Hầu hết các công ty địa ốc đều ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sụt giảm, bên cạnh đó là áp lực chôn vốn hàng nghìn tỷ đồng bởi hàng tồn kho và gánh nặng nợ vay.
Hàng tồn kho chất đống là Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, NVL) với giá trị lên tới 134.485 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm và chiếm 52% tổng tài sản. Trong đó, Novaland ghi nhận 122.559 tỷ đồng là bất động sản để bán đang xây dựng (chủ yếu bao gồm các khoản chi phí tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng và chi phí khác), khoảng 11.807 tỷ đồng là bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành và 105 tỷ đồng là hàng hóa bất động sản.
Tại ngày 31/12/2022, giá trị hàng tồn kho của Novaland được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 57.675 tỷ đồng, tăng 65% so đầu năm.
Về nợ vay, tổng nợ của Novaland tại thời điểm cuối năm là 64.576 tỷ đồng, tăng khoảng 4.000 tỷ đồng so với hồi đầu năm, trong đó nợ ngân hàng 11.019 tỷ đồng, nợ phát hành trái phiếu 44.169 tỷ đồng và vay bên thứ ba là 10.079 tỷ đồng.
Credit Suisse là chủ nợ cho vay ngắn hạn lớn nhất với dư nợ 1.905 tỷ đồng. Tuy nhiên, áp lực lớn nhất cho việc trả nợ của Novaland trong ngắn hạn lại là trả nợ trái phiếu. VPBank là chủ nợ trái phiếu lớn nhất của Novaland trong ngắn hạn.
Novaland sắp sửa phải trả trong năm 2023 cho VPBank khoản nợ trái phiếu 7.000 tỷ đồng và đây là trái phiếu được đảm bảo bằng quyền tài sản liên quan đến một dự án tại Quận 2, TP.HCM. Ngoài ra, Novaland cũng nợ 1.100 tỷ đồng trái phiếu đối với VPBank chi nhánh TP.HCM với đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản của một phần dự án tại Biên Hòa, Đồng Nai.
Không chỉ ngân hàng thương mại, Novaland hiện còn nợ trái phiếu rất nhiều công ty chứng khoán và đa phần trái phiếu do công ty chứng khoán thu xếp được đảm bảo bởi cổ phần Công ty sở hữu bởi cổ đông.
 |
| Lượng tồn kho và nợ vay vẫn còn cao ở doanh nghiệp bất động sản. |
Đứng ở vị trí thứ hai có khối tồn kho lớn là Vinhomes (VHM) với giá trị cuối năm 2022 đạt hơn 65.800 tỷ đồng, tăng 130% so với cuối năm 2021. Lượng hàng tồn kho của Vinhomes chủ yếu nằm ở các dự án bất động sản dở dang với giá trị đạt 62.368 tỷ đồng, gấp 2,5 lần so với đầu năm, chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire, Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown và các dự án khác.
Trong khi đó, bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành của doanh nghiệp này là 479 tỷ đồng, bất động sản mua để bán là 148 tỷ đồng, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang là 2.187 tỷ đồng, còn lại là hàng tồn kho khác.
Vinhomes cho biết, giá trị hợp đồng ký mới (doanh số) trong năm 2022 đạt mức kỷ lục 128.200 tỷ đồng, tăng 62% so với năm 2021. Doanh số chưa bàn giao là 107.600 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với thời điểm cuối năm 2021.
Đầu tư Nam Long (NLG) ghi nhận giá trị hàng tồn kho ở mức 14.829, giảm 8% so với đầu năm, song vẫn chiếm tới 55% tổng tài sản. Tồn kho của NLG chủ yếu nằm ở các dự án dở dang, bao gồm: Dự án Izumi (8.300 tỷ đồng), Southgate (3.516 tỷ đồng), Waterpoint (1.454 tỷ đồng), Cần Thơ (507 tỷ đồng), Akari (410 tỷ đồng), Phú Hữu (240 tỷ đồng), Nguyên Sơn (106 tỷ đồng)…
Nam Long có 13.773 tỷ đồng nợ phải trả, tăng 36% so với đầu năm. Trong đó, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn là 3.271 tỷ đồng, tăng 33%. Tổng nợ vay tài chính của doanh nghiệp ghi nhận 5.179 tỷ đồng, trong đó, vay ngắn hạn 1.804 tỷ đồng và vay dài hạn 3.375 tỷ đồng.
Một doanh nghiệp bất động sản khác là Tập đoàn Đất Xanh (DXG) ghi nhận lượng hàng tồn kho tăng 27% so đầu năm lên 14.238 tỷ đồng và chiếm hơn 46% tổng tài sản. Trong đó, bất động sản dở dang chiếm 84%, đạt hơn 11.900 tỷ đồng; bất động sản thành phẩm là 1.598 tỷ đồng.
Ngoài ra, doang nghiệp này cũng mạnh tay sử dụng đòn bẩy khi tổng nợ vay tăng 29% so với đầu năm, lên gần 5.800 tỷ đồng. Số nợ trái phiếu ngắn hạn và dài hạn đến hạn trả của công ty đã giảm hơn 75% so với đầu năm, chỉ còn gần 467 tỷ đồng. Tuy nhiên, số nợ trái phiếu dài hạn lại tăng gần 26%, lên gần 1.789 tỷ đồng. Trong năm, doanh nghiệp phải trả 486 tỷ đồng tiền lãi vay.
Ở một diễn biến khác, vào ngày 3/1 DXG đã thông qua nghị quyết HĐQT về việc vay vốn Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An với số tiền 1.080 tỷ đồng nhằm bổ sung vốn kinh doanh và/hoặc đầu tư dự án. Thời hạn vay là 1 năm và tự động tái tục. Lãi suất khoản vay là 8%/năm.
Đáng chú ý, vào tháng 8/2022, DXG đã thông qua kế hoạch huy động 300 triệu USD từ việc phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế để đầu tư mua 800 triệu cổ phần phát hành mới tại Bất động sản Hà An.
Theo phương án, thời gian thực hiện là trong năm 2022 ngay sau khi công ty nhận được tiền từ việc phát hành trái phiếu. Tuy nhiên sau thời điểm Nghị quyết trên ban hành, DXG vẫn chưa công bố kết quả của đợt phát hành trên.
Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) cũng là doanh nghiệp ghi nhận tồn kho khá lớn với giá trị cuối năm 2022 đạt hơn 12.440 tỷ đồng, giảm nhẹ so với thời điểm cuối quý 3/2022, nhưng tăng hơn 60% so với cuối năm 2021.
Hàng tồn kho của KDH chủ yếu là bất động sản xây dựng dở dang, bao gồm: Dự án Khang Phúc - Khu Dân cư Tân Tạo (5.316 tỷ đồng), Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.258 tỷ đồng), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (1.078 tỷ đồng) và một số dự án khác.
Ngoài 3 dự án trên, Nhà Khang Điền cũng ghi nhận mức tăng tồn kho tại các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A, Khang Phúc - Lovera Vista và Khang Phúc - An Dương Vương. Cùng với đó, Khang Điền cũng ghi nhận 725 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng.
Năm qua, Nhà Khang Điền tăng vay nợ mạnh lên hơn 6.700 tỷ đồng, so với đầu năm 2.500 tỷ đồng. Theo thuyết minh, công ty đẩy mạnh vay nợ tài chính nhằm tài trợ vốn cho các dự án Tân Tạo - khu A, Lê Minh Xuân mở rộng, 11A Bình Hưng, khu nhà ở phường Phú Hữu, thông qua vay vốn ngân hàng OCB và Vietinbank với lãi suất 10,5 - 11,4%/năm.
Ngoài ra, Nhà Khang Điền cũng vay trái phiếu với dư nợ đạt 1.100 tỷ đồng, ghi nhận từ 2 lô trái phiếu tín chấp có kỳ hạn trả gốc trong năm 2025, lãi suất 12%/năm, mục đích là tăng quy mô vốn hoạt động.
Một doanh nghiệp khác có lượng hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng là Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR). Hàng tồn kho của PDR đạt 12.131 tỷ đồng, chủ yếu là các dự án The EverRich 2 (3.597,8 tỷ đồng), Bình Dương Tower (2.340 tỷ đồng), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.993,9 tỷ đồng), Phước Hải (1.518,7 tỷ đồng), The EverRich 3 (877 tỷ đồng), Trần Phú Đà Nẵng (636,4 tỷ đồng),…
Về các khoản nợ, tính đến hết quý 4/2022, tổng nợ của PDR là hơn 13.500 tỷ đồng, tăng 1.477 tỷ đồng so với hồi đầu năm 2022. Trong đó, dư vay nợ thuê tài chính ngắn hạn 2.667 tỷ đồng, tăng 1.860 tỷ đồng; dư vay nợ thuê tài chính dài hạn 1.772 tỷ đồng, giảm 850 tỷ đồng so với đầu năm.
Đối với các khoản nợ vay này, phần lớn PDR vay từ các ngân hàng, thời gian đáo hạn trong vài năm tới. Tuy nhiên, tổng nợ vay trái phiếu hơn 2.500 tỷ đồng PDR phải trả trong năm 2023. Đây là áp lực rất lớn đối với doanh nghiệp trong năm nay.
Theo PDR, các khoản vay trái phiếu phải trả trong năm 2023 được phát hành năm 2021, thế chấp bằng hàng chục triệu cổ phiếu PDR và các tài sản liên quan đến bất động sản. Trước mắt, PDR phải đối mặt kỳ thanh toán gốc trái phiếu gần 400 tỷ đồng vào ngày 2/2/2023.
|
Bất động sản năm 2023 đối mặt thách thức
Theo báo cáo của Chứng khoán VNDirect về triển vọng năm 2023, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức. Nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng và sự giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Lãi suất tăng mạnh trong nửa cuối năm nay cũng làm suy yếu nhu cầu mua của khách hàng.
Ngoài ra, nguồn cung mới có thể sụt giảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật Đất đai sửa đổi. VNDirect đưa ra quan điểm không lạc quan về sự phục hồi của bất động sản nhà ở trong ngắn hạn. Rủi ro mất khả năng thanh toán của chủ đầu tư vẫn là mối lo lớn nhất.
Trong khi đó, báo cáo chiến lược năm 2023 vừa công bố, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, ngành bất động sản cả nước trong năm 2023 nhìn chung vẫn đối mặt với nhiều thách thức trong bối cảnh lãi suất đang neo ở mức cao.
VDSC cho rằng, một số khó khăn mà ngành này có thể sẽ phải đối mặt có thể kể đến như cung, cầu một số phân khúc phục vụ mục đích đầu tư (đất nền và bất động sản du lịch nghỉ dưỡng) dự báo tiếp tục giảm. Hoạt động giao dịch bất động sản cũng cho thấy dấu hiệu chững lại từ quý 3/2022.
Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà hiện ở mức cao và rủi ro kéo dài trong năm tới khiến thanh khoản các dự án thuộc phân khúc đầu tư khó có sự cải thiện đáng kể.
|