“Ép” nhận nhà tăng diện tích, chủ đầu tư Discovery Complex tận thu khách hàng?

Trong mẫu hợp đồng về mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn (hoặc hình thành trong tương lai) – mẫu số 01 tại Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản chỉ quy định hợp đồng phải ghi rõ các thông tin về nhà, công trình xây dựng như: tổng diện tích sàn xây dựng, tổng diện tích sử dụng đất, trong đó xác định diện tích sử dụng riêng, sử dụng chung.

Còn các quy định về tỷ lệ sai số cho phép khi tính diện tích căn hộ được cấp phép xây dựng và diện tích sàn căn hộ sau cùng hiện nay chưa được quy định cụ thể. Vì vậy, những nội dung về sai số này thường do các bên chuyển nhượng, mua bán tự thỏa thuận với nhau trong hợp đồng.

Do đó, trường hợp chủ đầu tư Kinh Đô TCI Group và khách hàng có thỏa thuận với nhau về tỷ lệ sai số diện tích trong hợp đồng thì khi bàn giao căn hộ, nếu diện tích sử dụng thực tế chênh lệch nằm trong tỷ lệ sai số cho phép ghi trong hợp đồng thì hai bên vẫn tiến hành hợp đồng như thông thường.

Trong trường hợp, nếu diện tích sử dụng thực tế chênh lệch vượt quá tỷ lệ sai số cho phép thì tùy theo diện tích đo đạc thực tế mà giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại cho phù hợp. Khi đó xảy ra 2 trường hợp: Thứ nhất, diện tích đo đạc thực tế bị thiếu nhiều hơn tỷ lệ sai số cho phép, thì khách hàng được trả lại tiền.

Thứ 2, nếu phần diện tích lớn hơn diện tích ghi trong hợp đồng, khách hàng phải nộp thêm tiền nếu hai bên không có thỏa thuận khác.

Theo Luật sư Cường, trong hợp đồng, nếu không ghi nhận thỏa thuận về tỷ lệ sai số diện tích căn hộ, thì căn cứ diện tích đo đạc thực tế mà các bên sẽ thỏa thuận với nhau về cách thức xử lý.

Tuy nhiên, nếu diện tích thực tế và trong hợp đồng không có sự chênh lệch lớn, và vẫn nằm ở mức chấp nhận được, hai bên nên tiến hành thực hiện hợp đồng như thông thường.

Còn nếu tỷ lệ chênh lệch quá lớn, một trong hai bên có quyền yêu cầu điều chỉnh và thỏa thuận với nhau về giá bán căn hộ hoặc bên mua có quyền trả lại nhà và bên bán có nghĩa vụ hoàn tiền cho bên mua.

Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được phương án xử lý, một trong hai bên có thể đề nghị tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Cũng theo Luật sư Cường, chính vì hiện nay pháp luật không có quy định cụ thể về việc tỷ lệ sai số diện tích hay tăng, giảm diện tích căn hộ, mà do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng, nên khi tiến hành đo đạc sẽ phát sinh trường hợp các bên có tranh chấp trong việc xác định lại diện tích và giá bán. Do đó, khi có nhu cầu mua nhà hình thành trong tương lai, khách hàng nên tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư dự án, uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư đó.

Trước khi ký hợp đồng, khách hàng nên nghiên cứu kỹ các thông tin, hồ sơ liên quan đến dự án và nghiên cứu kỹ các nội dung về quyền nghĩa vụ của các bên và các thỏa thuận trong hợp đồng.

Như vậy, trong hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án Discovery Complex không có chi tiết nào đề cập tới việc khống chế diện tích tăng thêm hay nếu tăng thêm thì giá cả sẽ tính như thế nào đã đẩy khách hàng vào thế bị động. Bởi thông thường, khi mua nhà người ta đã phải cân đối tài chính cho phù hợp, giờ phát sinh thêm vài trăm triệu là vấn đề rất lớn.

Tuy nhiên, cũng cần phải xem xét trong việc thay đổi diện tích các căn hộ Discovery Complex, có hay không chủ đầu tư cố tình thay đổi thiết kế để buộc khách hàng phải nhận tăng thêm diện tích hay vì lý do gì, từ đó sẽ có các phương án thỏa thuận, giải quyết.

"Rút kinh nghiệm từ vụ việc của dự án Discovery Complex, khách hàng nên thỏa thuận cụ thể với chủ đầu tư về tỷ lệ sai số cho phép đối với diện tích căn hộ, cách tính diện tích và giá bán nhà nếu có sự chênh lệch diện tích khi bàn giao căn hộ so với hợp đồng", Luật sư Cường nhấn mạnh.

Ngoài ra, khách hàng cũng có thể tham khảo thêm các kênh thông tin tư vấn của các chuyên gia về bất động sản, luật sư, người am hiểu pháp lý... để tránh phát sinh những rủi ro không mong muốn khi ký hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng.