Liên quan đến sự mập mờ về tính pháp lý tại Dự án Biệt thự nghỉ dưỡng Kai Resort của Tập đoàn Zen Group (tại Km 57, Quốc lộ 6, thuộc địa phận xóm Suối Ngành, xã Mông Hóa, huyện Kỳ Sơn, Hòa Bình) mà Kiến Thức đã phản ánh trong loạt bài trước đó, Kiến Thức đã có cuộc trao đổi với Luật sư Đăng Văn Cường – Trưởng văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.
Cắt nhỏ sổ đỏ... vẫn phải đúng quy hoạch
Khi được hỏi việc đơn vị phân phối độc quyền dự án là TVI Group khẳng định dự án Kai Resort (Kai Resort Hòa Bình) không cần xin đề án, cấp phép... như các dự án bất động sản nghỉ dưỡng khác vì đây là đất có sổ đỏ, đất thổ cư mang hình thức chuyển nhượng cho khách hàng có vi phạm luật hay không, luật sư Đăng Văn Cường nhận định: Cần xem xét trên nhiều khía cạnh.
Cụ thể, về nguồn gốc sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 quy định về việc phân loại đất như sau:
Điều 10. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
Như vậy, theo quy định, đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Mời quý độc giả xem video "Quảng cáo Kai Resort Hòa Bình BĐS nghỉ dưỡng Phong cách Nhật Bản". Nguồn Youtube:
Mặt khác, về nguyên tắc sử dụng đất được pháp luật quy định như sau:
Điều 6: Nguyên tắc sử dụng đất như sau:
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Vì vậy, phải sử dụng đất đúng mục đích: Đối với đất trồng cây lâu năm phải sử dụng để trồng cây lâu năm. Mọi hành vi xây dựng công trình, sử dụng đất sai mục đích đều là trái pháp luật và sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.
Căn cứ vào Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt quy định hành chính về lĩnh vực đất đai, trong đó, khoản 2 Điều 8 quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì tùy từng mức độ hành vi vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 1.000.000 đến 10.000.000 đồng.
Đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục là buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm. Cụ thể đối với trường hợp xây dựng nhà ở, công trình trên đất sẽ buộc phải tháo dỡ… Ngoài ra, buộc nộp lại nguồn lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm đó.
Điều 8:
2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;
b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;
c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.
 |
| Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của bà Lê Thị Thủy (đất được TVI Group thông tin sẽ xây dựng dự án Kai Resort Hòa Bình) có ghi rõ mục đích sử dụng đất là trồng cây lâu năm. |
Bên cạnh đó, nói về việc giao dịch mua bán dự án biệt thự nghỉ dưỡng dưới hình thức chuyển nhượng, cắt nhỏ sổ đỏ, sau đó chủ đầu tư thuê lại để xây resort và vận hành kinh doanh như cách thức chủ đầu tư Kai Resort Hòa Bình đang thực hiện, Luật sư Cường cho biết, theo quy định của pháp luật, việc tách sổ đỏ chỉ được thực hiện nếu đáp ứng hai điều kiện:
- Diện tích của các thửa đất sau khi tách bảo đảm diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh nơi có đất
- Mục đích sử dụng đất sau khi tách thửa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện nơi có đất.
Như vậy dù có cắt nhỏ sổ đỏ thì mục đích sử dụng đất vẫn phải đáp ứng đúng với mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch đó. Trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ vi phạm quy định về pháp luật đất đai. Ngoài bị phạt tiền thì buộc tháo dỡ công trình trên đất nhằm khôi phục tình trạng đất như ban đầu.
Ngoài ra, nếu chủ đầu tư cố ý vi phạm thực hiện việc thi công xây dựng không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt theo quy định tại Khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt VPHC trong hoạt động xây dựng. Tùy từng mức độ, có bị phạt tiền đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm.
Sau khi có biên bản vi phạm hành chính của người có thẩm quyền mà vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có); đồng thời bị buộc nộp lại những khoản lợi bất hợp pháp.
Điều 13. Vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng:
6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
8. Đối với hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều này, sau khi có biên bản vi phạm hành chính của người có thẩm quyền mà vẫn tái phạm thì tùy theo mức độ vi phạm, quy mô công trình vi phạm bị xử phạt từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng và bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có).
9. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng".
Từ những phân tích trên, Luật sư Cường khuyến cáo: Việc chủ đầu tư Kai Resort của Zen Group quảng cáo thông tin dự án không đầy đủ, chính xác (dự án chỉ có hơn 500 m2 đất thổ cư còn lại là đất nông nghiệp) về khu biệt thự nghỉ dưỡng nhằm mục đích lôi kéo khách hàng bỏ tiền mua dự án có thể khiến khách hàng gặp rủi ro rất lớn.