Liên tục đổi chủ, siêu dự án The Spirit of Saigon giờ ra sao?

The Spirit of Saigon có thể nói là “siêu” dự án phức hợp 6 sao có vị trí đắc địa tại khu tứ giác Bến Thành, có 4 mặt tiền là Phạm Ngũ Lão, Phó Đức Chính, Lê Thị Hồng Gấm, Calmette thuộc trung tâm quận 1, TP HCM.

Dự án có diện tích đất 8.537m2, tổng diện tích sàn xây dựng 205.743m2. Dự án gồm 2 tòa tháp, tòa tháp A cao 55 tầng gồm các tầng văn phòng cho thuê ở nửa dưới và khách sạn ở nửa trên. Tháp B còn lại cao 48 tầng bao gồm các căn hộ, với dịch vụ cung cấp bởi khu khách sạn thông qua kết nối phần đế và tầng hầm.

The Spirit of Saigon ban đầu được giao cho Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư. Vào tháng 7/2018, Bitexco thành lập công ty con là Công ty TNHH Saigon Glory và chuyển nhượng dự án Spirit of Saigon cho pháp nhân này.

Trong năm 2020, thông qua 10 đợt phát hành, lấy The Spirit of Saigon làm tài sản đảm bảo, Saigon Glory đã huy động 10.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 - 5 năm nhằm tăng quy mô vốn hoạt động, thực hiện các chương trình, dự án đầu tư và cơ cấu lại các khoản nợ của công ty.

Đến tháng 1/2021, Công ty TNHH Saigon Glory thực hiện thay đổi đăng ký doanh nghiệp, trong đó Tập đoàn Bitexco không còn đứng tên là công ty mẹ, cơ cấu cổ đông không được công bố, song 3 người được uỷ quyền đại diện cho 100% phần vốn của Saigon Glory lúc này là ông Vũ Quang Bảo với 2.100 tỷ đồng, tương đương 30%, ông Trịnh Quang Công 2.800 tỷ đồng (40%) và ông Nguyễn Anh Đức 2.100 tỷ đồng (30%).

Ông Vũ Quang Bảo - Tổng giám đốc Tập đoàn Bitexco là Chủ tịch HĐTV của Saigon Spirit, trong khi ông Trịnh Quang Công (SN 1990) đảm trách vai trò Tổng giám đốc, còn ông Nguyễn Anh Đức (SN 1977) là Thành viên HĐTV.

Cũng vào đầu năm 2021, dự án đổi sang Masterise Homes phát triển với tên gọi mới One Central HCM. Công trình tiếp tục được xây thêm vài tầng tháp.

Đến tháng 8/2022, Viva Land thế chỗ Masterise Homes và đổi tên dự án thành Pearl. Nhưng đến tháng 11, cái tên này bỗng mất dạng và dự án tiếp tục "đắp chiếu" cho đến nay.

Đi một vòng lớn, dự án lại trở về với Bietxco. Cùng với Saigon Glory có khoản nợ trái phiếu 10.000 tỷ đồng chưa thể thanh toán đúng hạn, hai doanh nghiệp khác liên quan đến dự án The Spirit of Saigon cũng được ghi nhận là đang thua lỗ nặng.

Cụ thể, CTCP Phát triển Bất động sản Nhật Quang (BĐS Nhật Quang) đã có công bố thông tin định kỳ về tình hình tài chính năm 2022 với mức lỗ "khủng" lên tới 5.573 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm trước chỉ âm 267 tỷ đồng. Lỗ nặng khiến doanh nghiệp âm vốn chủ sở hữu gần 3.959 tỷ đồng (tính đến ngày 31/12/2022).

Dư nợ trái phiếu Công ty hiện vào mức 2.150 tỷ đồng. Tài sản thế chấp của lô trái phiếu này là các tài sản phát sinh từ hợp đồng nhận chuyển nhượng một phần tài sản thuộc dự án The Spirit of Saigon.

Tương tự BĐS Nhật Quang, Công ty Cổ phần Đầu tư Smart Dragon cũng lỗ lớn 3.749 tỷ đồng trong năm 2022. Thua lỗ khiến vốn chủ sở hữu Công ty này tính đến ngày 31/12/2022 âm 2.516 tỷ đồng.

Hiện, Smart Dragon đang có dư nợ trái phiếu 1.900 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo cho lô trái phiếu 1.900 tỷ này các tài sản của Smart Dragon phát sinh từ các hợp đồng nhận chuyển nhượng một phần tài sản thuộc dự án The Spirit of Saigon; các tài sản liên quan đến một phần của dự án The Spirit of Saigon và các tài sản bổ sung/thay thế khác thuộc sở hữu của Smart Dragon.

Không chỉ khiến các chủ đầu tư liên quan bị thua lỗ, dự án The Spirit of Saigon hiện cũng không còn được giá trị như xưa. Theo thông báo của ngân hàng quản lý tài sản đảm bảo cho các lô trái phiếu trị giá 10.000 tỷ đồng của Saigon Glory, giá trị của The Spirit of Saigon đã giảm từ hơn 17.000 tỷ đồng (bao gồm 7.000 tỷ đồng vốn cổ phần do Bitexco sở hữu) xuống chỉ còn hơn 5.700 tỷ đồng hiện nay.

Giá trị định giá này dựa trên giả định tháp A sẽ được hoàn thành xây dựng với tổng chi phí xây dựng và hoàn thiện khoảng 2.074 tỷ đồng. Như vậy giá trị tài sản ròng của tài sản này chỉ còn khoảng 4.700 tỷ đồng.

Mức định giá trên dựa trên khả năng thu hồi 70% các khoản phải thu. Trong trường hợp tỷ lệ thu hôì thấp hơn, giá trị phần vốn chủ sở hữu trên còn âm lớn hơn (trên 5.000 tỷ đồng).