vai trách nhiệm thúc đẩy.

Cũng theo ông Thực, cần phải thể chế rõ “Quy định cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn“.