Ghi tên thành viên gia đình trên sổ đỏ: Quy định có cần thiết?

Giải quyết các tranh chấp, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho mọi người

Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường có hiệu lực hiệu lực từ 5/12/2017 đang gây nóng dư luận khi quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sẽ ghi tên các thành viên trong gia đình...

Trao đổi với báo chí bên hành lang Quốc hội sáng 23/11, lãnh đạo Bộ Tài nguyên Môi trường đã nói rõ thêm về việc Thông tư 33/2017/TT-BTNMT của Bộ sẽ bổ sung thêm trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ghi tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất.

Lãnh đạo Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết, việc ghi tên như vậy nhằm mục đích cá thể hóa những người có quyền lợi sử dụng đất đối với lô đất đó, chứ không phải tất cả mọi thành viên trong gia đình. Sau này, chủ sở hữu mảnh đất đó sinh con hay một người khác đến ở chung thì con cái hay người đến ở chung đó cũng không có quyền bởi họ không có mặt, không tham gia tạo lập đất.

"Có thể hiểu là Thông tư này bảo vệ quyền lợi những người có quyền sử dụng đất chứ không bao gồm những thành viên trong khái niệm hộ gia đình. Cụ thể, trong việc thực hiện đền bù đất, việc ghi tên thành viên nào vào sổ đỏ được xác định là thành viên vào thời điểm mà người ta đền bù, cấp đất. Mục đích là phải bảo vệ quyền sử dụng đất của những người có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình đó. Trước đây, luật pháp quy định các điều này lỏng lẻo nên giờ phải cá thể hoá.

Đặt giả thiết chúng ta không cá thể hóa như tôi nói trên mà chỉ cấp sổ đỏ cho ông A. đứng tên chủ hộ thì chuyện gì sẽ xảy ra? Những người tại thời điểm cấp đất được sống trong hộ khẩu, hộ gia đình thì làm sao bảo vệ được quyền lợi của họ. Do đó, Thông tư là để bảo vệ quyền lợi những người có quyền sử dụng”, lãnh đạo Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết.

Theo lãnh đạo Bộ Tài nguyên Môi trường, những người có quyền sử dụng với mảnh đất là những người tại thời điểm giao đất, đền bù đất có tên trong hộ khẩu và những thành viên này bình đẳng với nhau. Vấn đề phát sinh là xác định tài sản chung cũng như quyền sử dụng chung sẽ phụ thuộc vào sự thoả thuận dân sự.

“Giả dụ, khi giao đất cho một gia đình bao gồm cha mẹ và con cái, nếu con cái đồng thuận giao toàn bộ quyền sử dụng này cho cha hoặc mẹ thì có thể chỉ ghi tên cha hoặc mẹ trong sổ đỏ. Ngược lại, nếu khi giao đất mà con cái đủ tuổi thành niên, có chung quyền sử dụng đất mà muốn ghi tên tất cả thì phải ghi tất cả. Trong trường hợp nếu sinh con cái sau thời điểm được cấp sổ đỏ thì con cái không hoàn toàn có quyền với đất”, lãnh đạo Bộ Tài nguyên Môi trường cho biết.

Vị lãnh đạo này cũng khẳng định, quy định trên, không hề phức tạp hơn và Nhà nước vất vả thêm nhưng những người có quyền hợp pháp được bảo vệ tốt hơn với những người đã được pháp luật thừa nhận quyền lợi. Khi có tranh chấp thì sẽ xem xét bình đẳng và khi đó toà án cũng có cơ sở xử lý.

Liên quan vấn đề trên, Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, quy định trên là không cần thiết.

“Theo quy định trước đây, dù sổ đỏ cấp cho hộ gia đình chỉ ghi tên chủ hộ nhưng khi chuyển nhượng, định đoạt bắt buộc phải được các thành viên trong hộ gia đình đồng ý, bao gồm cả những thành viên dưới 15 tuổi (nếu có), tuy nhiên những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình mới phải ký vào văn bản chuyển nhượng. Những trường hợp chuyển nhượng đất của hộ gia đình không có đầy đủ sự đồng ý của các thành viên đều không hợp pháp. Do vậy, việc thêm tên của đầy đủ hộ gia đình vào sổ đỏ là không cần thiết”, Luật sư Trương Anh Tú cho biết.

Luật sư Trương Anh Tú cũng cho rằng, hai khái niệm “sở hữu” và “cư trú” là hai khái niệm riêng biệt.

“Việc thêm tên các thành viên gia đình vào sổ đỏ của hộ gia đình sẽ kéo theo nhiều rắc rối, hệ lụy liên quan đến thủ tục hành chính bởi việc xác định các thành viên trong hộ gia đình sẽ dựa ít nhiều vào sổ hộ khẩu của gia đình tại thời điểm cấp GCNQSDĐ. Bên cạnh đó, hộ khẩu luôn có sự biến động bởi các hoạt động nhập, tách... hoặc khi có thành viên trong hộ gia đình kết hôn, chế độ tài sản của thành viên đó với chồng/vợ sắp cưới cũng ít nhiều liên quan đến phần tài sản của họ trong khối tài sản chung với hộ gia đình. Mỗi khi có biến động, thay đổi về sổ đỏ của hộ gia đình đều kéo theo những phức tạp liên quan đến thủ tục hành chính...” Luật sư Tú cho biết.

Theo Luật sư Trương Anh Tú, đối với các trường hợp sổ đỏ của hộ gia đình đã làm trước đó và chỉ đứng tên chủ hộ có bắt buộc đổi sang sổ mới theo quy định của Thông tư mới hay không ? Vấn đề này chưa được đề cập tới. Do vậy, Tổng cục Quản lý đất đai và Bộ tài nguyên Môi trường cần phối hợp liên ngành để ra hướng dẫn cụ thể đối với quy định mới tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT nói trên.

Luật sư Trương Anh Tú cho biết, quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, những đối tượng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) bao gồm: Tổ chức trong nước; Hộ gia đình, cá nhân trong nước; Cộng đồng dân cư; Cơ sở tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người VN định cư ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

“Ngoại trừ các đối tượng là doanh nghiệp, tổ chức … thì từ trước đến nay, sổ đỏ được cấp chủ yếu cho các đối tượng là cá nhân, hộ gia đình trong nước:

QSDĐ thuộc sở hữu của cá nhân thì ghi tên của cá nhân đó trên sổ đỏ; QSDĐ thuộc sở hữu chung vợ chồng thì ghi tên cả 2 vợ chồng trên sổ đỏ; QSDĐ thuộc sở hữu của hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ trên sổ đỏ (theo quy định cũ). Thông tư 33/2017/TT-BTNMT đã có điều chỉnh liên quan đến nội dung này là ngoài tên chủ hộ thì các thành viên trong hộ gia đình đều có tên trên sổ đỏ.

Như vậy, nội dung mới của thông tư 33/2017/TT-BTNMT chỉ điều chỉnh quy định liên quan đến sổ đỏ của hộ gia đình. Sổ đỏ cấp cho cá nhân hay sở hữu chung vợ chồng không có gì thay đổi. Trong thời gian qua đã có nhiều bài báo giật tít và phân tích không rõ ràng gây hoang mang, bức xúc và hiểu nhầm cho những cá nhân đang đứng tên 1 mình trên sổ đỏ mà chưa hiểu rõ các quy định của pháp luật”, Luật sư Tú cho biết.

Tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có nêu: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

“Việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình được thực hiện theo quy định tại Điều 102 và 212 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó: “Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Điều 212 BLDS). Quy định mới tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về việc tất cả các thành viên trong hộ gia đình đứng tên trên sổ đỏ có mục đích loại bỏ việc lừa đảo trong việc chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình”, Luật sư Trương Anh Tú nói.