Thị trường bất động sản 2016: Lo ngại “bong bóng” tích tụ

Năm 2015, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá tăng trưởng mạnh mẽ với các thị trường chính là Hà Nội và TP.HCM, trong đó số lượng căn hộ cao cấp được mở bán mới tại Hà Nội chiếm tỷ trọng tới 28% trong tổng số căn hộ chào bán mới trên toàn thị trường. CBRE Việt Nam đưa ra ước tính, có hơn 21.100 căn được giao dịch cả năm trong các phân khúc. Các phân khúc cao cấp và hạng sang có sự cải thiện trong tỷ lệ giao dịch sau mỗi quý và đạt tỷ lệ khoảng 32% tổng lượng giao dịch tại thời điểm cuối năm, tỷ lệ này thường thấp hơn 20% trong các năm trước. Nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn tái khởi động các dự án trước đây, định vị lại dự án và triển khai đưa hàng hóa ra thị trường.

Tại TP.HCM, năm 2015, thị trường phục hồi và tăng trưởng mạnh trên tất cả các phân khúc nhà ở, văn phòng cho thuê, bất động sản công nhiệp, nghỉ dưỡng, thương mại, y tế dịch vụ. Theo đó, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở toàn Thành phố thêm được 8,56 triệu m2; quy mô giao dịch nhà ở đạt trên 26.000 giao dịch, tăng 1,5 lần so với năm 2014. Ngoài ra, các công ty bất động sản tại TP.HCM cũng cho biết, năm 2016, họ đang xây dựng kế hoạch sẽ bung số lượng lớn căn hộ ra thị trường.

Đánh giá thị trường năm 2016 đầy khởi sắc như vậy, nhưng cũng đang tồn tại nhiều ý kiến quan ngại. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện toàn Thành phố có 1.409 dự án, với khoảng 570 dự án đã hoàn thành. Như vậy, 839 dự án chưa hoàn thành, trong đó 228 dự án còn hoạt động. “611 dự án còn lại như những con ngựa đang thoi thóp, thậm chí đã tắt thở”, ông Đực ví von.

Cũng theo ông Đực, trong số các dự án đang hoạt động, có đến khoảng 60.000 căn hộ có mức giá 3 - 4 tỷ đồng/căn. Đây là con số cực kỳ lớn và dự kiến đến khoảng năm 2017, 2018 các dự án này sẽ hoàn tất. Như vậy, trong vòng 2 - 3 năm nữa, nguồn cung căn hộ cao cấp trên thị trường cực kỳ lớn. “Nhưng liệu hơn 60.000 căn hộ cao cấp tung ra trong vòng 2 -3 năm tới có bán được khoảng 30.000 căn hay không. Tôi lo ngại cho những doanh nghiệp nào bán dưới 50% căn hộ của dự án, thì đó là một cảnh báo cho mối nguy hiểm đang cận kề”, ông Đực nói.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia về bất động sản cũng chỉ ra việc, TP.HCM đang trong quỹ đạo ngược với quy luật cung cầu. Đó là hàng giá rẻ với nhu cầu ở thực lớn, nhưng nguồn cung thì ít mà hàng có giá cao, nhu cầu ở thực ít. “Đặc biệt, nhà dưới 300 triệu đồng thì không có bao nhiêu, nhưng nhà trên 1 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng lại rất nhiều. Chưa kể, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay “rất giỏi”, để khách hàng có thể bị tác động những dự án cao cấp, nhiều sàn giao dịch đã tung ra từ 500 - 1.000 nhân viên, hoạt động như những nhân viên bán hàng đa cấp. Vì thế, có thể thị trường bất động sản trong năm 2016 vẫn còn sung mãn từ tác động bên ngoài như ngân hàng, sàn giao dịch bất động sản, nhưng vào cuối năm 2016 tới năm 2017 và 2018, thị trường sẽ có nguy cơ bóng bóng vì nguồn cung quá nhiều, mà nhu cầu sẽ ít đi”, một chuyên gia bất động sản nhận định.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp. thì lo ngại, hiện nay có quá nhiều doanh nghiệp bất động sản tung sản phẩm căn hộ cao cấp ra thị trường. Trong khi đó, nhiều dự án không sở hữu vị trí đẹp cũng như đủ chuẩn để có thể “tự xưng” là căn hộ cao cấp. Sự bất cẩn của các doanh nghiệp bất động sản vô tình sẽ làm cho thị trường hình thành một mặt bằng giá mới, chỉ có điều, sự “cố tình sai lệch” đó sẽ gây hại cho thị trường bất động sản chung.

“Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản nên cẩn trọng khi quyết định tung hàng trong thời điểm này. Có như vậy mới tái lập sự ổn định và tránh tình trạng bong bóng bất động sản trở lại như năm 2007”, ông Trung nói.

Từ những phân tích trên, cùng một số nguyên nhân chủ quan và khác quan khác, HoREA nhận định, có 4 yếu tố cần được cơ quan quản lý nhà nước có biện pháp cụ thể để điều tiết, nhằm ngăn chặn phát sinh hiện tượng “bong bóng” bất động sản năm 2016. Đó là, sự phát triển lệch pha của phân khúc bất động sản cao cấp; sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp trên thị trường bất động sản; tình trạng tăng giá bất động sản bất hợp lý; hiện tượng các nhà đầu cơ chuyên nghiệp tạo sóng trên thị trường.

Các chuyên gia còn khẳng định, nguy cơ bong bóng sẽ trở nên lớn hơn khi Nhà nước buông lỏng chính sách tài khoá, tín dụng dẫn đến tình trạng ngân hàng thương mại cho vay dưới chuẩn, dễ dãi và thiếu kiểm soát mục đích sử dụng dòng tiền vay… Thậm chí, thị trường có thể trở nên hỗn loạn khi thiếu đi sự can thiệp hợp lý của Nhà nước thông qua các công cụ đòn bẩy như thuế chống đầu cơ, kiểm soát tín dụng, điều tiết nguồn cung các dự án bất động sản thông qua các công cụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển nhà ở.

Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho rằng, các phân khúc của thị trường bất động sản Việt Nam đang hoạt động với các diễn tiến khác nhau tại các thành phố lớn. Ví dụ, nếu nhìn vào thị trường căn hộ, sự sôi động của năm 2015 với rất nhiều giao dịch thành công sẽ tạo nên khả năng dư cung (với số lượng ngày càng tăng) của các nhà đầu tư thứ cấp. Xu hướng mua căn hộ để đầu tư thì nhiều, nhưng chưa có dấu hiệu nào cho thấy sự gia tăng của chỉ số cho thuê lại các căn hộ, đó là chưa kể đến việc, nguồn cung tăng sẽ dẫn đến tỷ lệ trống tăng và gây áp lực lên giá thuê. Tất nhiên, chiến lược đầu tư dài hạn vào bất động sản vẫn ít rủi ro hơn các kênh đầu tư vàng hoặc chứng khoán.

“Tôi nghĩ rằng, hơi sớm để đưa ra dự đoán về bong bóng bất động sản, tuy nhiên, nhà đầu tư nên thận trọng khi đầu tư, đừng đặt kỳ vọng quá cao vào lợi nhuận, vì mọi thứ đều có thể xảy ra trong tương lai, nhất là tại thị trường chưa ổn định như Việt Nam. Đồng thời, để ngăn chặn khả năng bong bóng bất động sản quay trở lại, các tổ chức nên có chế tài thích hợp để giảm bớt rủi ro, trong đó phải hạn chế cho vay đối với các dự án bất động sản khởi công mới, dự án bất động có quy mô lớn, dự án bất động cao cấp, cao ốc, văn phòng có hiệu quả thấp”, ông Alex Crane nhận định.