Giá và thủ tục đấu giá dự án TQ5 được thực hiện như thế nào?

Tại dự án TQ5 (Trâu Quỳ, Gia Lâm, Hà Nội), lấy mức giá trúng từ năm 2019 quy mô hơn 1 ngàn tỷ đồng chia đều diện tích ra đơn giá và so sánh với giá đầu ra (chỉ có tỷ lệ thương phẩm được bán nhất định) là cách nhìn nhận chưa khách quan, chính xác.

Cơ cấu giá bán bao gồm các chi phí cho dự án

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Vars) đánh giá, so với giá đất nhà nước tại thời điểm định giá đất 2019, so với giá khởi điểm đấu giá của các dự án lân cận có cùng giai đoạn xác định giá và so với giá đất nhà nước áp theo khung giá đất hiện tại thì giá đất khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 đều cao hơn. Ngoài ra, theo tìm hiểu của chúng tôi, giá trúng đấu giá của các nhà đầu tư là khoảng 23 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với giá khởi điểm đấu giá.

Cũng theo ông Đính, khi đấu giá dự án, nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất trên diện tích đất thương phẩm (đất ở, đất thương mại dịch vụ), không phải trả tiền sử dụng đất với đất để làm hạ tầng kỹ thuật, đất giao thông, đất cây xanh. Các loại đất này thuộc sở hữu của nhà nước, nhà đầu tư có trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo quy hoạch và bàn giao lại cho nhà nước. Vì thế, với dự án TQ5 thì diện tích đất thương phẩm của dự án chỉ khoảng 7,3 ha đất ở liền kề, biệt thự; 1,9 ha đất thương mại dịch vụ làm bãi đỗ xe và làm thương mại dịch vụ, trong tổng diện tích toàn khu là 18,7ha. Nhà đầu tư trúng đấu giá có trách nhiệm phải thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, đảm bảo đồng bộ và tạo lập khu đô thị hiện đại.

Theo nhiều người am hiểu thị trường, tại thời điểm đấu giá, giá đất tại khu vực dao động từ 35-40 triệu đồng/m2 tùy vị trí, với trách nhiệm đầu tư hạ tầng toàn khu của nhà đầu tư, đầu tư các công trình về nhà để xe, công cộng đơn vị ở thì mức giá khởi điểm và trúng đấu giá là hợp lý. Giá bán ra thì phải tính đến chi phí lãi vốn của nhà đầu tư, chi phí mất cơ hội đầu tư khác, chấp nhận rủi ro từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Đồng thời cơ cấu giá bán cũng phải tính thêm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, chi phí bộ máy quản lý vận hành và nhiều chi phí khác.

Về diễn biến của thị trường, giá đất ở khu vực Trâu Quỳ tăng mạnh thời gian qua là do thị trường chứng khoán lên cao nên dòng tiền chuyển dịch đầu tư sang bất động sản và hạ tầng khu vực này đang thay đổi tích cực từng ngày. Xu hướng này cũng tạo nên cơn sốt đất trên cả nước trong thời gian vừa qua. Tuy nhiên, việc giá đất này có tiếp tục duy trì giá cao hay hạ nhiệt thì còn cần phải chờ xem diễn biến của thị trường, một chuyên gia môi giới nhận định.

Phương thức xác định giá khởi điểm và quá trình đấu giá ra sao?

Để xác định mức giá khởi điểm của khu đất mang ra đấu giá được cơ quan chức năng tổ chức thực hiện với quy trình khắt khe, gắn với trách nhiệm đơn vị, cá nhân người phê duyệt các cấp theo quy định của pháp luật.

Đơn cử như trường hợp giá khởi điểm đấu giá Dự án tại vị trí TQ5, thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm (Dự án TQ5) được UBND TP Hà Nội phê duyệt theo đúng quy trình và quy định pháp luật về đất đai, cụ thể như sau.

Ngày 23/9/2019, UBND huyện Gia Lâm có Tờ trình số 194/TTr-UBND trình UBND thành phố, Sở Tài nguyên & Môi trường xác định và phê duyệt giá khởi điểm làm cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất dự án TQ5. Ngày 25/10/2019, Sở Tài nguyên & Môi trường có Tờ trình số 9993/TTr-STNMT-CCQLĐĐ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thành phố phương án giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5. Tiếp theo, ngày 30/10/2019, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể họp thẩm định giá khởi điểm đấu giá dự án trên. Sau đó, ngày 19/11/2019, UBND Hà Nội có Quyết định số 6689/QĐ-UBND phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án này trên cơ sở nội dung công văn, Tờ trình của các Sở Tài chính, Sở Tài nguyên & Môi trường, đồng thời xác định thời điểm định giá đất là tháng 10/2019.

Về phương pháp định giá đất, thời điểm áp dụng khi đó, phương pháp thặng dư là chủ đạo, kết hợp phương pháp so sánh. Vì vậy, giá khởi điểm đấu giá Dự án TQ5 được phê duyệt bao gồm: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 20.231.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất công cộng dịch vụ với thời hạn thuê đất 50 năm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là 6.860.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất thực hiện dự án bãi đỗ xe: 4.653.000 đồng/m2.

Qua khảo sát từ môi giới đất thổ cư khu vực Gia Lâm cho thấy, giá đất ở khởi điểm nêu trên đã gấp 2 lần so với giá đất theo khung giá của nhà nước. Lý do là giá đất theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội thì đất ở là 12.200.000 đồng/m2 (khu đấu giá TQ5 tiếp giáp đường nhựa rộng 22m, chưa có tên trên bảng giá). Mặt khác, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) đối với đất ở là: 10.063.640 đồng/m2; đối với đất TMDV thời hạn 50 năm là: 4.430.962 đồng/m2. Vì thế, giá khởi điểm đấu giá đất ở tại TQ5 cao hơn nhiều khi so sánh với giá đấu giá của các dự án lân cận cùng thời kỳ cũng như so với giá đất cụ thể của dự án bất động sản cùng khu vực.

Ví dụ, dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại khu tái định cư Trâu Quỳ, Khu đấu giá tiếp giáp đường nhựa rộng 22m (lòng đường rộng 12m, vỉa hè mỗi bên rộng 5m), chưa có tên trong bản giá đất. Giá đất theo quy định tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND, đất ở là 12.200.000 đồng/m2 vào tháng 3/2019. Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng 5.728,8 m2 đất xây dựng nhà ở thấp tầng: 18.298.000 đồng/m2 (bằng 1,5 lần giá UB).

Hay như Dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại tổ dân phố Kiên Thành, thị trấn Trâu Quỳ, thời điểm tháng 12/2018, giá khởi điểm: 14.100.000 đồng/m2. Tương tự một dự án trước đó thời điểm tháng 8/2017, Dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở cao tầng và thấp tầng tại Khu đấu giá, thị trấn Trâu Quỳ có giá khởi điểm đấu giá ô đất CT2 xây dựng nhà chung cư cao tầng và các ô đất từ TT-10 đến TT-13 và từ TT-14 đến TT-19 để xây dựng nhà thấp tầng: 19.200.000 đồng/m2.

So với các dự án thu tiền sử dụng đất cùng giai đoạn, giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 cũng đang cao hơn nhiều. Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 thì vị trí 1, đường từ giáp đường Nguyễn Đức Thuận đi qua tổ dân phố Kiên Thành đến giáp đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết địa phận Thị trấn Trâu Quỳ (là vị trí có giá đất dùng để so sánh vào thời điểm định giá đất TQ5), đất ở giá 14.030.000 đồng/m2 và đất TMDV giá 8.942.000 đồng/m2

Hiện nay, tại vị trí dự án TQ5 có đường Nguyễn Mậu Tài, có tên trong bảng giá, giá đất ở là 17.600.000 đồng/m2, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) là 14.518.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp dưới 30 tỷ đồng theo Quyết định số 03/QĐ-UBND ngày 2/3/2020 của UBND TP, huyện Gia Lâm là 1,4 lần.

Như vậy, có căn cứ để đánh giá được giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 Gia Lâm tại tháng 12/2019 còn cao hơn giá của dự án TQ5 xét tại thời điểm khi áp dụng đơn giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ 2020.