Tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo vừa được Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định, Bộ Xây dựng đề xuất chấm dứt quyền sở hữu với căn hộ và phần diện tích khác khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, bị phá dỡ.

Đề xuất chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi công trình hết niên hạn sử dụng

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến trước khi trình Chính phủ để báo cáo Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10 tới. Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất chấm dứt quyền sở hữu với căn hộ và phần diện tích khác khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, bị phá dỡ.

Theo đề xuất, quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định.

Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để quyết định việc gia hạn thời hạn sử dụng, thời hạn sở hữu. Trường hợp công trình không đủ điều kiện gia hạn thì phải phá dỡ theo quy định.

Đối với những khu đất sau khi phá dỡ không còn được quy hoạch để xây dựng lại chung cư, chủ sở hữu cũng được nhận bồi thường về quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành. Trong trường hợp cư dân không tham gia góp vốn xây dựng lại, quỹ đất sẽ được bàn giao để Nhà nước lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới. Khi đó, các chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sử dụng chung theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.

Dự thảo cũng quy định người sở hữu căn hộ có trách nhiệm chấp hành việc di dời, phá dỡ, giải phóng mặt bằng cũng như thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật.

Để bảo đảm quyền lợi của cư dân, Bộ Xây dựng đề xuất cơ chế tái định cư tại chỗ nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch và tiếp tục xây dựng chung cư mới. Trường hợp khu đất không còn được quy hoạch để xây dựng lại nhà chung cư, chủ sở hữu căn hộ sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác trong cùng địa bàn xã, phường hoặc khu vực lân cận.

Đề xuất có thể tạo tâm lý bất an cho người dân

Trao đổi với PV Tri thức và Cuộc sống, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, trước đề xuất của Bộ Xây dựng, HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành, kiến nghị không quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc diện phải phá dỡ.

Theo ông Châu, việc bổ sung quy định mới này giúp từng bước thay đổi nhận thức của người dân về căn hộ chung cư là tài sản tồn tại “lâu dài,” “vĩnh viễn,” mà chưa gắn với quan điểm nhìn nhận căn hộ chung cư là một loại hình công trình có thời hạn sử dụng nhất định (theo thời gian công trình sẽ bị hư hỏng, xuống cấp). Đề xuất có thể tạo tâm lý bất an cho người dân, đồng thời chưa bảo đảm tính ổn định, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Do đó, HoREA đề nghị sửa đổi một số điều, khoản của “dự thảo Luật Nhà ở” theo hướng không quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng (tuổi thọ) nhà chung cư theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng” là để vừa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, vừa bảo đảm “tính ổn định” của pháp luật nhà ở, vừa phù hợp với thực tiễn của nước ta và để cho người dân - chủ sở hữu nhà chung cư yên tâm.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, cần phân biệt rõ giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu căn hộ. Hiệp hội đề nghị tiếp tục duy trì quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn đối với nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Quy định này vừa bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, vừa giúp người dân yên tâm khi lựa chọn căn hộ làm nơi an cư lâu dài.

Theo kiến nghị của HoREA, dự thảo nên bỏ quy định tại Điều 28 về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện phải phá dỡ. Thay vào đó, Hiệp hội đề nghị khôi phục quy định của Luật Nhà ở năm 2023 về sở hữu nhà ở có thời hạn theo thỏa thuận giữa các bên hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà đối với toàn bộ nhà chung cư.

Theo HoREA, pháp luật hiện hành đã quy định đầy đủ hai hình thức sở hữu nhà ở, gồm sở hữu không xác định thời hạn đối với nhà ở gắn với đất ở sử dụng ổn định lâu dài và sở hữu có thời hạn trong các trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thời hạn sử dụng đất. Do đó, việc bổ sung quy định sở hữu chung cư có thời hạn đối với tất cả các dự án là chưa thực sự cần thiết.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, căn hộ chung cư là tài sản có giá trị lớn của người dân. Nếu quyền sở hữu bị giới hạn theo tuổi thọ công trình, điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà, đồng thời tạo tâm lý lo ngại đối với người dân và nhà đầu tư.

Đáng chú ý, HoREA dẫn lại kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong quá trình thảo luận Luật Nhà ở năm 2023. Khi đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội “không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn vì cho rằng can thiệp quyền sở hữu tài sản của người dân, nhưng cần có quy định cụ thể việc Nhà nước có quyền quyết định, trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.

Theo HoREA, nếu quy định quyền sở hữu căn hộ chấm dứt theo tuổi thọ công trình được áp dụng, thị trường bất động sản có thể xuất hiện những biến động không mong muốn. Người dân có xu hướng chuyển sang mua nhà gắn liền với đất thay vì căn hộ, làm mất cân đối cung - cầu, đẩy giá đất tăng trong khi phân khúc chung cư giảm sức hút.

HoREA kiến nghị sửa đổi cách thể hiện trong dự thảo theo hướng quy định Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ "không còn giá trị pháp lý" khi nhà chung cư bị phá dỡ, thay vì quy định quyền sở hữu bị chấm dứt. Theo HoREA, cách diễn đạt này phù hợp với Luật Nhà ở năm 2023 và bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

>>> Mời độc giả xem thêm video Bạo lực học đường không chỉ dừng ở bản kiểm điểm: