Cách soi dự án bất động sản tốt – xấu trước khi “xuống tiền“

Người mua nhà cần xem xét những vấn đề gì để không bị vướng vào những dự án bất động sản xấu, tránh tình trạng “tiền mất tật mang” khi mua nhà? Đó là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm. Cùng Kiến Thức điểm danh những yếu tố này.

Trước tiên, điều quan trọng nhất khi mua bất động sản là chọn vị trí. Các chuyên gia cho rằng, vị trí bất động sản có tính thanh khoản tốt nhất thường không cách khu vực đô thị quá 10km. Ngoài ra, dự án bất động sản cần phải đáp ứng với hạ tầng kỹ thuật - xã hội tốt và có tiềm năng sinh lời trong tương lai…

Theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, bất động sản ở vị trí thuận lợi, đủ cho một không gian sống thỏa mãn, mức độ tiện lợi gắn với hạ tầng xã hội, phong thủy sẽ chi phối ham muốn sở hữu bất động sản hơn là vấn đề giá.

Bên cạnh đó, khi đầu tư bất động sản, để có được mức giá tốt nhất, người mua cần tìm hiểu kỹ, so sánh giá giữa các đơn vị sàn giao dịch ủy quyền CĐT hoặc môi giới hay giá thị trường của các dự án cùng khu vực để tránh bị mua “hớ”.

Đồng thời, người mua phải xác định rõ nên đầu tư bao nhiêu, trong trường hợp vay thì vay bao nhiêu là an toàn? Tỷ lệ đi vay tốt nhất không nên quá 50% giá trị bất động sản.

Có một thực tế rằng khi mua nhà dự án, thông tin mà người mua nắm được chủ yếu chỉ xoay quanh sự cung cấp từ đơn vị môi giới, trung gian hoặc là bộ phận kinh doanh của dự án đó. Mà đa phần những thông tin này chỉ chứa đựng được phần nổi của dự án, tức là những điều thuận lợi như vị trí mặt bằng, tiện ích khi sử dụng... Khách hàng sẽ dễ bị cuốn vào các lời giới thiệu này mà bỏ qua tính pháp lý đầy đủ của một dự án nhà ở.

Vì thế trên thực tế mới xảy ra nhiều trường hợp dự án dù đã triển khai nhưng chưa chuyển quyền sử dụng đất, chưa xin cấp phép xây dựng dẫn đến đình trệ về sau. Vấn đề về tính pháp lý của dự án còn liên quan đến các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với nhà nước, thiết kế căn hộ thuộc dự án...

Do vậy, pháp lý là yếu tố rất quan trọng mà người mua cần quan tâm. Thứ nhất, cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không.

Thứ 2, xem xét dự án đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở); thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng... Đây là những yếu tố cần thiết nếu nhà đầu tư mua bất động sản đó để ở hoặc có ý định bán dự án, căn hộ, đất đó cho người thứ 3.

Theo quy định của pháp luật thì tất cả các chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên trang điện tử của mình hoặc trụ sở của ban quản lý dự án, hoặc tại sàn giao dịch đó. Nhà đầu tư có quyền kiểm tra trước khi đặt bút ký hợp đồng mua nhà.

5. Kiểm tra đơn vị bảo lãnh, ngân hàng bảo lãnh

Đơn vị bảo lãnh đi kèm cũng là một trong những yếu tố quan trọng đánh giá một dự án. Bởi các đơn vị bảo lãnh sẽ có trách nhiệm về quyền cũng như nghĩa vụ trong trường hợp CĐT vi phạm một số vấn đề trong quá trình triển khai dự án, gây ảnh hưởng đến tiến độ hoặc chất lượng dự án, công trình và điều đó ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của người mua nhà…

Người mua cần phải kiểm tra tất cả các khoản trong hợp đồng mua bán bất động sản trước khi đặt bút ký hợp đồng. Đồng thời, nên kiểm tra chủ thể ký hợp đồng với nhà đầu tư là ai, họ có đủ tư cách, đủ thẩm quyền để ký hợp đồng với mình hay không.

Đây là cách để người mua tránh tình trạng các chủ đầu tư gán căn hộ cho các nhà thầu thứ cấp, sau đó các nhà thầu này tiếp tục bán cho người khác để thu hồi vốn. 

Cần lưu ý về việc quản lý vận hành nhà chung cư. Bởi trước đây, vào năm 2005, quy định chưa có chặt chẽ về vấn đề đó dẫn đến nhiều vụ án xảy ra và kéo theo đến bây giờ như việc vận hành, quản lý nhà chung cư, phí bảo trì chung cư…

Cuối cùng, nên tìm các chuyên gia bất động sản, đặc biệt là các luật sư có hiểu biết về bất động sản để hỏi về những điều khoản của các hợp đồng mua bán nhà đã đúng hay chưa, có điều khoản nào mập mờ gây bất lợi cho người mua nhà hay không để tránh những rủi ro đáng tiếc nếu gặp dự án có vấn đề, dẫn đến tranh chấp, kiện tụng.