Nguyên nhân do nguồn cung mới căn hộ trong năm 2022 và nửa đầu năm 2023 “nhỏ giọt”, trong khi nhu cầu mua căn hộ của người dân ngày càng cao đã khiến giá bán chuyển nhượng biến động tăng.
Ông Tạ Văn Mừng - Trưởng phòng Phát triển lực lượng bán chuyển nhượng OneHousing chia sẻ cùng với Cửa sổ Bất động sản về cơ hội cho nhà đầu tư ở thị trường chuyển nhượng Hà Nội cuối năm 2023.
BĐS chuyển nhượng “giữ lửa” khi thị trường BĐS chung đi xuống
Khi nguồn cung sơ cấp ngày càng khan hiếm, cơ hội cho nhà đầu tư ở thị trường chuyển nhượng sẽ như thế nào, thưa ông?
Trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung từ cuối năm 2022 và chưa có sự thay đổi rõ rệt ở thời điểm hiện tại, thị trường chuyển nhượng sẽ là lựa chọn của các nhà đầu tư cần tìm nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền trước lạm phát đang chưa có dấu hiệu cải thiện và nhiều gia đình có nhu cầu ở thực.
Những người có tiền, mối quan tâm của họ sẽ là việc giữ tiền như thế nào? Nếu gửi ngân hàng lãi suất rất thấp, tỷ lệ USD và VNĐ chênh lệch lớn, tiền Việt đang bị mất giá, vậy thì lựa chọn BĐS sẽ là lựa chọn an toàn nhất cho họ lúc này. Bởi BĐS tốt luôn có giá tăng tịnh tiến theo thời gian.
Trong khi đó, các sản phẩm chuyển nhượng lại luôn có khả năng tạo ra dòng tiền luôn - vì đây là tài sản đã hình thành, có đầy đủ pháp lý đặc biệt là sổ hồng và có thể giao dịch được ngay.
Đặc biệt, yếu tố thanh khoản của BĐS chuyển nhượng luôn được đánh giá cao vì nó đáp ứng tốt nhu cầu thật, nên khi cần dòng tiền có thể dễ dàng thanh khoản.
 |
Thị trường giao dịch chuyển nhượng có rất nhiều loại hình, theo ông tại Hà Nội giao dịch tập trung sôi động nhất ở loại hình nào?
Trước đây, việc mua một căn hộ sau đó bán lại phần lớn sẽ nghĩ rằng dễ bị lỗ bởi mất giá theo thời gian. Tuy nhiên, thời điểm này do khan hiếm nguồn cung sơ cấp, việc đầu tư vào căn hộ chuyển nhượng lại trở nên đắt giá, sôi động. Năm 2022 chuyển nhượng dự án, đặc biệt là các căn hộ chung cư tăng giá rất tốt tới 20-30%, và kể cả từ đầu năm nay khi thị trường chung khá trầm lắng thì căn hộ dự án chuyển nhượng vẫn tăng khoảng từ 3-5%.
Thứ hai, giá căn hộ sơ cấp 5-7 năm trước từ 27-28 triệu đồng/m2 đã được xem là cao. Nhưng hiện tại, mức giá sơ cấp tăng liên tục hằng năm, với mức giá trung bình lên tới 47-50 triệu đồng/m2, thậm chí có thể lên tới 60-70 triệu/m2. Như vậy, căn hộ chuyển nhượng tới năm 2022 đã bị “nén” ở một khoảng thời gian khá lâu, những năm trước chưa tăng giá, các BĐS đó đang được định giá là dưới giá thị trường, nên mới có làn sóng mua bán căn hộ chuyển nhượng diễn ra rất mạnh như vậy.
Còn sản phẩm nhà đất thổ cư ở thị trường Hà Nội nói riêng thì luôn giao dịch ở mức khá ổn định và đang neo ở mức cao rồi, mức tăng giá sẽ dao động từ 5 đến 7% mà không có sự bùng nổ, cũng không quá trầm lắng, hay bị “đóng băng”.
Ông có cho rằng thị trường chuyển nhượng đang cung cấp tính thanh khoản cần thiết để tăng cường hơn nữa hoạt động của thị trường BĐS?
Giao dịch chuyển nhượng có vai trò “giữ lửa” khi thị trường đi xuống, không bùng lên mạnh mẽ, nhưng những đốm lửa này chỉ cần đợi “gió Đông” là sẽ giúp cả thị trường bùng lên.
Thị trường chuyển nhượng chưa bao giờ có khái niệm “đóng băng”. Kể cả khi thị trường sơ cấp bị đóng băng do thiếu nguồn cung hay hạn chế về nguồn vốn, thì thị trường chuyển nhượng do nhu cầu ở thật vẫn rất cao nên luôn có giao dịch và giao dịch đều đặn, tuy không bùng nổ mạnh như những thời kỳ mà dòng tiền tốt. Việc thị trường chuyển nhượng luôn có giao dịch ổn định phần nào giúp cho thị trường BĐS nói chung vẫn có sự luân chuyển dòng tiền và tạo ra rất nhiều công ăn việc làm cũng như tác động tích cực lên những ngành nghề khác liên quan đến BĐS phát triển theo.
Khi chuyển nhượng giao dịch tốt, cũng sẽ tác động, kích thích các chủ đầu tư, giúp các chủ đầu tư đánh giá được tình hình thị trường và nhìn thấy cơ hội để tìm kiếm dự án mới, tạo ra nguồn cung cho thị trường sơ cấp.
Những rủi ro người mua và người bán cần biết ở Thị trường chuyển nhượng
So với các BĐS trong dự án, thì rõ ràng nhà trong dân sẽ có nhiều thông tin phức tạp hơn như là pháp lý (chung sổ hay không), quy hoạch, cư dân văn minh hay không… Ông có thể chia sẻ với các khách hàng cách để chọn được một sản phẩm tốt, an toàn?
Mỗi khách hàng sẽ có khẩu vị BĐS khác nhau, nếu lựa chọn BĐS thổ cư (nhà trong dân) thì việc quan trọng nhất đó chính là vấn đề pháp lý của căn nhà. Người mua nhà sẽ phải chắc chắn được là thửa đất đó có khớp với pháp lý anh được biết hay không? Ví dụ, pháp lý của nhà thổ cư là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trên đó có thể hiện đúng diện tích, vị trí, kích thước mà lô đất đang được rao bán hay không? Khách hàng cũng nên có các môi giới chuyên nghiệp, các luật sư trong nghề hỗ trợ để giúp khách hàng phân biệt rõ được sổ đỏ đang xem là sổ đỏ thật hay giả? Tiếp đến là tài sản trên đất có thể hiện rõ ở trên pháp lý không? Có nhiều tài sản trên đất có nhưng không quy định rõ trong giấy tờ, khi khách hàng muốn định giá tài sản với tổ chức tín dụng sẽ bị thấp đi rất nhiều.
Vấn đề thứ hai là vấn đề quy hoạch, người mua sẽ phải kiểm tra được quy hoạch của BĐS với các cơ quan chức năng xem tài sản đó có vào quy hoạch hay không? Đừng vì không hiểu rõ mà có thể bị mất cơ hội mua được BĐS tốt hoặc mất tiền oan.
Thứ ba, người mua nhà sẽ cần tìm hiểu xem căn nhà mình muốn mua trong tương lai có những tiện ích gì xung quanh sắp phát triển không, có đường mở qua không?...Vấn đề này sẽ liên quan tới việc tăng giá của BĐS trong tương lai.
Một vấn đề khá quan trọng khi mua nhà thổ cư là hãy quan tâm đến “cốt” nhà nhiều hơn là quan tâm đến hình thức. Vì nội thất mình có thể thiết kế theo sở thích, theo khả năng tài chính của mình, còn cốt nhà thì sẽ khó thay đổi.
Một căn nhà quan trọng nhất là gì: là móng kết cấu, đường điện nước, bể nước ngầm, bể phốt, bố trí các phòng, nhà vệ sinh, thiết kế cầu thang, có bị lỗi phong thủy nào hay không?
Rồi cuối cùng hãy quan tâm về khu dân cư, hàng xóm…
Có một kinh nghiệm khá thú vị khi đi mua nhà thổ cư tại Hà Nội, là cứ hôm nào mưa to nhất thì hãy đi, xem ngõ đó thoát nước có tốt không, vì có nhiều trường hợp mua nhà về phải nâng nền lên tới cả mét hoặc là mưa ngập không đưa được xe vào ngõ, có nhà mà cũng không thể về mỗi khi mưa to. Vì vậy, khách hàng nên quan sát kỹ để xem địa thế căn nhà muốn mua là có phải địa thế cao hay không, có thoát nước tốt không, hệ thống thoát nước ở khu vực đấy có đảm bảo không?…
Trước và trong quá trình giao dịch chuyển nhượng, các thành phần tham gia giao dịch (chủ nhà, khách mua, môi giới) thường sẽ gặp phải rủi ro gì?
Giao dịch nhà ở thị trường chuyển nhượng tương đối phức tạp, không chỉ riêng với loại hình nhà thổ cư mà loại hình căn hộ cũng vậy. Chính vì có nhiều vấn đề phải lưu tâm, nên thị trường này cũng không dành cho nhà đầu tư “tay mơ” mà sẽ phải là những người rất sành sỏi hoặc có được sự hỗ trợ đắc lực của những môi giới có tâm.
Với thị trường chuyển nhượng, rủi ro của chủ nhà là thị trường yếu, khó kiếm khách, khó thanh khoản, khách hàng đặt cọc rồi nhưng lại bỏ. Rủi ro có thể đến từ chính môi giới không có tâm, những người môi giới mà không biết làm nghề, không có kỹ năng về tư vấn, không có kỹ năng về định giá… dẫn tới gây thiệt hại cho chủ nhà.
Có những chủ nhà chưa nắm bắt đầy đủ thông tin, chưa tham khảo giá, họ định giá tài sản dưới giá thị trường. Họ gọi môi giới đến và muốn bán nhà này với giá 3 tỷ, theo kinh nghiệm của người môi giới có tâm thì nhà này có thể bán được 3,5 tỷ, họ sẽ tư vấn ngược lại cho chủ nhà, còn người môi giới không có tâm thì sẽ thấy vui vì chủ nhà bán giá thấp thì họ sẽ bán nhanh, dễ bán, thậm chí là mua cọc luôn để lướt cọc hoặc là bán chênh với khách, trục lợi, kiếm lời…
Rủi ro của khách mua thì cũng tương tự như vậy. Khách mua sẽ gặp vấn đề về thị trường, thị trường đi lên, khó mua được nhà. Hai là rủi ro về môi giới, cài giá với chủ nhà, môi giới không hiểu thị trường, không có nhiều sản phẩm tốt, không chuyên nghiệp thì sẽ không tư vấn hoặc là giới thiệu khách được nhiều sản phẩm, không hỗ trợ, không theo khách đến hoàn thành xong thủ tục sang tên đổi chủ. Rủi ro còn đến từ phía chủ nhà nhận tiền cọc của khách rồi nhưng không bán nhà; không bán cũng không chịu trả tiền cọc cho khách, khách mua đi đòi rất là vất vả.
Còn về phía môi giới thường sẽ gặp rủi ro về việc bị cắt cầu. Chủ và khách gặp gỡ, sau đó tự cắt cầu để giao dịch với nhau do không muốn mất phí môi giới.
Đơn vị môi giới chuyên nghiệp - minh bạch hóa thị trường chuyển nhượng
Môi giới vẫn là điểm chạm quan trọng bậc nhất trong hành trình mua bán BĐS chuyển nhượng. Để thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch và lành mạnh hơn, theo ông cần triển khai lực lượng bán như thế nào?
Theo tôi, các đơn vị, các công ty môi giới cần thượng tôn pháp luật, theo quy định người môi giới BĐS ở Việt Nam phải có chứng chỉ hành nghề môi giới do Sở Xây dựng cấp.
Các đơn vị môi giới khi tuyển dụng phải đào tạo lực lượng để họ đạt được trình độ, kỹ năng nhất định lúc đó mới tham gia vào thị trường. Bên cạnh việc hiểu rõ về sản phẩm, ví dụ với thổ cư thì rõ ràng là người môi giới cần hiểu về pháp lý, hiểu về các quy hoạch liên quan đến sản phẩm, giúp khách hàng, giúp chủ nhà phải thực hiện đúng trách nhiệm,...thì các chuyên môn khác cũng cần phải được đào tạo từ luật BĐS, định giá BĐS hay các thông tin thị trường… lúc này cần có sự tổ chức một cách chuyên nghiệp và bài bản đúng pháp luật của các công ty hay các văn phòng hành nghề môi giới.
Ông đánh giá tầm quan trọng của việc giao dịch BĐS chuyển nhượng qua một đơn vị môi giới chuyên nghiệp?
Rõ ràng là khi xã hội càng phát triển thì sự chuyên môn hóa, chuyên nghiệp hóa cho từng lĩnh vực càng được nâng cao. Khách hàng, nhà đầu tư BĐS đều là những người rất giỏi trong lĩnh vực của họ, do vậy họ có được dòng tiền, có tài chính tốt để mua BĐS. Vì sản phẩm chuyển nhượng thường liên quan nhiều tới các nhu cầu thật về ở, an cư lạc nghiệp, để mở rộng sản xuất kinh doanh hay là thiên hướng cho việc là giữ tài sản, giữ tiền, làm tài sản bền vững thừa kế cho con, hay đầu tư dòng tiền để lấy lợi nhuận dòng tiền hàng tháng, đầu tư vốn - đầu tư vào đó để đợi giá tăng,… Khi nhà đầu tư, khách hàng đã có tiền để mua tài sản BĐS đặc biệt là BĐS chuyển nhượng, nên thông qua người môi giới là những người có chuyên môn, có hiểu biết, có thông tin tốt để giúp cho anh được quyền lựa chọn, được tham khảo thông tin, đánh giá thông tin…giúp cho anh tìm ra sản phẩm tốt nhất.
Giống như câu nói nổi tiếng của tỷ phú Donald Trump: "Mua nhà mà không có sự giúp đỡ của môi giới chẳng khác nào nói chuyện thuốc men mà không cần bác sĩ, đâm đơn kiện mà không có luật sư".
Và đứng sau một người môi giới chuyên nghiệp là đơn vị môi giới chuyên nghiệp - thông qua họ khách hàng cũng có thể tránh những rủi ro muôn trùng vây.
Những đơn vị môi giới chuyên nghiệp sẽ sở hữu một nguồn hàng, tệp khách hàng có nhu cầu giao dịch, giúp cho người mua và người bán có thể nhanh chóng gặp được nhau: khách mua có nhiều lựa chọn BĐS mà chủ nhà cũng dễ thanh khoản và bán được giá hơn.
Đặc biệt là với những đơn vị môi giới lớn có cả quỹ hàng cả sơ cấp và chuyển nhượng đều lớn, thì việc khách hàng có những lựa chọn tốt hơn và có thể dễ dàng đáp ứng đa dạng nhu cầu. Vì nếu như khách hàng không tìm được sản phẩm sơ cấp phù hợp thì cũng sẽ có những quỹ căn chuyển nhượng để khách hàng có thể lựa chọn và ngược lại.
Cảm ơn ông về những thông tin quý giá cho người tham gia giao dịch chuyển nhượng!
