Đánh bóng tên tuổi bằng vốn "khủng", rải quân lôi kéo khách hàng bằng mọi cách, sau đó lại đưa ra các sản phẩm trời ơi, đẩy người mua bất động sản (BĐS) vào cảnh dở khóc dở cười. Đó là tình trạng chung của các công ty môi giới BĐS với chiêu trò "tay không bắt giặc".
"Lấy mỡ nó rán nó"
Chuyện tự nhận mình là chủ đầu tư, phân lô rồi tung các thông tin về dự án để thu hút khách hàng mua đất nền thuộc Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi (TP HCM) của Công ty CP Địa ốc Alibaba gần đây là một ví dụ.
Theo đó, doanh nghiệp (DN) này lập ra một pháp nhân mới là Công ty CP Alibaba Tây Bắc TP HCM với vốn điều lệ lên đến 12.000 tỉ đồng để thực hiện dự án Alibaba Tây Bắc Củ Chi (chưa được cấp phép đầu tư, chưa giải phóng mặt bằng…) trong khi đây chỉ là vốn ảo, đăng ký trên giấy tờ và cổ đông chưa bỏ ra đồng nào.
Công ty này còn tự ý lập hồ sơ phân lô dự kiến của dự án và phát phiếu đặt chỗ để nhân viên kinh doanh đi mời chào, giao dịch với khách hàng rồi nhận tiền đặt chỗ 50 triệu đồng/sản phẩm.
Điều này khiến khách hàng lầm tưởng đây là một công ty lớn, uy tín, mạnh vốn… Kết quả là tính đến ngày 21-11, đã có 493 khách hàng đặt cọc giữ chỗ tại dự án Alibaba Tây Bắc Củ Chi, với số tiền lên tới 16,626 tỉ đồng.
Trước khi tìm đến với dự án Alibaba Tây Bắc Củ Chi, Công ty CP Địa ốc Alibaba đã rải nhân viên khắp nơi mồi chài khách để bán hàng ngàn đất nền các dự án từ Long Phước 1 đến Long Phước 14 thuộc khu vực Long Thành - Đồng Nai, cũng với lời quảng cáo "đất chính chủ, cam kết lợi nhuận lên đến 28%/năm".
Họ đánh vào tâm lý ham lợi nhuận cao của khách hàng để bán hàng, thu tiền mà không nghĩ đến hậu quả. Cũng có thể họ dùng chính tiền của khách hàng sau trả cho khách hàng trước, nói cách khác là "lấy mỡ nó rán nó". Khi có khách hàng hỏi về pháp lý, thủ tục của dự án thì công ty không chứng minh được đó là đất của mình. Đến khi người mua khiếu nại, khiếu kiện đòi tiền cọc thì công ty không chịu trả, thậm chí phủi bỏ trách nhiệm.
Trước Alibaba, nhiều khách hàng cũng đã ấm ức vì mất tiền khi dính vào những dự án mà Công ty CP Địa ốc Kim Phát (quận 1, TP HCM) rao bán. Công ty này đã soạn sẵn hợp đồng với nội dung hoàn toàn bất lợi nếu khách hàng lỡ ký và đặt cọc.
Chị D., nạn nhân của Kim Phát, cho biết đầu năm 2017, chị được một nhân viên môi giới của Công ty Việt Hưng Phát gọi điện giới thiệu dự án đất nền của công ty tại quận 2 có giá cực rẻ và mời đi xem đất.
Tuy nhiên, đến ngày đi xem đất, chị D. lại được nhân viên mặc đồng phục của Công ty Kim Phát chở lên tận Nhơn Trạch, Đồng Nai. "Khi lên xe, họ nói đất quận 2 đã hết nên giới thiệu tôi đất ở Nhơn Trạch… Tại đây, thấy nhân viên của Kim Phát mua bán với khách hàng rất sôi nổi, tôi tưởng dự án hấp dẫn nên đã đặt cọc" - chị D. kể.
Tuy nhiên, sau khi đã đóng tổng cộng hơn 400 triệu đồng, chị D. vẫn chưa thấy hợp đồng mua bán chính thức. Thay vào đó là một loạt giấy tờ như: Hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn xây dựng nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Tất cả hợp đồng này đều trái với nội dung các hợp đồng môi giới đã ký với các chủ đầu tư dự án.
Không chỉ chị D., nhiều người khác cũng bị nhân viên môi giới của hai công ty Kim Phát, Việt Hưng Phát đưa vào "bẫy". Kết quả là cuối tháng 10 vừa qua, hai công ty này đã bị Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an TP HCM khởi tố về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Thiếu kiểm tra, giám sát
Giám đốc một công ty chuyên môi giới các dự án BĐS tại TP HCM cho rằng chuyện bát nháo trong ngành môi giới BĐS, nhất là thị trường đất nền, lâu nay không có gì lạ. Nguyên nhân chính là do luật chưa nghiêm và có điểm chồng chéo.
Theo đó, để lách Luật Kinh doanh BĐS - cấm huy động vốn khi chưa đủ các điều kiện mà Sở Xây dựng cho phép, các DN áp dụng Luật Đầu tư để mời gọi các nhà đầu tư góp vốn dù BĐS đó không phải của mình, chưa đền bù, giải tỏa. Hơn nữa, vốn chỉ có vài tỉ đồng nhưng để cho "hoành tráng", họ đăng ký số vốn "khủng" nhưng cơ quan chức năng không có cơ chế thanh tra, kiểm tra. Thực tế, các hợp đồng đặt cọc này đã sai luật và không có hiệu lực ngay từ đầu dù đó là hoạt động giữ cọc…
Ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng Giám đốc điều hành Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Cát Tường, cho biết hiện nay, việc thành lập công ty môi giới BĐS rất dễ. Hầu như không ai kiểm tra, kiểm soát hoạt động quảng cáo, rao bán sản phẩm của các công ty này. Chính vì vậy, tình trạng rao bán đất nền, dự án rầm rộ xảy ra mà cơ quan chức năng địa phương không hề hay biết.
"Trước đây, theo quy định, khi các giao dịch BĐS phải qua sàn thì hoạt động môi giới được bảo đảm, pháp lý rõ ràng, sản phẩm minh bạch hơn. Hiện nay thì không ai giám sát, bên môi giới muốn "vẽ" kiểu gì cũng được nên nhà đầu tư, khách hàng dễ mắc bẫy" - ông Vũ lo ngại.
Theo ông Vũ, một đơn vị môi giới có trách nhiệm phải làm trung gian, kiểm tra hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư, thẩm định các nội dung đó thay cho khách hàng. Với dự án đất nền, phải bảo đảm các hạng mục về đường, điện, nước ở mức độ nào đó, chứ không phải là bãi đất hoang, đường vào thì bụi mịt mù, sình lầy, an ninh không bảo đảm.
Đối với khách hàng, cần phải tỉnh táo, thẩm định năng lực của chủ đầu tư, xem họ đã làm dự án nào và cách thức họ đầu tư cho dự án ra sao. Nếu chủ đầu tư nghiêm túc thì chắc chắn sẽ bỏ tiền ra đầu tư rất nhiều để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM:
Luật còn nhiều kẽ hở
Giữa Luật Kinh doanh BĐS và Bộ Luật Dân sự đang có độ "vênh" trong quá trình áp dụng để quản lý hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai (bao gồm nền nhà, căn hộ, nhà phố, biệt thự). Vì vậy, kẻ xấu và một số DN đã lợi dụng để huy động vốn trái phép, có thể gây thiệt hại hoặc rủi ro cho khách hàng và nhà đầu tư thứ cấp.
Ngoài ra, Luật DN hiện nay rất thông thoáng nên dễ bị kẻ xấu lợi dụng, thậm chí có thể nhằm mục đích lừa đảo. Đặc biệt là các quy định về vốn, DN có thể dễ dàng đăng ký vốn cổ phần rất lớn. Việc này rất cần được sự giám sát, kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền để tránh trường hợp DN lợi dụng "Giấy chứng nhận đăng ký DN" ghi số vốn điều lệ rất lớn để lừa dối khách hàng và đối tác.
Chuyên gia kinh tế - tài chính ĐINH THẾ HIỂN:
Môi giới phải có chứng chỉ
Theo tôi, để môi giới BĐS hoạt động chuyên nghiệp thì không chỉ cần có chứng chỉ mà phải yêu cầu khắt khe khi cấp chứng chỉ này. Môi giới BĐS phải nắm rõ về luật để tư vấn cho người mua các dự án đủ điều kiện kinh doanh. Khi xác lập giao dịch mua bán, phải thanh toán qua ngân hàng dưới sự đứng tên môi giới của người có chứng chỉ.
Thực hiện điều này để chứng tỏ rằng khi người dân muốn mua một tài sản BĐS là đã có sự tư vấn đúng, rõ ràng về pháp lý của dự án, của tài sản BĐS đó. Nếu không thực hiện mà tự ý giao dịch, mua bán thì khi xảy ra tranh chấp, người mua phải tự chịu trách nhiệm. Đó cũng là một cách tránh sự bát nháo của môi giới và tránh việc trốn thuế, rửa tiền… cũng như chuyện vô trách nhiệm của môi giới khi tư vấn bán hàng.
Luật sư TRƯƠNG THỊ HÒA, Trưởng Văn phòng Luật sư Trương Thị Hòa:
Con sâu làm rầu nồi canh
Hiện nay, nghề môi giới BĐS cực kỳ quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định của thị trường. Có những đơn vị đã làm rất tốt việc đào tạo nhân viên môi giới chuyên nghiệp, hiểu luật và có đạo đức nhưng cũng có các công ty đã "thả" nhân viên ra ngoài để kiếm khách hàng bằng mọi cách mà không quản lý và tạo ra những "con sâu làm rầu nồi canh".
Theo tôi, một phần là do nhà nước chưa quản lý chặt chẽ; công tác kiểm tra, xử lý các vi phạm về kinh doanh, môi giới BĐS chưa nghiêm, tạo cho các đơn vị này những kẽ hở để thực hiện các hành vi sai trái. Vì vậy, tôi cho rằng thời gian tới, cơ quan chức năng cần tăng cường, quản lý hơn để bảo đảm thị trường BĐS phát triển bền vững.
