Tôi năm nay 23 tuổi, hiện làm việc và sinh sống tại Hà Nội. Gia đình tôi đẩy mạnh kinh doanh bất động sản trong khoảng 5 năm trở lại đây.
4 năm trước, nhà tôi mua một lô đất ở Đà Nẵng có sổ đỏ, diện tích khoảng 100 mét vuông, với giá 10 triệu đồng/mét. Khu đất nằm ở gần một trường cấp 2, cách biển khoảng 1 km và cách cầu Thuận Phước khoảng 5 phút đi bộ.
Ngay khi nhận bàn giao, tôi liền xây nhà và cho thuê. 3 năm nay, trừ hết chi phí vận hành, mỗi tháng tôi thu về 8 triệu đồng.
Sau khi khu phố được mở rộng và làm đường ra biển, giá đất nhà tôi đã tăng lên tầm 50 triệu đồng/mét vuông. Nếu tôi bán đất thì thu về khoảng 4-5 tỷ đồng (bao gồm cả nhà).
 |
| Anh Dũng dự định sẽ bán mảnh đất cũ để đầu tư sang chung cư (ảnh minh họa). |
Theo dự kiến, 2-3 năm nữa, gia đình sẽ bàn giao lại toàn bộ kênh đầu tư cho tôi quản lý. Nhưng thời điểm hiện tại, hầu hết các phương án kinh doanh, bố mẹ tôi vẫn nắm quyền quyết định.
Tôi còn khá trẻ nên khi đầu tư thiên về tính mạo hiểm, còn bố mẹ tôi lại chọn phương án an toàn. Như trong dự án Đà Nẵng, tôi khăng khăng muốn bán mảnh đất cũ nhưng bố mẹ nói không.
Sắp tới, tôi định bán mảnh đất để đầu tư mua chung cư cho thuê vì sẽ thu lời nhanh hơn. Căn hộ tôi hướng đến có giá khoảng 3 tỷ đồng, giá cho thuê dự kiến rơi vào khoảng 12-15 triệu đồng/tháng. Khả năng cao tôi vẫn chọn Đà Nẵng là điểm đến tiếp theo.
Ngay khi tôi đề xuất, mọi người trong nhà không mấy bằng lòng. Bố mẹ tôi cho rằng, tính ổn định của nhà mặt đất sẽ cao hơn chung cư. Tôi nhiều lần đưa ra chính kiến, lập luận về vấn đề này nhưng đều bị gạt đi. Bởi thế mà không khí trong nhà vô cùng căng thẳng.
Theo các bạn thì gia đình tôi nên xây thêm tầng và tiếp tục cho thuê như hiện tại (thuê trọ, homestay) hay tranh thủ chênh lệch giá cả để bán đất thu lời và đầu tư vào chung cư để có giá cho thuê nhỉnh hơn.
Chuyên gia tài chính Trần Nhật Nam tư vấn, gia đình anh Dũng đang có khoản đầu tư đúng thời điểm, đúng chu kỳ tăng trưởng bất động sản nên đem về nguồn lợi nhuận lớn.
Quyết định tiếp theo sẽ phụ thuộc rất nhiều vào khả năng phán đoán của anh vào thị trường bất động sản Đà Nẵng trong các năm tới.
Giả sử với khoảng thời gian là 5 năm, anh lấy mức tham chiếu là trường hợp gia đình bán toàn bộ mảnh đất, lấy tiền để đầu tư thụ động (gửi ngân hàng, mua trái phiếu... ) với mức lợi nhuận 8%/năm. Sau 5 năm, tổng tài sản có được là 6,122 tỷ đồng.
Nếu giá đất tiếp tục tăng cao, giả sử tăng cao hơn mức 6% mỗi năm, thì gia đình anh nên giữ lại mảnh đất. Lúc này, tổng tài sản tài chính và bất động sản sẽ cao hơn mức 6,122 tỷ đồng sau 5 năm.
Thực chất, anh đang cho thuê với mức 2%/năm (8 triệu đồng/tháng). Nếu mức tăng giá của miếng đất được trên 6% thì tổng sẽ cao hơn mức 8% đầu tư thụ động kể trên.
Mức so sánh chỉ là một trong những gợi ý tham khảo, quyết định là bán hay mua hoàn toàn phụ thuộc vào gia đình. Anh có thể tìm hiểu thêm về chu kỳ kinh tế và chu kỳ của thị trường bất động sản để đưa ra những quyết định phù hợp trong tương lai.
Nếu anh cho rằng hiện nay đã là đỉnh của chu kỳ, việc tăng giá sẽ không cao, thậm chí giảm, anh nên bán để lấy tiền đầu tư thụ động. Hoặc nếu chưa phải là đỉnh của chu kỳ, anh có thể giữ thêm một vài năm.
Việc bán nhà để đầu tư mua căn hộ cho thuê cũng là một cách nhưng với mức cho thuê 12-15 triệu đồng/tháng, tức khoảng 5% tổng mức đầu tư là 3 tỷ đồng, tổng tài sản của gia đình sau 5 năm sẽ không cao bằng phương án tham chiếu.
Tuy nhiên, phương án này cũng khá an toàn, thậm chí tốt hơn phương án tham chiếu nếu lạm phát cao hơn 3-4%/năm.
Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tư vấn thêm, cả hai phương án đầu tư của anh Dũng đều có những lợi thế riêng. Anh cũng có thể tự tính ra dự án nào có triển vọng hơn. Bởi gia đình anh đã có thời gian dài nghiên cứu về thị trường bất động sản tại Đà Nẵng.
Nếu bán đi căn nhà, anh có thể thu được ngay khoản tiền chênh lệch để đầu tư mua chung cư cho thuê. Nhưng xét về tính ổn định giữa hai bất động sản thì nhà đất sẽ chiếm ưu thế hơn, còn chung cư khả năng cao sẽ chịu nhiều biến động trong quá trình khai thác. Bởi vậy, trước khi đưa ra quyết định, anh nên xem xét, tìm hiểu thật kỹ các vấn đề để giảm thiểu tối đa sự rủi ro.