Thời gian gần đây, nhiều hộ dân ở Hà Nội có đất nằm trong quy hoạch hoặc thuộc diện thu hồi phục vụ các dự án hạ tầng, chỉnh trang đô thị như trục đại lộ cảnh quan sông Hồng băn khoăn: Tài sản là nhà ở đã thế chấp tại ngân hàng trước khi có quy hoạch sẽ được xử lý ra sao để đảm bảo quyền lợi?

Trong khi đó trao đổi với báo chí, đại diện một ngân hàng cho biết, có nhiều trường hợp người dân vay vốn từ trước khi có quy hoạch mới phát sinh thì khoản vay và tài sản bảo đảm vẫn còn hiệu lực.

“Khi nhà đất bị thu hồi, người dân muốn nhận tiền đền bù hoặc suất tái định cư cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trong khi đó, “sổ đỏ” đang được ngân hàng giữ để bảo đảm khoản vay nên người vay phải thực hiện nghĩa vụ tất toán hoặc có phương án xử lý khoản nợ với ngân hàng trước khi hoàn tất thủ tục nhận bồi thường”, đại diện ngân hàng này trao đổi với báo chí.

Trao đổi với PV Báo Tri thức và Cuộc sống về vấn đề trên, TS.LS Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp cho rằng, trước thực trạng nhiều quy hoạch được thay đổi theo Quy hoạch mới của TP Hà Nội và kế hoạch của Nhà nước trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật khiến cho nhiều hộ dân bị thu hồi đất, trong đó không ít trường hợp nhà đất đang có thế chấp ngân hàng. Bối cảnh này khiến cho cả người dân và ngân hàng đều bị động trước phương án xử lý đối với tài sản thế chấp.

Theo luật sư Cường, sẽ xảy ra tình trạng là người thế chấp tài sản gặp khó khăn về chỗ ở, chỗ kinh doanh nên có thể vi phạm hợp đồng tín dụng, dẫn đến lâm vào tình trạng nợ xấu phải xử lý tài sản thế chấp.

“Khi bị thu hồi đất, thay đổi chỗ ở, thay đổi cuộc sống không phải ai cũng có điều kiện tốt hơn, nếu phải chi phí nhiều hơn để giải quyết vấn đề chỗ ở, thu nhập giảm sút hoặc mất thu nhập, việc vi phạm nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng cũng có thể xảy ra. Thực tế ngân hàng luôn mong muốn khách hàng của mình ổn định và phát triển, có khả năng thu nhập ổn định hoặc là thu nhập ngày càng cao để thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng, ngân hàng không muốn phải xử lý tài sản thế chấp, không muốn thu hồi nợ trước hạn. Tuy nhiên, khi khách hàng bị thu hồi đất, mất chỗ ở, thậm chí có thể mất nơi sinh kế sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng tín dụng đã được ký kết trước đó, dẫn đến tranh chấp hợp đồng và đẩy ngân hàng vào tình thế là phải khởi kiện để thu hồi nợ, đó là điều mà ngân hàng không hề mong muốn”, luật sư Cường nêu ý kiến.

Ngoài ra, trong trường hợp khách hàng khó khăn, không có khả năng trả nợ mà tài sản thế chấp bị thu hồi phải mức bồi thường không theo kịp giá thị trường, không tương thích với giá định giá khi thế chấp có thể ngân hàng sẽ chịu rủi ro, số tiền mà người bị thu hồi đất nhận về sẽ thấp hơn giá trị tài sản mà ngân hàng định giá trước đó dẫn đến nếu ngân hàng có được khách hàng tự nguyện trả số tiền đó hoặc cưỡng chế để thu hồi số tiền khách hàng được bồi thường cũng không đủ để trả nợ, khoản tiền còn thiếu sẽ là nợ xấu. Là khoản nợ không có bảo đảm và rủi ro cho ngân hàng là tất yếu.

Luật sư Cường cho biết, khi khách hàng có ngôi nhà duy nhất, nếu bị thu hồi đất họ sẽ được tái định cư, số tiền bồi thường sẽ được ưu tiên trừ vào nghĩa vụ tài chính mà phải nộp khi nhận nhà tái định cư, khi đó khách hàng không hợp tác để tiếp tục mang ngôi nhà mới đi thế chấp thì rõ ràng rủi ro sẽ thuộc về ngân hàng, tài sản thế chấp cũ đã không còn và tài sản mới chưa được đăng ký thế chấp và lo lắng của ngân hàng là không tránh khỏi.

Bởi vậy hiện nay một số ngân hàng đã yêu cầu khách hàng tất toán khoản vay trước hạn do sự kiện bất khả kháng hoặc đề nghị đổi tài sản thế chấp khác. Song không phải khách hàng nào cũng có điều kiện tất toán trước hạn, đồng thời cũng không phải ai cũng có tài sản khác để thế chấp thay thế. Thậm chí nhiều người đang thế chấp, biết thông tin mình bị thu hồi nhà đất, điều kiện kinh tế khó khăn, có thể ảnh hưởng đến công việc và cuộc sống nên tâm trạng cũng rối bời, rất khó có thể có được phương án tài chính để giải quyết hợp đồng với ngân hàng. Ngân hàng sợ rủi ro, khách hàng cũng ở trong tình trạng lo lắng.

Do đó, theo chuyên gia pháp lý, chính quyền địa phương cần có giải pháp để giải quyết các trường hợp người dân có ngôi nhà duy nhất đang thế chấp ngân hàng, khi thu hồi thu tiền bồi thường chỉ đủ trả cho nghĩa vụ nộp tiền nhận nhà định cư để đảm bảo an sinh xã hội và đảm bảo quyền lợi của ngân hàng trong các giao dịch có trước thời điểm quy hoạch được phê duyệt và triển khai.

Đây là những trường hợp đặc thù, trước đây rất hiếm khi xảy ra. Thông thường khi quy hoạch sẽ được lập, phê duyệt, công bố một thời gian rất dài rồi mới triển khai, khi quy hoạch đã được phê duyệt, những ngôi nhà, thửa đất trong khu vực đã có quy hoạch, thu hồi sẽ không được nhận thế chấp. Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của xã hội, chủ trương chính sách thay đổi nên dự án sông Hồng và một số dự án gần đây khi nhà nước duyệt quy hoạch thì đồng thời tổ chức thực hiện luôn nên cả người dân và các bên liên quan trong đó có ngân hàng đều không lường trước được những hậu quả pháp lý phát sinh và các tình huống có thể mang đến rủi ro cho các bên.

“Dù giải quyết như thế nào cũng phải ưu tiên vấn đề an sinh xã hội, đảm bảo quyền lợi của người dân, đảm bảo sinh kế, đời sống tiếp tới mới ưu tiên đến các quyền lợi khác để đảm bảo ổn định, an toàn xã hội, đảm bảo những đòi hỏi về an sinh xã hội trong kỷ nguyên mới”, luật sư Cường nêu ý kiến.

>>> Mời độc giả xem thêm video Vì sao cần sửa đổi Nghị định 168:

​