Hà Nội đang triển khai kế hoạch rà soát, xử lý các tồn tại tại 12 công trình, dự án nhà ở thuộc hệ sinh thái Mường Thanh. Danh sách gồm CT6 Kiến Hưng, Khu hỗn hợp Đại Thanh, Khu nhà ở Xa La, CT5 Tân Triều, các tòa VP3, VP5, VP6 Linh Đàm, các cụm HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm và Khu nhà ở CT11, CT12 Kim Văn - Kim Lũ.

Theo kế hoạch, thành phố sẽ rà soát các vấn đề liên quan đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, nghĩa vụ tài chính, trật tự xây dựng, an ninh, an toàn và phòng cháy, chữa cháy. Một điểm đáng chú ý là việc kiểm tra được thực hiện tới từng công trình, tầng và căn hộ để phân loại phần được phép tồn tại và phần phải di dời, phá dỡ.

Đây không phải lần đầu các dự án thuộc hệ sinh thái Mường Thanh được đưa vào diện kiểm tra. Trong nhiều năm qua, một số công trình từng xuất hiện trong các kết luận thanh tra, hồ sơ vụ án hoặc các tài liệu được cơ quan chức năng công bố với những sai lệch đáng chú ý giữa hồ sơ được phê duyệt và hiện trạng.

Những thay đổi không chỉ nằm ở số tầng

Tại VP6 Linh Đàm, một trong những trường hợp được đề cập nhiều, phương án được phê duyệt là công trình cao 25 tầng với 138 căn hộ. Thực tế được xác định xây dựng 37 tầng, với khoảng 840 căn hộ.

Như vậy, riêng số căn hộ đã tăng 702 căn so với phương án được duyệt. Những tài liệu được công bố cũng đề cập sự thay đổi về diện tích xây dựng và công năng sử dụng tại một số tầng.

Trường hợp VP3 và VP5 cũng cho thấy sự chênh lệch trên nhiều thông số. VP3 được phê duyệt 29 tầng, 192 căn hộ nhưng thực tế tăng lên 32 tầng và 451 căn. VP5 từ 29 tầng, 216 căn được duyệt lên 33 tầng và 805 căn.

Những con số này cho thấy vấn đề tại một số công trình không đơn thuần là xây cao hơn thiết kế. Khi số tầng, diện tích xây dựng, công năng và số lượng căn hộ cùng thay đổi, quy mô khai thác của dự án cũng thay đổi theo.

CT5 và CT6: Chênh lệch lớn về số căn hộ

CT5 Tân Triều là một trường hợp khác từng được đề cập trong các tài liệu thanh tra. Dự án được xác định có 492 căn hộ theo phương án được duyệt, trong khi số căn thực tế được dẫn lại là 846 căn, tăng 354 căn.

Mức chênh lệch này trở nên đáng chú ý khi đặt cạnh các dự án khác trong cùng hệ thống, bởi số lượng căn hộ không chỉ là một thông số kỹ thuật của công trình mà còn liên quan đến quy mô dân số và khả năng đáp ứng hạ tầng của khu vực.

Tại CT6 Kiến Hưng, chênh lệch còn lớn hơn. Theo các tài liệu đã được công bố, khối nhà cao tầng của dự án được phê duyệt 231 căn hộ nhưng thực tế xây dựng thành 1.602 căn, tăng 1.371 căn. Khu nhà thấp tầng được duyệt 15 căn liền kề cao 3 tầng nhưng thực tế xây dựng 38 căn cao 4 tầng. Phần diện tích khoảng 719 m2 được quy hoạch làm nhà trẻ cũng được đề cập trong hồ sơ với việc chuyển đổi thành các căn hộ thấp tầng.

CT6 Kiến Hưng sau đó trở thành dự án gắn với vụ án liên quan ông Lê Thanh Thản. Vì vậy, những vấn đề tại đây không chỉ dừng ở việc công trình có quy mô khác hồ sơ được duyệt mà còn liên quan đến pháp lý của các căn hộ đã được giao dịch.

HH Linh Đàm và bài toán quy mô dân số

Nếu CT6 Kiến Hưng gây chú ý bởi mức tăng số căn hộ thì tổ hợp HH Linh Đàm lại cho thấy một vấn đề khác: quy mô công trình và dân số thực tế.

Theo những thông tin từng được công bố, HH1 và HH3 được phê duyệt mỗi tòa 816 căn hộ, trong khi số căn hộ thực tế được dẫn lại khoảng 2.000 căn mỗi tòa. Tổng số căn hộ tại 12 tòa được công bố ở mức hơn 8.896 căn, với dân số khoảng 26.688 người, trong khi quy mô dân số được duyệt là 6.300 người.

Sự khác biệt này đặt vấn đề không chỉ với bản thân công trình mà còn với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ cư dân. Khi số lượng người ở tăng mạnh so với quy mô được tính toán ban đầu, áp lực lên giao thông, trường học, chỗ đỗ xe, cấp thoát nước, phòng cháy, chữa cháy và các công trình công cộng cũng có thể thay đổi.

Đây cũng là một trong những lý do việc rà soát lần này của Hà Nội không dừng ở việc kiểm tra một tòa nhà có bao nhiêu tầng, mà yêu cầu thống kê cụ thể đến từng tầng và từng căn hộ.

Từ những con số cũ đến cuộc rà soát mới

Điểm đáng chú ý trong kế hoạch lần này, Hà Nội không chỉ nhắc lại các vi phạm đã từng được xác định mà đặt ra yêu cầu kiểm kê hiện trạng để phục vụ phương án xử lý.

Theo kế hoạch, sau khi hoàn thành rà soát, các công trình, hạng mục, tòa nhà và căn hộ sẽ được phân thành hai nhóm: được phép tồn tại hoặc phải di dời, phá dỡ. Việc rà soát, tổng hợp và phân loại dự kiến được thực hiện trong tháng 10-11/2026.

Điều này có ý nghĩa đặc biệt đối với những dự án đã hình thành từ nhiều năm trước và có hàng nghìn cư dân đang sinh sống. Một công trình có sai lệch so với hồ sơ ban đầu không đồng nghĩa toàn bộ công trình hoặc toàn bộ căn hộ đều sẽ có cùng phương án xử lý.

Ngược lại, việc phân loại đến từng căn hộ cho thấy thành phố đang hướng tới cách tiếp cận chi tiết hơn: xác định chính xác phần diện tích, tầng, căn hộ hoặc hạng mục nào có vấn đề, mức độ ra sao và thuộc trường hợp nào.

Vấn đề còn lại là xử lý thế nào?

Đây có lẽ là câu hỏi được quan tâm nhất sau nhiều năm các dự án Mường Thanh xuất hiện trong các kết luận thanh tra và hồ sơ vụ việc.

Theo kế hoạch hiện nay, với các căn hộ thuộc diện phải di dời, thành phố dự kiến có phương án giải quyết quyền lợi cho người dân. Một trong những hướng được đưa ra là bố trí căn hộ tại các dự án khác do chủ đầu tư triển khai, trong đó có Khu đô thị Thanh Hà A và Thanh Hà B. Với những dự án thuộc nhóm có quyết định khởi tố vụ án, phương án xử lý quyền lợi người dân sẽ được thực hiện theo cơ chế riêng được thành phố xây dựng.

Theo lộ trình được công bố, việc di dời các trường hợp phải di dời dự kiến hoàn thành trong năm 2027; việc phá dỡ các hạng mục thuộc diện phải xử lý dự kiến hoàn thành trong năm 2028.

Như vậy, cuộc rà soát 12 dự án lần này có điểm khác với những lần kiểm tra trước ở yêu cầu xác định cụ thể hiện trạng và phân loại để đưa ra phương án xử lý. Những con số về số tầng, diện tích hay căn hộ được xây dựng trong quá khứ sẽ trở thành một phần cơ sở để cơ quan chức năng đối chiếu với hiện trạng hiện nay.

Với hàng nghìn căn hộ đã được đưa vào sử dụng, bài toán của Hà Nội vì thế không chỉ là xác định sai lệch đã xảy ra mà còn phải giải quyết đồng thời các vấn đề về pháp lý công trình, quyền lợi người dân, an toàn, hạ tầng và trách nhiệm của các bên liên quan.

Sau nhiều năm, những con số từng được nêu trong các kết luận, hồ sơ và tài liệu công bố đang được đặt trở lại trong một quy trình rà soát mới. Kết quả cuối cùng sẽ cho thấy phần nào được phép tồn tại, phần nào phải xử lý và cách thức giải quyết đối với từng nhóm căn hộ, công trình.