Đối với các doanh nghiệp kinh doanh cảng biển và hạ tầng logistics, việc mở rộng diện tích kho bãi, nâng cấp luồng lạch và kéo dài cầu cảng được coi là điều kiện tiên quyết để gia tăng công suất đón tàu và duy trì sức cạnh tranh dài hạn. Nhận thức rõ điều này, trong Báo cáo thường niên năm 2025, ban lãnh đạo Công ty Cổ phần Cảng Đồng Nai (PDN) đã nhấn mạnh thông điệp tiếp tục đẩy mạnh công tác san lấp mặt bằng, hoàn thiện bãi tại các khu vực mở rộng giai đoạn 2A và giai đoạn 2B nhằm kịp thời đáp ứng nhu cầu giao thương tăng cao. Dù vậy, dữ liệu ghi nhận tại Báo cáo tài chính bán niên soát xét năm 2026 lại phản ánh một thực tế hoàn toàn trái ngược khi các dòng vốn đầu tư xây dựng cơ bản trọng điểm gần như không có sự chuyển dịch.

Thuyết minh chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại ngày 30/6/2026 của PDN ghi nhận tổng giá trị 278,6 tỷ đồng. Đáng chú ý, tỷ trọng áp đảo lên tới 263,45 tỷ đồng đang nằm bất động tại 3 dự án mở rộng cảng kéo dài qua nhiều năm, bao gồm 138,55 tỷ đồng chi phí đền bù mở rộng Cảng Đồng Nai giai đoạn 2B, 72,31 tỷ đồng chi phí đền bù giai đoạn 2 quy mô 9 ha và 52,59 tỷ đồng đầu tư hạ tầng khu tái định cư phục vụ dự án mở rộng giai đoạn 2. Phép so sánh với các chỉ tiêu đầu năm 2026 chỉ ra rằng số dư tại cả 3 hạng mục này không hề suy suyển dù chỉ một đồng sau nửa chặng đường của năm tài chính.

Đối chiếu với quy mô vốn điều lệ hiện tại là 555,66 tỷ đồng, lượng vốn giải ngân nằm chờ tại 3 dự án đền bù dở dang kể trên đã tương đương gần một nửa vốn góp của chủ sở hữu. Việc hàng trăm tỷ đồng nguồn lực bị đọng lại ở khâu bồi thường giải phóng mặt bằng mà chưa thể hoàn tất xây lắp để đưa vào vận hành thương mại là một trở ngại không nhỏ đối với việc tối ưu hóa hiệu quả tài sản của doanh nghiệp. Tình trạng dậm chân tại chỗ này đang đặt ra nhu cầu cần được làm rõ từ phía các nhà đầu tư về tiến độ hoàn tất thủ tục pháp lý giao đất, thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như lộ trình đưa các dự án mở rộng vào khai thác thực tế.

Bên cạnh sự đình trệ của các dự án mở rộng bến bãi, một biến số chi phí cố định đáng lưu ý khác xuất hiện tại thuyết minh các hợp đồng thuê hoạt động không hủy ngang của PDN.

Tại ngày 1/1/2026, tổng các khoản cam kết phải trả tiền thuê đất của công ty là 286,1 tỷ đồng. Thế nhưng chỉ sau 6 tháng, con số cam kết này đã nhảy vọt lên mức 388,31 tỷ đồng, tương ứng với mức tăng thêm 102,21 tỷ đồng, tức tăng hơn 35,7%. Biến động mạnh mẽ nhất tập trung ở nghĩa vụ thanh toán dài hạn trên 5 năm khi khoản mục này mở rộng từ 230,54 tỷ đồng lên tới 325,78 tỷ đồng.

Việc nghĩa vụ tiền thuê đất ngoài bảng cân đối kế toán tăng thêm hơn 100 tỷ đồng phản ánh những thay đổi trọng yếu trong hợp đồng thuê đất hoặc chịu tác động từ việc điều chỉnh khung giá đất chu kỳ mới của cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương. Dù là để phục vụ mở rộng quỹ đất dự phòng hay do đơn giá thuê biến động, sự gia tăng đáng kể của nghĩa vụ tài chính cố định dài hạn này chắc chắn sẽ gây áp lực không nhỏ lên giá vốn dịch vụ và chi phí vận hành cảng trong tương lai.

Kỳ 3: Mối liên kết nhân sự điều hành và áp lực cạnh tranh bến cảng