Dự án Opal Garden: Tập đoàn Đất Xanh phạm luật như thế nào?

Tập đoàn Đất Xanh vi phạm luật như thế nào?

Chia sẻ quan điểm với Kiến Thức, luật sư Cường cho biết, theo quảng cáo, dự án Opal Garden toạ lạc trên đường số 20, đường Phạm Văn Đồng (phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP HCM), là dự án căn hộ cao cấp có quy mô 4 block cao 16 tầng với gần 400 sản phẩm gồm: căn hộ 2, 3 phòng ngủ, shophouse, penthouse… và 25 tiện ích cao cấp. Dự kiến sẽ được bàn giao cho khách hàng vào quý I, năm 2018.

Như vậy, đây là công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nghĩa là công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Mà theo quy định tại điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là công trình đó phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Do đó, dự án Opal Garden trên chỉ có đủ điều kiện mở bán nếu đã có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà và có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán và phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh trả lời bằng văn bản về nhà ở đủ điều kiện được bán.

Tuy nhiên, khảo sát của báo Infornet vào tháng 8/2016 cho thấy, cả dự án Opal Riverside và Opal Garden vẫn chưa có phần móng. Công trường dự án được rào chắn khá kỹ càng. Bên trong lèo tèo vài thiết bị cần cẩu và xe xúc hoạt động cầm chừng. Vài cột bê tông và sắt thép được tập kết ngổn ngang...”. Điều đó có nghĩa là dự án trên chưa hoàn thành phần móng, nếu chưa có nghiệm thu phần móng thì dự án trên chưa đủ điều kiện mở bán.

“Vậy vấn đề đặt ra là nếu dự án chưa đủ điều kiện mở bán mà lại nhận “đặt cọc, giữ chỗ” thì có đúng luật không?” – luật sư Cường đặt câu hỏi.

Để xác định vấn đề trên, theo luật sư Cường, người mua nhà tại dự án cần phải hiểu “đặt cọc” là gì? Đặt cọc là 1 trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định tại điều 292 Bộ luật dân sự hiện hành. Biện pháp này dễ thực hiện, vừa bảo đảm cho giao kết vừa có thể bảo đảm cho thực hiện hợp đồng vừa có chức năng thanh toán, biện pháp đặt cọc được sử dụng khá phổ biến trong các giao dịch dân sự đặc biệt là đảm bảo cho giao kết hợp đồng.

Bộ luật dân sự chỉ quy định về biện pháp đặt cọc ở một điều luật này và chưa có quy định cụ thể nào đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Đối với dự án bất động sản Opal Garden, đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm lại là tài sản hình thành trong tương lai.

Điều này có nghĩa là tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch. Do đó, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Hơn nữa, luật chuyên ngành cũng không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Vì vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là không phù hợp với các quy định pháp luật.

Luật sư phân tích thêm, có thể nhận thấy, kẽ hở chính là vì Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc, mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự, tuy nhiên lại không đưa ra nguyên tắc đặt cọc bao nhiêu phần trăm và cũng không quy định về việc đặt cọc tài sản hình thành trong tương lai. Do đó hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng kẽ hở này để “lách luật”.

Trong đó, phổ biến có hai dạng lách luật mà các chủ đầu tư đang thực hiện. Một là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để đảm bảo thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án. Hai là thỏa thuận hứa bán. Đây thực chất cũng là một dạng đặt cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán (hợp đồng có điều kiện – khoản 6 điều 402 Bộ luật dân sự.

Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn liên quan thì khi chủ đầu tư bán nhà ngoại trừ trường hợp bán nhà cho người đã có hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà thì những trường hợp khác phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Theo đó, chủ đầu tư phải công khai những thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch. Trong thời gian này, tất cả mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà đều được đăng ký mua nhà ở.

Như vậy trên lý thuyết, cơ hội mua nhà của người đã có hợp đồng đặt cọc hay không có là như nhau. Do đó người mua cần tỉnh táo hơn với các loại hình “đặt cọc”, “giữ chỗ” đối với việc mua nhà hình thành trong tương lai nói trên. Đối tượng của hợp đồng là nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, việc giao kết hợp đồng giữa các bên có thể do cả hai bên cố ý vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc có thể do một bên lừa dối hoặc vô ý gây nhầm lẫn về đối tượng của hợp đồng.

Đối với các Giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực mà có tranh chấp thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự 2005 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự 2005 để giải quyết.

Những giao dịch hợp đồng đặt cọc trên của khách hàng và tập đoàn Đất Xanh được thực hiện năm 2016 do đó theo Khoản 2 Điều 137 BLDS 2005 quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Theo đó, khi hợp đồng đặt cọc giữa Tập đoàn Đất Xanh và khách hàng bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức là phía khách hàng sẽ được nhận lại số tiền đã đặt cọc cho Đất Xanh và được nhận một khoản bồi thường tương ứng với những thiệt hại mà khách hàng phải chịu xuất phát từ lỗi của Tập đoàn Đất xanh (nếu có).

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa Đất xanh và khách hàng là vô hiệu chỉ xảy ra trong trường hợp khách hàng chứng minh được trên thực tế, có việc giao kết hợp đồng đặt cọc này và việc giao kết này là giữa Tập đoàn Đất Xanh với khách hàng, cũng như để yêu cầu Tập đoàn Đất xanh bồi thường, khách hàng cần chứng minh được đã có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do lỗi của Tập đoàn Đất xanh.