Liên quan đến những tranh cãi xoay quanh cách tính diện tích căn hộ chung cư tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD và Công văn số 124/QLN ngày 21/12/2010 do Bộ Xây dựng ban hành, Cục Kiểm tra Văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp vừa chính thức ra thông báo cho biết những điểm chưa phù hợp với pháp luật của các văn bản nói trên và yêu cầu Bộ Xây dựng tự kiểm tra, xử lý.
Diện tích chung không thể đem chia
Sau khi nhận được phản ánh từ các cơ quan báo chí và cư dân một số tòa nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội, Bộ Tư pháp đã tiến hành kiểm tra và tổ chức cuộc họp trao đổi, thảo luận với nhiều cơ quan liên quan.
Sau khi tiến hành kiểm tra, Bộ Tư pháp nhận thấy, hiện theo quy định Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định số 71 thì “Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái ...”.
Như vậy, với quy định này được hiểu đây là cách cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc kích thước thông thuỷ. Trong khi đó, tại Điều 21 Thông tư số 16 quy định hợp đồng về nhà ở đã hướng dẫn “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”. Nội dung này tiếp tục được hướng dẫn tại điểm 2 của Công văn số 124: “Về việc tính diện tích sàn căn hộ... Đối với phương thức xác định kích thước tính từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung ...”.
 |
| Thông tư 16 của Bộ Xây dựng đem xem là "châm ngòi" cho nhiều tranh chấp tại các chung cư. Ảnh minh họa. |
Như vậy, quy định cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường (không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung) tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 của Bộ Xây dựng là chưa phù hợp với Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định số 71 của Chính phủ.
Theo quy định của Luật Nhà ở (Điều 70) và Nghị định số 71 (Điều 49) thì những phần tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ thuộc phần sở hữu chung và theo quy định tại Điều 225 Bộ Luật dân sự thì phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia.
Tuy nhiên, theo quy định và hướng dẫn về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 thì phần sở hữu chung (tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ) đã bị đem chia cho các chủ sở hữu các căn hộ vì thế nó được tính vào diện tích sàn căn hộ mua bán và được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ.
Như vậy, với quy định về cách tính diện tích căn hộ theo tim tường tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 của Bộ Xây dựng thì phần sở hữu chung không thể phân chia đã được đem chia và được công nhận trở thành sở hữu riêng - điều này là không phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự.
Thông tư 16 tạo sự bất bình đẳng
Bộ Tư pháp cho hay, từ quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc tim tường tại Thông tư số 16 thấy rằng, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường sẽ xảy ra trường hợp cùng một diện tích ghi trong hợp đồng mua nhà, cùng một đơn giá nhưng các hộ sẽ có diện tích sử dụng thực tế là khác nhau. Những căn hộ có cột, hộp kỹ thuật thì cột, hộp này cũng được tính trong tổng diện tích của căn hộ, phải trả tiền cho diện tích của cột, hộp này nhưng lại không được sử dụng và diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn căn hộ không có cột, hộp kỹ thuật, như vậy đã tạo ra bất bình đẳng giữa các chủ sở hữu căn hộ chung cư. Hơn nữa, kèm theo một hệ lụy khác, đó là việc phải trả các khoản thuế, phí, hàng tháng, hàng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ đó.
Cũng từ quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán tại Thông tư số 16 dẫn đến việc xác định diện tích sở hữu, sử dụng của chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ cũng như của cộng đồng dân cư tại chung cư hiện nay không rõ ràng, như phần cột, hộp kỹ thuật, tường bao, tường ngăn chia căn hộ ... tính vào sở hữu riêng nhưng có thể phần diện tích này đã được phân bổ vào giá bán chung cho toàn bộ ngôi nhà; hay phần sở hữu chung là hành lang, sảnh thì bị chủ đầu tư biến thành văn phòng cho thuê... Đây chính là vấn đề mà dư luận báo chí đang băn khoăn và có tranh chấp giữa các chủ sở hữu các căn hộ với chủ đầu tư tại một số khu chung cư hiện nay.
Để đảm bảo tính hợp pháp và tính thống nhất của văn bản trong hệ thống pháp luật, Bộ Tư pháp yêu cầu Bộ Xây dựng tổ chức tự kiểm tra, xử lý nội dung chưa phù hợp với pháp luật của các văn bản nêu trên và thông báo kết quả xử lý cho Cục Kiểm tra văn bản QPPL theo quy định của Chính phủ chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo từ Bộ Tư pháp.
