Thông tin TP Hà Nội đặt mục tiêu giai đoạn 2021-2025 có thêm 5 huyện ven đô lên quận, dự kiến xây dựng 2 thành phố trực thuộc khiến các nhà đầu tư ráo riết gom đất khu vực các huyện vùng ven Hà Nội, trong đó có nhiều vị trí đất thổ canh. Nhu cầu gom đất của các nhà đầu tư đã tạo nên cơn sốt đất ở Mê Linh, Đông Anh, Sóc Sơn, Thạch Thất, Quốc Oai thời gian vừa qua và Hoài Đức, Thanh Trì, Đan Phượng gần đây.
Biến đất ruộng thành “đất vàng”
Chị Ngọc Nhiên, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, trước kia, các vị trí đẹp trong làng xã ở những huyện vùng ven Thủ Đô mức giá chỉ từ 25-35 triệu đồng/m2, nay được chào với giá từ 70-120 triệu đồng/m2. Nhiều nhà đầu tư còn mạnh bạo mua gom cả đất nông nghiệp khiến cho giá đất thổ canh tăng 2-3 triệu đồng/m2 so với trước. Bên cạnh đó, gần đây Hoài Đức tập trung phát triển cơ sở hạ tầng kiến trúc, cảnh quan đô thị… đạt tiêu chuẩn lên quận nên đất khu vực này mua bán khá “nhộn nhịp”.
Cũng theo chị Nhiên, hiện đất trồng cây lâu năm, đất lúa giá rẻ,... thu hút những nhà đầu tư ít tiền, mua chờ thời. Chỉ với số tiền nhàn rỗi khoảng hơn 1 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể mua một mảnh đất nông nghiệp diện tích cả nghìn mét ở Hòa Bình, hay xa hơn như Lâm Đồng, Ninh Thuận hay Long An... Những nhà đầu tư này phần lớn không vay ngân hàng, mua chờ thời lâu dài đón đầu quy hoạch. Nếu được chuyển đổi lên đất dịch vụ, khu dân cư, giá sẽ tăng gấp vài chục lần.
Thực tế, thời gian qua, có những khu vực đất nông nghiệp tại Lâm Đồng, Đắk Nông, Đắk Lắk tăng 200-300%. Vì vậy, không ít nhà đầu tư “liều” mua đất nông nghiệp, bất chấp rủi ro chờ cơ hội tăng giá cao.
 |
| Nhiều người mua thiếu kinh nghiệm, không nắm rõ pháp luật dẫn đến những rủi ro, thậm chí thua lỗ nặng khi mua đất lúa. |
Rủi ro về pháp lý
Theo Luật sư Nguyễn Tuấn Long (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), so với mua đất thổ cư, đất nông nghiệp hay còn gọi đất thổ canh giá rẻ hơn rất nhiều. Do diện tích đất ở ngày càng khan hiếm, nhiều khu công nghiệp, dịch vụ, khu chế xuất dịch chuyển dần ra các vùng ngoại thành nên các nhà đầu tư tìm mua đất nông nghiệp không có gì khó hiểu. Vấn đề là nhiều người mua thiếu kinh nghiệm, không nắm rõ pháp luật dẫn đến những rủi ro, tranh chấp, thậm chí thua lỗ nặng.
Việc chuyển đổi đất thổ canh sang thổ cư không hề dễ dàng. Khi mua đất thổ canh, nhà đầu tư phải hiểu kỹ quy hoạch phát triển chung của khu vực mảnh đất định đầu tư, có cơ sở sẽ được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không, chi phí chuyển đổi bao nhiêu…. Mua đất thổ canh giá rẻ nhưng chi phí chuyển đổi lớn, hoặc khó chuyển đổi cũng sẽ rất rủi ro.
Thực tế cho thấy, rất nhiều người mua rồi không chuyển đổi được. Trong một xã chỉ có một số khu vực được chuyển đổi, còn lại, dù xung quanh đều là thổ cư nhưng có những vị trí không có quy hoạch thì không thể chuyển đổi được. Kế hoạch sử dụng đất của huyện phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, của Trung ương chứ không phải muốn chuyển đổi là được.
Những tỉnh có diện tích đất trồng ít sẽ hạn chế chuyển đổi. Muốn mua đất ruộng (trồng lúa) phải có xác nhận là người địa phương, trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên những nhà đầu tư nơi khác mua chỉ có giấy viết tay, không thể sang tên. Đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản thì vẫn có thể sang tên sổ đỏ.
Tuy nhiên, quan trọng nhất là đất đó lâu dài có chuyển đổi được hay không. Nhà đầu tư mua để chờ nếu lên quận, đất ruộng có thể quy hoạch thành đất thương mại dịch vụ. Nếu rủi ro trúng vào dự án có quy hoạch của nhà nước làm đường xá, công trình an sinh xã hội, an ninh quốc phòng thì giá đền bù rất thấp, nhà đầu tư thua lỗ nặng.
LS Nguyễn Tuấn Long khuyến cáo, đất nông nghiệp bán thường không sang tên, chỉ cầm sổ đỏ, giấy viết tay giao kèo. Tuy nhiên, đất nông nghiệp sổ cấp cho hộ gia đình, nên tất cả các thành viên tại thời điểm cấp sổ phải ký đồng ý mới có thể mua bán. Rất nhiều trường hợp, nhà đầu tư đã thanh toán tiền, nhưng sau khi đất nông nghiệp chuyển đổi lên giá, chủ cũ không ký giấy cho sang tên mà “vòi” thêm tiền, dẫn đến tranh chấp.
Theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải xin phép UBND cấp huyện nơi có đất. Luật Đất đai 2013 quy định, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định. Đối với hộ gia đình, cá nhân do UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định. Chi phí chuyển đất thổ canh lên đất thổ cư thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.