Vừa qua, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô (tên mới Tập đoàn Empire) vừa có thông báo gửi khách hàng liên quan đến hoạt động khai thác, vận hành tổ hợp Khu nghỉ dưỡng và Nhà ở (Condotel) Cocobay Đà Nẵng. Theo đó, kể từ ngày 1/1/2020, do những khó khăn về dòng tiền, Empire buộc phải chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết lợi nhuận 12%/năm
Thị trường condotel bùng nổ mạnh mẽ
Condotel là loại hình bất động sản mới tại Việt Nam. Đây là sự kết hợp của 2 loại hình bất động sản căn hộ & khách sạn. Thông thường mọi người hay hiểu Condotel là loại hình căn hộ nghỉ dưỡng hoặc căn hộ khách sạn.
Cách đây vài năm, condotel bắt đầu nở rộ tại Việt Nam. Một số thị trường condotel bùng nổ mạnh mẽ trong thời gian qua phải kể đến như Quảng Ninh, Đà Nẵng và Nha Trang. Trong đó, Đà Nẵng được xem là tiên phong của loại hình condotel.
Ngoài Cocobay Đà Nẵng, dự án condotel tiêu biểu tại Đà Nẵng phải kể đến là Ánh Dương – Wyndham Soleil Danang do PPC An Thịnh Đà Nẵng làm chủ đầu tư với tổ hợp gồm 3 tòa condotel (2 tòa 57 tầng và 1 tòa 50 tầng) và 1 tòa khách sạn 45 tầng.
 |
| Wyndham Soleil Danang. Ảnh: Soleildanang. |
Địa điểm dự án này ở giao lộ Phạm Văn Đồng - Võ Nguyên Giáp và tuyến đường ven biển Hoàng Sa – Trường Sa. Hiện dự án này đang xây dựng chưa hoàn thành. Giá bán căn hộ tại đây từ 2,3 - 11,5 tỷ đồng, tùy thuộc vào diện tích.
Ngoài ra, còn phải kể đến dự án căn hộ khách sạn - condotel A La Carte do Công ty CP Dịch vụ hàng không Thăng Long (TASECO) làm chủ đầu tư tại đường Võ Nguyên Giáp. Dự án có diện tích 1.120.27 m2, công trình có quy mô 21 tầng, 1 tầng hầm và 1 tầng áp mái, gồm 170 phòng căn hộ khách sạn và 38 phòng khách sạn đạt tiêu chuẩn 4 sao.
Đà Nẵng tiên phong nhưng Khánh Hoà mới là nơi cung cấp condotel lớn nhất cả nước. Theo Savills, tính đến tháng 6/2019, Khánh Hòa có nguồn cung condotel lớn nhất cả nước với hơn 13.000 căn đã được chào báo trên thị trường, gấp đôi so với thị trường Đà Nẵng.
Nổi bật nhất là dự án The Arena Cam Ranh ở Bãi Dài do Công ty CP đầu tư xây dựng Vịnh Nha Trang làm chủ đầu tư. Dự án bao gồm hơn 5000 căn condotel, 126 căn shophouse và 34 công trình.
 |
| Dự án The Arena Cam Ranh. Ảnh: arena-camranh. |
Một số dự án tập trung tại TP Nha Trang như: Scenia Bay Nha Trang với 704 căn ( Công ty Cổ phần Nam Tiến Lào Cai là chủ đầu tư); HUD Building Nha Trang 490 căn (Tổng công ty phát triển nhà và đô thị HUD); Nha Trang City Central 209 căn (Công ty TNHH Lan Anh)...
Nguy cơ codotel vỡ trận
Trước khi Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận", dự án khách sạn Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa) cũng từng khiến nhiều khách hàng bức xúc khi bị chủ đầu tư lật kèo.
Theo VTC, dự án này được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên tới 15%,/năm nhưng thực tế, mức lợi nhuận này khách hàng chỉ nhận được trong vài tháng đầu, sau đó, chủ đầu tư xin giảm xuống 8%/năm.
Vài năm trước, loại hình bất động sản condotel trở nên "sốt nóng" trên thị trường cũng chính nhờ những điều khoản "cam kết lợi nhuận" khá cao này.
Chia sẻ về vấn đề này, luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng: “Việc tiếp tục trở thành condotel là một điều không thể xảy ra vì: “Như chúng ta đã biết hiện nay loại hình condotel chưa được pháp luật ghi nhận, bản chất nó chính là khách sạn, một sản phẩm đặc trưng của du lịch, lưu trú. Cho nên, nếu chọn giải pháp này thì còn tiếp tục bế tắc dài dài”.
Còn với giải pháp chuyển đổi các căn condotel thành căn hộ chung cư lại khiến vị luật sư “kinh ngạc”. Theo luật sư, một chi tiết hết sức vô lý là nếu khi chuyển sang đất ở nhà ở thì người mua nhà lại phải chịu thêm phí tổn 15% giá trị mua bán, đây chính là một sự đánh đố của chủ đầu tư. “Tôi hiểu rằng, có lẽ họ có ý định thu 15% là để dự phòng chuẩn bị chi trả cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất kinh doanh dịch vụ sang đất ở, mà phải trả 100% tiền sử dụng đất cho nhà nước. Như vậy, là người “mua” bất động sản một lần nữa lại phải bỏ tiền ra để mua bất động sản của chính mình”, Chủ tịch Công ty TAT Law firm nhấn mạnh.
Liên quan đến thông tin Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire), mua lại dự án này từ các nhà đầu tư nước ngoài, LS Tú cho biết “Đối với nghĩa vụ của doanh nghiệp thì, Công ty mua lại đương nhiên kế thừa toàn bộ các quyền và lợi ích hợp pháp, chịu trách nhiệm về các khoản nợ, gồm cả nợ thuế, hợp đồng lao động từ công ty bán lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, cho nên nghĩa vụ đối với người mua hiện nay đương nhiên thuộc về Tập đoàn Empire.”
Vào cuối năm 2017, Luật sư Trương Anh Tú đã nêu ra những giải pháp của mình để giải quyết những vấn đề đã nảy sinh cho Condotel trên các báo, trong đó có bài báo trên Báo PLVN ngày 29/12/2017., cụ thể:
Thứ nhất, đối với những dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao căn hộ trước ngày 31/12/2017, nếu muốn tồn tại thì chủ đầu tư phải nộp phạt vi phạm hành chính đồng thời chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở đối với cả dự án.
Việc này sẽ tương tự như việc giải quyết các công trình xây dựng sai phép theo quy định tại khoản 9, Điều 13, Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản“Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6, và điểm b Khoản 7 điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được… Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng”.
Điều này có nghĩa là, chủ đầu tư sẽ phải nộp phạt để công trình được tồn tại, sau đó tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ sang đất ở, để có cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các căn hộ.
Việc chuyển đổi này sẽ kéo theo sự điều chỉnh thay đổi về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, sự thay đổi về kết cấu căn hộ codotel. Cần phải xác định đây là nghĩa vụ của chủ đầu tư, do đó chủ đầu tư không được yêu cầu người mua nộp các khoản chi phí.
Thứ hai, đối với các dự án đang thực hiện, trước ngày 31/12/2017 chưa hoàn thiện và chưa bàn giao căn hộ, thì các cơ quan có thẩm quyền phải xác định rõ mục đích sử dụng là đất thương mại, dịch vụ từ đó không cấp Giấy chứng nhận nhà ở cho các căn hộ condotel và yêu cầu đơn vị chủ đầu tư thực hiện đúng giấy phép đầu tư.
Việc dừng cấp giấy chứng nhận nhà ở cho các căn hộ condotel sẽ phải thực hiện đồng thời với việc yêu cầu các chủ đầu tư chuyển hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng thuê phòng khách sạn để phù hợp với pháp luật hiện hành và tránh gây hiểu nhầm cho người mua.
Thứ ba, đối với các dự án đang trong quá trình xin giấy phép, chưa triển khai xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền phải kiểm tra, giám sát chặt chẽ, buộc các chủ đầu tư phải thực hiện đúng quy định về quảng cáo, ký kết hợp đồng, không được gây nhầm lẫn cho người mua về việc sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với đất dịch vụ.
Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước cần phải tăng cường tuyên truyền cho người dân nhận thức pháp luật đầy đủ đối với loại hình bất động sản Condotel, để người dân xác định được mục đích sử dụng của mình khi mua, tránh việc nhầm lẫn dẫn đến tranh chấp về sau.