Thị trường bắt đầu chững lại
Theo báo cáo tổng quan tình hình thị trường mới nhất của Batdongsan.com.vn, trong tháng 4, mặc dù lượng tin rao bán BĐS tăng 7%, nhưng mức độ quan tâm lại giảm 6%. Trong đó, thị trường Hà Nội ghi nhận lượng tin rao bán tăng 11%, mức độ quan tâm không có sự biến động; thị trường TPHCM ghi nhận lượng tin rao bán BĐS giảm 4% trong khi mức độ quan tâm tới các sản phẩm BĐS giảm 9%.
Từ những dấu hiệu trên, các chuyên gia BĐS cho rằng, thời gian gần đây, cùng với loạt động thái liên quan đến việc “phanh” nguồn vốn vào bất động sản từ các kênh huy động lớn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, cũng như hoạt động tăng cường chấn chỉnh công tác thuế với các giao dịch bất động sản của Chính phủ và các cơ quan, ban ngành liên quan, đã phần nào khiến nhịp kinh doanh BĐS của nhiều doanh nghiệp chậm lại so với giai đoạn hồi đầu năm, làm ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của nhà đầu tư, khiến khả năng thanh khoản của thị trường có chiều hướng chững lại.
Trong khi đó, Colliers Việt Nam cho rằng, nguyên nhân khiến thị trường BĐS chững lại còn do thu nhập của người mua nhà bị ảnh hưởng trong đại dịch Covid-19 kéo dài sang năm 2022. Mặt khác, thị trường nhà chung cư đang dần mất đi một lượng khách hàng đầu tư căn hộ cho thuê khi giá nhà tăng cao, nhưng việc khai thác cho thuê không còn hiệu quả như giai đoạn khoảng 5 - 10 năm trước.
Còn VNDirect Research nhận định, ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành từ lãi suất tăng, ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, như giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở, trong khi các chủ đầu tư gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang nhận định, trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào BĐS từ tín dụng và trái phiếu, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. Trong khi đó, các nhà đầu tư cá nhân lớn đang có xu hướng cơ cấu lại sản phẩm, rút bớt đầu tư ở tỉnh, giữ các sản phẩm gần trung tâm để đảm bảo tính thanh khoản trong tương lai.
Do đó, ông Trần Khánh Quang dự báo, trong quý 3/2022, thị trường sẽ bình lặng, giá không tăng, giao dịch chậm lại. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư tái cơ cấu sản phẩm lại tốt, đáp ứng nhu cầu thị trường thì khả năng thanh khoản sản phẩm BĐS vẫn có thể duy trì ở mức ổn định. Đồng thời, vị chuyên gia này cũng cảnh báo rằng, nếu các chủ đầu tư vẫn loay hoay với những dự án hiện hữu, tiếp tục đầu tư những BĐS xa trung tâm và sang thì khả năng thanh khoản thị trường sẽ không mấy suôn sẻ trong nửa cuối năm 2022…
 |
| Trước những động thái kiểm soát dòng vốn đổ vào BĐS từ tín dụng và trái phiếu, thị trường đang bắt đầu chậm lại, giao dịch các sản phẩm cao cấp ít dần. |
Cần bài toán nguồn cung lành mạnh
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt trong 6 tháng cuối năm, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm.
Ông Sử Ngọc Khương chỉ ra, nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý, cũng như nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.
“Các vấn đề này dẫn đến tính thanh khoản không có vì khả năng chi trả của người dân bị hạn chế. Và khi nguồn cung hạn chế, đó là lợi thế cho các đô thị xung quanh TPHCM, giao dịch thuận tiện hơn và tính thanh khoản có vì giá ở thị trường này vẫn mềm hơn”, ông Khương dự báo.
Ngoài ra, vị chuyên gia này nhấn mạnh, trong thời gian tới, giá thị trường sơ cấp rất cao, nhưng thanh khoản ở thị trường thứ cấp lại chậm lại bởi các nhóm khách hàng mua để đầu tư luôn kỳ vọng biên độ lợi nhuận cao hơn các thời điểm trước. Do đó, sau khi đã giữ BĐS trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, việc đẩy giá thứ cấp trong thời gian tới là có nhưng tính thanh khoản lại rất thấp. Và đây cũng là điểm nghịch lý của thị trường lúc này.
Cuối cùng, ông Sử Ngọc Khương nhận định, ở những thời điểm mà giá BĐS tăng, nhiều người vẫn muốn mua vào, nhưng đối với các nhà đầu tư F2, F3, họ sẽ rất cân nhắc trước khi mua BĐS nếu phải sử dụng các đòn bẩy tài chính. Đối với người mua ở thực, giá thứ cấp cao sẽ là một trở ngại lớn, trong khi các nhà đầu tư thứ cấp không chịu hạ giá bán nên tỷ lệ lấp đầy sản phẩm BĐS nhà ở trong 6 tháng cuối năm có khả năng sẽ thấp. Do đó, vị chuyên gia này cho rằng cần có bài toán về nguồn cung một cách lành mạnh để giá gia tăng nhưng thị trường vẫn phát triển một cách bền vững và không bị “sốt giá”...