Bảng giá đất mới: HoREA kiến nghị để TPHCM “ghi điểm” trong lòng dân

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa ký công văn khẩn gửi UBND TPHCM, Sở TN&MT TPHCM liên quan việc về việc thông tin ban hành bảng giá đất mới.

HoREA đề nghị cần đặt mình vào hoàn cảnh của người dân để thấy rõ hơn vì sao tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ 1/8/2024.

HoREA trước đó đã có văn bản ngày 31/7 về việc đề nghị chưa nên ban hành bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8/2024, mà nên tập trung xây dựng Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024”.

Lý do được HoREA đưa ra căn cứ vào khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định “1. Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương” và khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định “trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp” và các quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Trong văn bản mới ngày 1/8, HoREA đề nghị Cơ quan soạn thảo Bảng giá đất nên đặt mình vào hoàn cảnh của người dân để thấy rõ là vì sao tại thời điểm hiện nay chưa nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8/2024, mà chỉ nên tập trung xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024, trên cơ sở nghiên cứu các trường hợp người dân có nhu cầu xin cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất”, sau đây gọi là “Giấy chứng nhận”.

HoREA dẫn ví dụ, trường hợp 1: Ông A làm hồ sơ xin cấp “Giấy chứng nhận” cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, thửa đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp có giá là 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 trong Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của UBND thành phố, mà nếu được cấp “Giấy chứng nhận” cho căn nhà này thì ông A chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng tính theo công thức sau đây: Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 - 0,2 triệu đồng/m2) = 660 triệu đồng.

Nếu tính tiền sử dụng đất theo “dự thảo bảng giá đất” dự kiến quy định đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 (tăng 9,55 lần) thì ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng tính theo công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m2 x (65 triệu đồng/m2 - 3,2 triệu đồng/m2) = 6,18 tỷ đồng.

Do vậy, nếu thực hiện theo “dự thảo bảng giá đất” thì số tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Trường hợp 2: Bà B đã có quyền dụng đất thửa đất 200 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh và do trước đây không đủ khả năng tài chính nên bà B chỉ xin cấp “Giấy chứng nhận” cho phần diện tích 100 m2 “đất ở” đã xây dựng nhà, còn lại phần diện tích 100 m2 sân xi măng được xác định là “đất trồng cây nông nghiệp ngắn ngày” trong “Giấy chứng nhận”, nay bà B có nhu cầu làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với 100 m2 sân xi măng thành “đất ở”.

Tương tự như trường hợp ông A, nếu được tính tiền sử dụng đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND thì Bà B chỉ phải nộp thêm tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng nhưng nếu phải tính tiền sử dụng đất theo “dự thảo bảng giá đất” thì bà B sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Trường hợp 3: Ông C làm hồ sơ xin “tách thửa” 1.000 m2 đất nông nghiệp liền kề với thửa đất có nhà ở của ông, đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành 05 thửa “đất ở”, mỗi thửa có diện tích 200 m2 để chia cho các con. Phần diện tích 1.000 m2 đất nông nghiệp này nằm tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, mà nếu được “tách thửa” thì ông C chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,6 tỷ đồng tính theo công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = 1.000 m2 x (6,8 triệu đồng/m2 - 0,2 triệu đồng/m2) = 6,6 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nếu phải tính tiền sử dụng đất theo “dự thảo bảng giá đất” đối với trường hợp đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2 thì ông C sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 61,8 tỷ đồng tính theo công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = 1.000 m2 x (65 triệu đồng/m2 - 3,2 triệu đồng/m2) = 61,8 tỷ đồng.

Do vậy, nếu thực hiện theo “dự thảo bảng giá đất” thì số tiền sử dụng đất mà ông C phải nộp sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

HoREA cho biết, nếu đặt câu hỏi cho các trường hợp của ông A, bà B và ông C (trên đây) được đề nghị lựa chọn số tiền sử dụng đất phải nộp, hoặc là theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND hoặc là theo “dự thảo bảng giá đất” thì chắc chắn là ông A, bà B và ông C sẽ đề nghị lựa chọn số tiền sử dụng đất phải nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND để phù hợp với khả năng tài chính của nhiều cá nhân, hộ gia đình hơn.

HoREA cho hay, Hiệp hội rất hoan nghênh Sở Tài nguyên Môi trường đã công bố “Dự thảo Bảng giá đất” giúp cho người dân TP HCM biết rõ “giá đất” trong thời gian tới đây và đã được người dân đặc biệt quan tâm, thậm chí “khá sốc” với các mức giá đất mới trong “Dự thảo Bảng giá đất”. Nhất là những người có nhu cầu xin cấp “Giấy chứng nhận” của hơn 13.035 thửa đất chưa được cấp “Giấy chứng nhận” chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn thành phố hoặc những người có nhu cầu xin “hợp thức hóa” quyền sử dụng đất các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu. Hay như những người có nhu cầu xin “tách thửa” đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, như các trường hợp của ông A, bà B, ông C như các ví dụ trên.

Do vậy, HoREA nhận thấy tại thời điểm hiện nay, chưa thật cần thiết ban hành “Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND quy định về Bảng giá đất trên địa bàn TP HCM áp dụng từ ngày 01/08/2024 đến ngày 31/12/2024”.

HoREA cho rằng, UBND TPHCM nên tiếp tục áp dụng “Bảng giá đất” và “hệ số điều chỉnh giá đất” hiện hành trong giai đoạn từ nay đến ngày 31/12/2025 theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp “Giấy chứng nhận” và “chạy tiền” để nộp tiền sử dụng đất theo “giá cũ” để giảm bớt áp lực tài chính cho người dân và làm được điều này thì thành phố sẽ “ghi điểm” trong lòng dân.

Liên quan bảng giá đất mới, tại phiên họp thường kỳ tháng 7/2024 về kinh tế xã hội vào chiều 1/8, ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, cho biết, người dân và dư luận rất quan tâm đến việc bảng giá đất mới. Thông tin này sẽ tác động đến nhiều đối tượng nên cần bàn thảo, xem xét kỹ.

Tại cuộc họp, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố cho biết, trong số các nội dung triển khai Luật Đất đai sửa đổi, UBND cấp tỉnh được xem xét, sử dụng bảng giá đất cũ hoặc điều chỉnh bảng giá đất. Thành phố đã có chủ trương điều chỉnh bảng giá đất cũ.

Theo ông Thắng, việc điều chỉnh bảng giá đất gồm 7 bước. Hiện tại, sở đã hoàn thành 6 bước, toàn bộ dữ liệu của đơn vị tư vấn thu thập trên toàn địa bàn được cân chỉnh lại và chuyển cho tổ giúp việc của HĐND Thành phố xem xét, thẩm định.

“Xin nói rõ lại, bảng giá đất lần này là bảng giá điều chỉnh, chúng ta chưa xây dựng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai. Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng và áp dụng từ ngày 1/1/2026”, ông Thắng nói.

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM thông tin thêm, bảng giá điều chỉnh hiện nay là điều chỉnh lại bảng giá cũ, cập nhật giá đất giao dịch hiện hành, giá bồi thường đã được phê duyệt, giá cụ thể của thị trường để đảm bảo không gây thất thoát trong bối cảnh bảng giá cũ quá thấp.

Ví dụ, trên địa bàn có một số tuyến đường theo bảng giá cũ chỉ 1 - 2 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá giao dịch thực tế lên tới 100 - 200 triệu đồng/m2. Do đó, thành phố cần cân chỉnh lại để có bảng giá phù hợp nhất sử dụng trong giai đoạn này.

Ông Thắng cho biết, trong tháng 7, số lượng hồ sơ đất đai của Thành phố tiếp tục tăng. Cụ thể, toàn địa bàn tiếp nhận gần 40.000 hồ sơ đất đai trong tháng 7, nhiều nhất vẫn là các hồ sơ mua bán, thế chấp.

“Do hồ sơ nhà đất tăng nên nguồn thu liên quan đất đai của Thành phố là hơn 12.000 tỷ trong 7 tháng qua. Điều này cho thấy người dân có nhu cầu cao về lĩnh vực giao dịch bất động sản, thế chấp bất động sản", ông Thắng nhìn nhận.