Sốt đất “điên đảo” từ Bắc vào Nam: Nguy cơ vỡ "bong bóng" bất động sản

"Sốt đất" từ Bắc vào Nam

Từ đầu năm 2021 đến nay, thị trường bất động sản cả nước bỗng “điên đảo” bởi các cơn "sốt đất" ở nhiều địa phương, kéo dài từ Bắc vào Nam.

Cụ thể, tại Hà Nội, thông tin giá đất ở Xuân Canh (Đông Anh) - nơi dự kiến được xây dựng các khu đô thị mới hiện đại tăng lên gấp đôi, gấp ba. Trong đó, đất thổ cư trong ngõ ô tô vào được có mức phổ biến từ 70-100 triệu đồng/m2, đất thổ cư ngõ ngỏ có giá 30-65 triệu đồng/m2.

Cùng với đó, những khu đất gần đê sông Hồng trước kia có giá dưới 20 triệu đồng/m2 giờ lên 50 - 60 triệu đồng/m2. Nếu là mua bán giấy viết tay, giá đất nông nghiệp khu vực Tây Hồ giao động khoảng 30 - 60 triệu đồng/m2.

Một vài khu vực khác như Hòa Lạc, Ba Vì,… cũng được ghi nhận tăng giá đất lên 2 - 3 lần. Trong đó, các thửa đất diện tích từ 1.000 m2 trở lên, với “view” đẹp hướng ra những khu vực hồ, đầm được cho là đặc biệt thu hút người mua.

Tương tự, ở Hải Phòng, cơn “sốt đất” cũng rất nóng, tăng 30-40% tại 2 huyện Thủy Nguyên và An Dương, sau thông tin hai huyện này được chuyển đổi lên quận và thành phố trước năm 2025.

Tại Quảng Ninh cũng ghi nhận "sốt đất” ở các ô đất trong quy hoạch dân cư thuộc các dự án chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng tại TP.Hạ Long.

Tại Nghệ An, đất nền một số nơi như TP Vinh, Cửa Lò, Đô Lương, Yên Thành cũng tăng giá chóng mặt. Lãnh đạo huyện Đô Lương chia sẻ nguyên nhân khiến đất nền nông thôn "sốt" chủ yếu do khách hàng ở những nơi khác đổ về mua đầu cơ, bên cạnh đó là do một số chính sách tín dụng đã được nới lỏng.

Tại Quảng Trị, đất đấu giá trong các thửa thuộc khu đô thị Bắc sông Hiếu hay Khu đô thị Nam Đông Hà (TP Đông Hà) đều tăng. Giá đấu vượt giá sàn khoảng 20 - 40%, nguyên nhân do người dân ở các tỉnh thành như Quảng Bình, Thừa Thiên - Huế, Hà Nội... đổ về tham gia đấu giá.

Đà Nẵng cũng không tránh khỏi cơn “sốt đất”. Giá đất một số khu đô thị phía Nam như Hòa Xuân, Hòa Quý, FPT, Phước Lý, Hòa Liên,... đều tăng 100 - 200 triệu đồng so với trước Tết Nguyên đán.

Ở phía Nam, ngay trong tháng đầu tiên TP.Thủ Đức được thành lập, giá các căn hộ tại các dự án chung cư đều tăng lên. Ngay cả đất nền, đất nông nghiệp, nhà phố của TP.Thủ Đức cũng tăng giá khá cao so với trước khi sáp nhập 3 quận. Trong đó, giá đất khu vực quận 9 tăng mạnh nhất từ 30 triệu đồng/m2 lên 50 triệu đồng/m2.

Giá đất nhiều địa phương xung quanh TP.HCM cũng ngày càng nóng. Đáng kể nhất là ở Bình Phước, sau khi có thông tin lãnh đạo địa phương khảo sát vị trí lập dự án sân bay lưỡng dụng Tec Nich với diện tích lên tới 500 ha.

Theo đó, tại khu vực xã An Khương (Hớn Quản, Bình Phước) giá các lô đất mặt tiền đường nhựa tăng từ 100 triệu đồng/1m ngang lên 300 - 400 triệu đồng, thậm chí ở một số vị trí đẹp cán mốc 450 - 500 triệu đồng.

“Ăn” theo sốt đất, nhà đầu tư cần tỉnh táo

Theo số liệu mới nhất của hội môi giới bất động sản Việt Nam, lượng sản phẩm chào bán trên thị trường bất động sản cả nước trong quý 1/2021 là 74.144 sản phẩm tăng 39,2%. Giao dịch đạt 31.733 sản phẩm tăng 315,3% so với cùng kỳ năm 2020

Tuy nhiên so với quý cuối cùng của năm 2020, lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường chỉ đạt 90,1%, giao dịch tăng 15,6%.

Luật sư Nguyễn Danh Huế - Công ty Luật TNHH Hừng Đông cho rằng, giá bất động sản (BĐS) đang bị đẩy lên rất cao, nếu giá BĐS không đúng với thực tế thì khi đó, thị trường BĐS sẽ là “bong bóng” mà “bong bóng” có thể vỡ bất cứ lúc nào. Khi ấy, hệ luỵ đối với những nhà đầu tư không chuyên hoặc những người khả năng tài chính hạn chế sẽ rất khủng khiếp.

Theo luật sư Huế, để tránh việc phải “ngậm cay đắng nuốt đắng” từ các cơn sốt đất, các nhà đầu tư nên lưu ý tỉnh táo khi tiếp nhận thông tin. Cụ thể, các tay lái BĐS luôn cần thông tin để đẩy giá đất lên, ví dụ như sẽ có con đường đi qua, sẽ có trường học, sẽ có quy hoạch một khu công viên..., người đầu tư BĐS cần biết thông tin thật, giả và phân loại thông tin hữu ích và thông tin không hữu ích.

Tiếp theo, không giao dịch BĐS bằng các hợp đồng “viết tay” bởi BĐS là giao dịch đặc biệt và pháp luật yêu cầu các hợp đồng giao dịch BĐS phải được công chứng. Vì thế các hợp đồng không có công chứng sẽ dẫn đến vô hiệu, khi ấy người mua rất rủi ro hoặc mua phải BĐS bất hợp pháp dẫn đến mất trắng.

Nên chọn đầu tư BĐS ở những nơi có tính thanh khoản cao để phòng khi thị trường có đóng băng thì vẫn có thể giao dịch được, vẫn có thể cho thuê hay bán giảm giá cho những người có nhu cầu sử dụng để thu hồi vốn. Hãy nhớ, điểm quan trọng nhất của BĐS là tính thanh khoản. Khi giá BĐS bị thổi lên thì các loại đất đều ăn theo để lên giá, vì thế cần cẩn trọng khi mua những loại đất như đất nông nghiệp, đất rừng... vì chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải là điều dễ dàng mà khi không chuyển đổi được mục đích sử dụng, giá trị sẽ rất thấp hoặc khi bị thu hồi, giá đền bù sẽ rất rẻ.

Cần đầu tư BĐS phù hợp với năng lực tài chính của bản thân, tránh vay mượn quá nhiều vì khi mà thị trường BĐS đóng băng, nhà đầu tư rất dễ bị rơi vào cảnh “đóm cháy 2 đầu” có nghĩa là vừa phải trả nợ lãi ngân hàng, vừa phải chịu lỗ khi BĐS xuống giá.

Hãy nhớ “nhất tội nhì nợ”. Không nên đầu tư BĐS theo phong trào. Nếu nhà đầu tư có công việc tốt, có thu nhập ổn định không nên quá mạo hiểm với các quyết định đầu tư vào BĐS mà chỉ nên dùng tiền dư thừa hoặc vay có kiểm soát để coi việc đầu tư BĐS là khoản tích luỹ.