Vụ xử ông Lê Thanh Thản: Người mua nhà làm gì để đòi quyền lợi?

Tại phiên toà sơ thẩm xét xử ông Lê Thanh Thản (73 tuổi, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty Bemes, Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh) và 6 bị cáo nguyên là lãnh đạo và cán bộ quận Hà Đông (Hà Nội) diễn ra vào sáng 10/8, hàng loạt bị hại là những khách hàng đã mua căn hộ dự án CT6 Kiến Hưng mong được giải quyết quyền lợi thoả đáng.

Theo cáo trạng, khi xây dựng dự án CT6 Kiến Hưng, ông Thản đã chỉ đạo tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm nghiêm trọng quy hoạch 1/500 được phê duyệt.

Các vi phạm bao gồm tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng sai phạm nghiêm trọng quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Công ty xây thêm tòa tháp CT6C không có trong thiết kế được duyệt. Tổng số căn hộ chung cư là 1.582 căn hộ, không có tháp khách sạn như thiết kế.

Tháng 3/2011, ông Thản quảng cáo gian dối về tính pháp lý, đưa ra thông tin ''dự án đã được phê duyệt, thiết kế căn hộ và thiết kế công trình tuân thủ các quy định về xây dựng, giá bán căn hộ đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất...” để bán các căn hộ tại dự án CT6 Kiến Hưng.

Vì tin là dự án có hồ sơ pháp lý đầy đủ, giá lại rẻ (khoảng 1 - 1,1 tỷ đồng/căn), 488 khách hàng đã tin tưởng mua các căn hộ của dự án CT6 Kiến Hưng, ông Thản thu hơn 481 tỷ đồng.

Do sai phạm trong xây dựng nên suốt 10 năm qua, hàng trăm hộ dân sống tại dự án không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Khi được tòa hỏi về phương án giải quyết hậu quả vụ án, ông Thản cho biết công ty đang tập trung khắc phục. “Công ty đề nghị TP Hà Nội cho phép để lại các căn hộ sử dụng tiếp và công ty sẽ làm các thủ tục tiếp theo”, ông Thản nói.

Trước đó, ông Lê Thanh Thản có đơn đề nghị khắc phục hậu quả của vụ án theo 3 phương án. Thứ nhất, ông đề nghị xem xét xử lý với hình thức xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

Thứ hai, ông Lê Thanh Thản xin được tự thỏa thuận với người mua nhà tại tòa CT6C để di dời sang dự án khu đô thị Thanh Hà - Cienco5. Phương án 3, ông Thản tự thỏa thuận với người mua nhà tại dự án CT6C Kiến Hưng để mua lại nhà hoặc trả lại tiền mua nhà, sau đó sẽ tự phá dỡ tòa CT6C Kiến Hưng.

Quá trình điều tra, ông Thản lựa chọn phương án trả lại tiền hoặc mua lại nhà đã bán, sau đó tự phá dỡ tòa CT6C Kiến Hưng. Tuy nhiên, đến nay Công ty Bemes vẫn không thỏa thuận được với khách hàng khắc phục hậu quả theo phương án trên. Do đó, ông Lê Thanh Thản đề nghị ngân hàng bảo lãnh số tiền 530 tỷ đồng để khắc phục hậu quả vụ án.

Ở chiều ngược lại, tại phiên tòa, những người dân mua nhà của ông Thản không đồng ý với các phương án trên mà đề nghị công ty của ông Lê Thanh Thản mua lại các căn hộ theo giá thị trường. Ngoài yêu cầu được đền bù tiền mua nhà theo giá trị thị trường, hàng loạt bị hại khác yêu cầu được công nhận một số quyền công dân hợp pháp liên quan đến nhà ở như được cấp hộ khẩu, được làm khai sinh cho con cái...

Trước những ý kiến khác nhau về phương án khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại, hội đồng xét xử quyết định tạm dừng phiên tòa để hội ý. Sau khi hội ý, chủ tọa cho biết hội đồng xét xử thấy một số vấn đề không thể làm rõ tại phiên tòa nên trả hồ sơ để điều tra bổ sung.

Trong thời gian điều tra bổ sung, các bị hại đã được đưa vào tham gia tố tụng thì liên hệ với cơ quan điều tra, ông Thản và Công ty Bemes để giải quyết. Tòa cũng thông báo những người dân đã mua nhà xây trái phép của ông Thản mà chưa liên hệ với cơ quan điều tra Công an Hà Nội thì tiến hành liên hệ nộp đơn, chứng cứ để tham gia tố tụng vụ án.

Thông tin trên báo điện tử VOV, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đã có một số nhận định pháp lý về bảo đảm quyền lợi của người mua nhà liên quan đến hành vi “đại gia điếu cày” Lê Thanh Thản bị cáo buộc.

Theo luật sư Nguyễn Văn Tuấn, trường hợp cơ quan có thẩm quyền hủy sổ đỏ đối với căn chung cư của ông Thản hoặc cắt bỏ một số tầng thuộc tòa nhà mà đã được xây dựng vượt thẩm quyền cấp phép, theo điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định số 139/2017 quy định các trường hợp buộc tháo dỡ công trình trái phép. Theo đó trong trường hợp này về nguyên tắc, ông Lê Thanh Thản sẽ phải trả lại số tiền thu được từ việc bán cho khách hàng các căn hộ tạo lập trái pháp luật, đồng thời buộc tháo dỡ công trình.

Đối với những người dân sinh sống tại tòa nhà hoặc các tầng xây dựng vượt trái phép, có thể sẽ phải di chuyển ra khỏi căn hộ để các cơ quan chức năng thực hiện tháo dỡ công trình. Trong trường hợp này, người dân sinh sống tại tòa nhà hoặc tại các tầng xây dựng vượt phép sẽ được chủ đầu tư bồi thường. Việc bồi thường thế nào sẽ do sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng. Các phương án bồi thường có thể: Trả lại tiền bồi thường thiệt hại cho khách hàng mua nhà, thỏa thuận với người mua nhà để di dời sang dự án phù hợp khác,… Trường hợp không thỏa thuận được, những người dân sinh sống tại tòa nhà có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trong các giao dịch trên, nếu người dân hoàn toàn bị lừa dối, thì giao dịch mua căn hộ của người dân là giao dịch ngay tình, tức người dân không hề hay biết đây là căn hộ có vi phạm pháp luật, do đó các giao dịch đều được pháp luật thừa nhận và người gây ra các sai phạm phải là người giải quyết vấn đề này. Vì vậy, cần xem xét việc có nhất thiết phải buộc tháo dỡ công trình hay không, vì điều này có thể gây tổn thất, thiệt hại và ảnh hưởng đến người dân ngay tình.

Dưới góc độ pháp lý, trong trường hợp giao dịch dân sự được pháp luật công nhận nếu như đối tượng của giao dịch đủ điều kiện. Nếu như ngôi nhà (căn hộ) đó được tạo lập hợp pháp, phù hợp với quy hoạch, đủ điều kiện tham gia giao dịch, các bên tham gia giao dịch trung thực, tự nguyện và đồng thuận thì giao dịch mua bán nhà có hiệu lực. Tuy nhiên nếu căn hộ được tạo lập bất hợp pháp, không đủ điều kiện tham gia giao dịch về nhà ở hoặc một bên bị lừa dối, bị nhầm lẫn khi tham gia giao dịch… thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Đối với trường hợp trên, khi giải quyết vụ án hình sự, tòa án sẽ giải quyết các vấn đề dân sự khi có yêu cầu. Tòa án sẽ xem xét các hợp đồng mua bán nhà mà công ty của ông Lê Thanh Thản đã ký kết với các khách hàng nhằm xác định hợp đồng này có hiệu lực pháp luật hay không. Trường hợp xác định được các căn hộ đã vi phạm quy hoạch chi tiết, không được phép xây dựng, chưa đủ điều kiện để tham gia giao dịch về nhà ở, có yếu tố lừa dối khách hàng do bên bán nhà đưa ra thông tin sai sự thật. Từ đó, khiến khách hàng nhầm lẫn mới ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thì tòa án có thể tuyên bố các hợp đồng mua bán này bị vô hiệu theo quy định của pháp luật và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Khi tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bên mua nhà có quyền yêu cầu đòi doanh nghiệp này phải trả lại toàn bộ số tiền đã nộp, nếu giá trị căn hộ tăng lên so với thời điểm mua thì đây là thiệt hại của khách hàng, khách hàng có quyền yêu cầu doanh nghiệp này phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật khi giao dịch dân sự vô hiệu...