Rủi ro gì khi mua căn hộ do chủ đầu tư “đẻ” thêm trái pháp luật?

Hiện nay, chọn mua căn hộ, chung cư mini giá rẻ là nhu cầu của nhiều khách hàng có tài chính hạn chế. Các căn hộ chung cư dạng này thường có tiến độ hoàn thành nhanh, khách chỉ cần vài tháng là nhận nhà và dọn đồ về ở. Không ít căn hộ thuộc các dự án lớn, vị trí nằm ở các khu gần trung tâm Hà Nội như khu Mộ Lao (Hà Đông), Mỹ Đình (Nam Từ Liêm), mà mức giá chỉ dao động trong ngưỡng từ 1,3 tỷ đồng trở lên.

Hiện nay, thị trường bất động sản ở Hà Nội xuất hiện nhiều căn hộ trái phép được chủ đầu tư xây thêm, bán cho người dân. Gần đây nhất, dư luận xôn xao về việc chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng phần tòa tháp từ văn phòng cho thuê sang xây căn hộ để ở tại tòa tháp C – dự án Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông, Hà Nội). Tại đây, các căn hộ trái phép có diện tích từ 60 – 104m2, được chào bán với giá thấp nhấp là 1,735 tỷ đồng, cao nhất là hơn 3 tỷ đồng (giá đã bao gồm VAT và nội thất), tương đương với khoảng 28-29 triệu đồng/m2.

Trước đó, hồi tháng 3/2016, tòa nhà chung cư cao cấp đường Lê Đức Thọ, phường Mỹ Đình 2, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội cũng bị phát hiện có tới 2 tầng xây “vượt” phép. Trong đó, đáng chú ý nhất, chủ đầu tư đã cố tình xây “chui” thứ 31 (được gọi là 30A), chia nhỏ thành 18 căn hộ với diện tích từ 50 - 80m2/căn, được đánh số 30A…và xây vòng quanh nhà kĩ thuật trên sân thượng tòa nhà. Các căn hộ này đều đã có người ở.

Sở dĩ, thị trường bất động sản vẫn tồn tại những hợp đồng mua bán căn hộ trái phép là vì các chủ đầu tư đưa ra nhiều ưu đãi cho khách hàng. Để thu hút người mua và tăng sức cạnh tranh với các dự án khác, chủ đầu tư rao bán những căn hộ xây dựng trái phép với giá “mềm” hơn, cư dân mua nhà được hưởng mức phí dịch vụ rẻ hơn...

Tuy rằng giảm giá cho người mua, nhưng sự thật, chủ đầu tư vẫn lãi từ các căn hộ xây thêm này, bỏ túi số tiền hàng chục tỷ đồng. Trong khi đó, người dân mua nhà chính là người gánh chịu những rủi ro mà không hề hay biết.

Việc mua căn hộ mọc thêm của một dự án đều sẽ khiến người dân bị thiệt. Về mặt pháp lý, trao đổi với phóng viên Kiến Thức, một luật sư của Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết: “Việc tự ý chia nhỏ, căn hộ, chuyển đổi công năng các khu văn phòng sang căn hộ hoặc xây thêm tầng trái với quy hoạch ban đầu của dự án để bán thêm khi chưa được sự nhất trí bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền là các chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm, xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng, sai mục đích sử dụng ban đầu”.

Vị luật sư này cho biết: "Các quy định và chế tài xử phạt đối với việc xây dựng không phép, trái phép và vượt phép đã được quy định cụ thể tại các văn bản như: Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ; Thông tư số 02/2014/TT-BXD ngày 12/02/2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ".

Nghị định số 81/2013/NĐ-CP ngày 19/7/2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xử lý vi phạm hành chính; Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị".

Theo vị luật sư này: "Nếu công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng hay chủ đầu tư vi phạm có thể sẽ bị lập biên bản, đình chỉ thi công trình, phá dỡ công trình hoặc bị phạt tiền từ mức 30 – 50 triệu đồng và phải khắc phục hậu quả".

Đặc biệt quan trọng nhất, chính là rủi ro mà khách hàng mua căn hộ vi phạm xây dựng. Thực tế cho thấy, những căn hộ xây trái phép, người dân chưa có sổ hồng hoặc sổ đỏ. Họ có thể sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất do chủ đầu tư dự án vi phạm quy định.

Bên cạnh những rủi ro về quyền sở hữu nhà, đất do chọn phải dự án vi phạm quy định, người dân còn chịu nhiều bất cập khi sinh hoạt hàng ngày. Theo Kiến trúc sư Nguyễn Mạnh Trung (công ty tư vấn thiết kế kiến trúc Hà Thành): “Nhược điểm của các dự án xây sai quy hoạch, sai giấy phép xây dựng và mục đích sử dụng ban đầu sẽ sớm bộc lộ. Ví dụ, một sự án chỉ được cấp phép 20 tầng, nhưng chủ đầu tư cố tình sai phạm, xây thêm tầng hoặc chuyển đổi công năng các khu để thêm căn hộ bán sẽ khiến nhiều hạng mục sơ sở hạ tầng bị quá tải, mức độ chịu lực của nền móng bị mất an toàn, số lượng dân cư tăng đột biến so với dự kiến ban đầu gây áp lực lên hệ thống thang máy, vệ sinh và an toàn cháy nổ… Do đó, không nên bỏ tiền mua những căn hộ không đúng quy định”.

"Việc tìm hiểu không kỹ dự án định mua, mua các căn hộ mọc thêm, chi phi ban đầu có thể tiết kiệm hơn nhưng hậu quả về sau sẽ tiêu tốn nhiều tiền bạc và thời gian hơn rất nhiều" – KTS. Mạnh Trung cho biết thêm.

Theo KTS: “Khi mua nhà, người dân nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những thông tin cần thiết về dự án. Các vấn đề về giấy tờ pháp lý như sổ đỏ khu đất, giấy tờ chứng minh nghĩa vụ nộp thuế của chủ đầu tư cũng cần được biết. Khi ký hợp đồng, người mua cần chú ý đến tiến độ xây dựng và thanh toán, tiêu chuẩn, chất lượng thi công căn hộ, cách tính diện tích, lãi phạt khi chậm tiến độ hoặc vi phạm hợp đồng... Công trình phải được cơ quan có chuyên môn xác nhận đảm bảo an toàn công trình và phù hợp với quy hoạch thì mới được cấp giấy phép chủ quyền”.