Gần đây, tình trạng nhà “ba chung”, nhà “tạm xây rồi đập” xuất hiện nhiều tại một số quận, huyện vùng ven khiến các cơ quan quản lý nhà nước đau đầu. Các căn nhà “ba chung” (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà) có giá cả phù hợp với khả năng của nhiều người lao động nên họ chấp nhận tình trạng giấy tờ chung, nhà ở riêng dù biết chứa đựng nhiều rủi ro.
Nhà “ba chung” giá rẻ
Để xây được nhà “ba chung”, trước tiên chủ đất xin tách thửa theo đúng yêu cầu tại Quyết định 33/2014 của UBND TP.HCM. Sau đó họ xin phép xây dựng một căn nhà ở nhưng chia thành nhiều căn nhỏ, có cửa riêng, vách riêng rồi bán (báo Pháp Luật TP.HCM từng phản ánh). Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đỗ Phi Hùng cho hay đã đi thực tế một số khu và “khách quan mà nói thì nhà xây khá đẹp, bên bán cũng làm đường sá khá khang trang”. Ông cho biết một căn nhà “ba chung” thường có diện tích đất chừng 40 m2, một trệt một lầu, giá bán khoảng 750 triệu đồng.
“Nói thật, nếu tôi là người dân và chưa có nhà thì chắc cũng mua căn nhà này” - ông Hùng bày tỏ. Về pháp lý, do không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa nên việc mua nhà riêng sẽ được thực hiện bằng cách lập vi bằng.
 |
| Những căn nhà tạm xây chờ đập để được tách thửa tại quận 12, TP.HCM. Ảnh: CẨM TÚ |
Quy trình tách - xây - lại tách
Đầy đủ pháp lý hơn nhà “ba chung”, những nền đất được tách thửa hợp pháp nhưng lại có diện tích nhỏ hơn con số tối thiểu tại Quyết định 33 cũng rất phổ biến tại nhiều quận, huyện vùng ven. Anh N., nhân viên môi giới một công ty bất động sản tại phường An Phú Đông, quận 12, cho hay công ty anh chuyên đầu tư các dự án phân lô bán nền, mỗi nền khoảng 50-100 m2 nhưng chủ yếu là nền đất trên dưới 60 m2.
“Giám đốc của tôi đi gom đất và đứng tên cá nhân, xin chuyển mục đích sử dụng thành đất ở rồi xin đầu tư hạ tầng, tức làm đường, điện, cống thoát nước để tách thửa theo Quyết định 33. Sau đó thửa đất lớn được lập tổng mặt bằng, chia thành nhiều thửa đất theo đúng quy định tại Quyết định 33. Sau khi xây nhà trên thửa đất vừa mới tách, công ty lại xin tách thửa đất làm hai dựa theo quy định “tách thửa đất có nhà ở hiện hữu”, sau đó làm thủ tục cấp giấy rồi mới chính thức bán cho bên mua” - anh N. nói.
“Mục đích xây nhà là để tách sổ nên đa phần chỉ xây tạm bợ” - anh N. giải thích. Anh cho hay công ty chịu trách nhiệm xin phép xây dựng, nếu bên mua có yêu cầu xây nhà kiên cố thì tự bỏ chi phí, nếu không thì công ty chỉ “bao” làm nhà tạm. Qua ghi nhận, những căn nhà tạm trên thực tế đúng nghĩa là xây để đối phó, không thể ở do chỉ có bốn bức tường, mái lợp tôn cũ, nền gạch cũ, cửa nẻo sơ sài… Về hạ tầng, các khu đất này có đường giao thông tối thiểu 7 m nhưng công viên không có, trường học, chợ búa cũng không.
Về quy trình “tách thửa đất trống - xin phép xây dựng nhà tạm - tách thành hai thửa nhỏ”, anh N. khẳng định đều làm theo pháp luật. Thấy tôi không tin, anh N. chứng minh bằng các giấy phép xây dựng cho các thửa đất đã bán. Theo đó, chủ đầu tư xin xây những căn nhà chừng 30 m2, được quận cấp phép chính thức. “Gọi là nhà tạm vì xây để được tách sổ chứ giấy phép xây dựng là chính thức” - anh N. giải thích.
“Sau khi có sổ riêng rồi thì chị dỡ nhà tạm, xin phép xây dựng mới. Đỡ nhất là không bị xây theo nhà mẫu bắt buộc mà tùy khả năng” - anh N. cố gắng thuyết phục chúng tôi. Công ty cam đoan thời gian hoàn tất hết các thủ tục từ khi ký đặt cọc đến lúc nhận sổ riêng khoảng một năm rưỡi. Nhưng chỉ sáu tháng sau khi ký đặt cọc là được xây dựng nhà ở.
Anh N. tự hào cho hay chỉ riêng khu vực này, công ty anh đã phân lô, tách thửa trên 600 nền theo cách thức trên và đang triển khai ở nhiều khu khác ở quận 12, Hóc Môn…
Người mua chấp nhận và… hy vọng
Bằng các cách thức được nêu trong bài, nhiều khu đất trống tại các quận, huyện vùng ven thời gian qua đã được tách thành các thửa theo tiêu chuẩn thấp hơn nhiều so với quy định tại Quyết định 33 (vì được hưởng “suất” của đất ở có nhà hiện hữu một cách đường đường chính chính, không hề vi phạm pháp luật). Trường hợp không tách nhỏ được thì xuất hiện những căn nhà “ba chung” bán cho nhiều người như đã nói ở trên.
Qua ghi nhận, một nền đất chừng 55 m2 tại các phường Thạnh Lộc, Thạnh Xuân, An Phú Đông được bán với giá từ 800 triệu đến 1 tỉ đồng. Trong khi nếu theo Quyết định 33, diện tích đất trống tách thửa tối thiểu là 80 m2 thì giá phải tăng lên gấp rưỡi, gần 1,5 tỉ đồng/nền, chưa kể tiền xây dựng.
“Người mua có biết pháp lý căn nhà “ba chung” khi quyết định mua không? Có biết những rủi ro có thể xảy ra khi mua nhà cách thức này không?”- Giám đốc Sở Xây dựng Trần Trọng Tuấn đặt câu hỏi tại cuộc họp mới đây với cơ quan thanh tra xây dựng. Phó giám đốc Sở, ông Đỗ Phi Hùng, cho rằng người mua đều biết nhưng hy vọng đến lúc nào đó Nhà nước sẽ có chính sách cho họ được cấp giấy. “Thực tế luật cũng đã nhiều lần “mở ra” nên họ dễ có niềm tin này. Quan trọng nhất là họ có nhà ở ngay, giá cả rất phù hợp với khả năng nên họ vẫn chấp nhận mua” - ông nhận xét.
_______________________________
Khi mua nhà dạng này tôi hiểu sẽ có những rủi ro như công ty làm chậm tiến độ, không chịu làm hạ tầng thì không được tách sổ. Tuy nhiên, tôi tin tưởng công ty đã làm rất nhiều dự án, khu đất đã được chuyển mục đích, công ty cũng đã xin quận làm hạ tầng, hợp đồng đặt cọc rõ ràng với cam kết thời gian có giấy phép xây dựng, tách sổ nên quyết định mua. Giá cả công ty bán rất phù hợp với khả năng của vợ chồng tôi, cao hơn nữa chúng tôi không kham nổi.
Anh HUỲNH QUỐC HUY, một người vừa ký hợp đồng đặt cọc mua đất tại quận 12 theo hình thức công ty phân nền rồi bán