Thị trường BĐS năm 2017: Một năm nóng, sốt và bùng nổ

Thị trường bất động sản 2017 với phân khúc đất nền sôi lên cơn sốt suốt từ Nam ra Bắc, có những khu vực giá đất sốt "bỏng tay" tăng gấp 2-3 lần chỉ trong vòng chưa đầy 1 năm. Tại TPHCM, giá đất nền đã được đẩy lên đỉnh điểm cao nhất trong lịch sử. Cơn sốt bắt nguồn từ phía Đông tại quận 2, quận 9, Thủ Đức rồi nhanh chóng lan sang khu Nam Sài Gòn và tiếp tục kéo sang càn quét trục phía Tây TPHCM, khu vực Cần Giờ. Cơn sốt mạnh mẽ đến mức chính quyền TPHCM đã phải huy động cả công an vào cuộc để dẹp loạn cò đất.

Đất nền tại khu vực Đông Anh, Hà Đông, phía Tây Hà Nội bắt đầu nhen nhóm tăng giá từ cuối năm 2016 bởi giới đầu tư đang săn lùng đất nền có vị trí đẹp với kỳ vọng bám theo hạ tầng hưởng lợi nhuận. Sự vào cuộc của nhà đầu tư cùng cò đất đã khiến giá đất tại nhiều khu vực tăng từ 20-30%, thậm chí có những khu vực sốt nóng bị đẩy giá lên tới 50%.

Không chỉ xảy ra ở các thành phố lớn, nhiều vùng đất mới đang có biến động mạnh mẽ về quy hoạch cũng có những đợt nóng sốt cục bộ. Tại Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong dù chưa chính thức lên đặc khu nhưng đất cát tại đây đã sốt sình sịch. Lợi dụng chính sách, giới cò đất, đầu cơ đã đẩy giá đất tăng một cách chóng mặt, đất tăng từ 50-100% trong vòng vài tháng là chuyện không hề hiếm. Hiện nay chính quyền các địa phương đang nỗ lực chặn đứng cơn sốt đất nền, liên tục cảnh báo nhà đầu tư cần tỉnh táo.

Năm 2017, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục bùng nổ với hàng loạt dự án lớn, sản phẩm đa dạng. Nha Trang và Đà Nẵng tiếp tục thống trị về nguồn cung condotel trong khi Phú Quốc dẫn đầu về biệt thự nghỉ dưỡng. Trong năm qua cũng xuất hiện thêm nhiều thị trường mới tiềm năng với hàng loạt dự án lớn như Hạ Long, Quy Nhơn, Vũng Tàu, Sapa, Phan Thiết…

Mặc dù rất sôi động nhưng năm 2017 cũng là năm có nhiều cảnh báo về mức độ rủi ro khi đầu tư condotel nhất, đặc biệt là rủi ro về pháp lý. Cho đến nay pháp luật hiện hành vẫn chưa có khung pháp lý cho condotel. Hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đang trình Chính phủ dự thảo luật đất đai 2013 sửa đổi, trong đó có việc xem xét đến việc cấp sổ đỏ cho căn hộ condotel. Ngoài ra, rủi ro về cam kết lợi nhuận có thể xảy ra khi dự án đi vào hoạt động cũng được các chuyên gia cảnh báo nhiều lần.

Năm 2017 ghi nhận nhiều dự án tai tiếng, lùm xùm của các ông lớn bất động sản bị phanh phui. Đầu tiên phải kể đến Mường Thanh với hàng loạt sai phạm tại nhiều dự án tại 6 tỉnh thành trải dọc từ Bắc vào Nam. Liên quan đến sai phạm của Mường Thanh, hiện đã có 20 cán bộ bị xử lý. Hiện cơ quan chức năng đã vào cuộc điều tra và đang xin ý kiến để khởi tố những sai phạm của doanh nghiệp này.

Trong khi vụ việc có khởi tố Mường Thanh chưa kịp chìm xuống thị trường BĐS tiếp tục đón thêm cơn chấn động mới mang tên địa ốc Alibaba. Doanh nghiệp này bị Hiệp hội BĐS TP.HCM và nhiều cơ quan chức năng phanh phui "phi vụ" nhận vơ là chủ đầu tư tại nhiều dự án. Trong đó điển hình nhất là dự án Tây Bắc Củ Chi, Alibaba tự nhận là chủ đầu tư và thu tiền cọc của khách. Sự việc vỡ lỡ, Alibaba còn cho rằng đấy chỉ là chiêu PR đầy táo bạo.

Thị trường BĐS cuối năm đang chứng kiến làn sóng bùng phát tranh chấp tại các khu chung cư. Riêng tại TP.HCM có hơn 900 chung cư cao tầng thì đã có đến trên 100 chung cư đang diễn ra tranh chấp, còn tại Hà Nội số vụ cư dân xuống đường căng băng rôn phản đối chủ đầu tư nhiều vô kể. Tình trạng này diễn ra gay gắt đến mức mới đây Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị UBND TP Hà Nội và TP HCM báo cáo về tình trạng dân cư khiếu nại và phản đối chủ đầu tư tại các dự án bất động sản để cơ quan này tổng hợp, báo cáo Thủ tướng.

Các vấn đề tranh chấp tập trung vào những nội dung như: bàn giao không đúng tiến độ, tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu ban quản trị, phần diện tích chung – riêng, cách tính diện tích căn hộ, phí dịch vụ, phí bảo trì, chất lượng xây dựng, cơi nới trái phép, vấn đề PCCC…Các khu chung cư xảy ra tranh chấp chủ yếu là các dự án vừa mới đi vào hoạt động, tuy nhiên tại một số dự án đã đưa vào sử dụng nhiều năm rồi vẫn xảy ra tình trạng tranh chấp kéo như Hồ Gươm Plaza (Mỗ Lao, Hà Đông), chung cư 102 Trường Chinh (Đống Đa), chung cư Goldmark City (Bắc Từ Liêm)...

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 3 về thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) năm 2017 với tổng vốn đăng ký 3,05 tỷ USD, chiếm 8,5% tổng vốn đầu tư đăng ký. Dự án có vốn đầu tư FDI lớn nhất trong năm 2017 là Khu phức hợp thông minh tại khu chức năng số 2A trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Quận 2, TP HCM với tổng vốn đầu tư đăng ký 885,85 triệu USD do liên doanh từ Hàn Quốc đầu tư.

Trong năm qua cũng chứng kiến nhiều thương vụ "thâu tóm" bất động sản lớn của nhà đầu tư nước ngoài như: Capitaland (Singapore) mua lại dự án căn hộ có tổng giá trị đầu tư 177 triệu USD tại Quận 4, TP.HCM; Keppel Land (Singapore) thâu tóm 2 lô đất tại khu Nam Sài Gòn và quận 9, dự kiến chi gần 300 triệu USD để phát triển dự án; tại Hà Nội, Growing Sun Investment mua lại dự án phức hợp cao cấp Diamond Rice Flower Complex rộng 4,2 ha từ Kinh Bắc City Group…

2017 làm một năm bùng nổ của M&A bất động sản tại Việt Nam. Giá trị M&A trên thị trường bất động sản Việt Nam năm 2017 đạt khoảng 2 tỷ USD. Trong đó, dòng vốn đầu tư của các "đại gia" địa ốc đến từ các nước châu Á như Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, Thái Lan và đặc biệt là Nhật Bản gia tăng tăng mạnh.

Theo các chuyên gia, công cuộc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước đang diễn ra mạnh mẽ. Bên cạnh sự trỗi dậy của nhiều đơn vị tư nhân trong ngành, nhà đầu tư nước ngoài quan tâm ngày càng nhiều khi TP.HCM , Hà Nội luôn là điểm đến được khuyến nghị đầu tư. Với các yếu tố thuận lợi, nhiều khả năng con số này trong năm 2018 sẽ tương đương mức trên hoặc có thể tăng trưởng cao hơn. Điều này cho thấy thị trường sắp bùng nổ một cuộc cạnh tranh khá gay gắt từ những dòng sản phẩm mang phong cách và chất lượng ngoại

Năm 2017, Việt Nam tiếp tục nới lỏng chính sách cho người nước ngoài mua nhà. Kết quả, đến nay đã có 750 trường hợp người nước ngoài được cấp sổ đỏ, cao gấp 6 lần so với thời điểm 8 năm thí điểm. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cho biết các dự án cao cấp mở bán trong khoảng 1 năm qua đều có lượng người nước ngoài mua nhà ở mức cao, có dự án hết room.

Hiện nay, dự thảo luật đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt cũng mở toang cánh cửa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Theo đó, sẽ cho phép người nước ngoài tự do mua bán nhà, chuyển nhượng bất động sản như người Việt, thời hạn sở hữu chung cư dự kiến lên tới 99 năm và lâu dài đối với biệt thự, nhà ở riêng lẽ tại các đặc khu kinh tế. Theo các chuyên gia, một khi dự thảo luật này được thông qua sẽ khiến làn sóng mua nhà tại Việt Nam trỗi dậy mạnh mẽ.

Tháng 12/2017 UBND TPHCM đã chính thức ban hành quyết định 60/2017 thay thế quyết định 33/2014 để khắc phục những hạn chế, ngăn chặn những kẻ hở dẫn đến tình trạng trục lợi từ phân lô bán nền. Quyết định 60 chia TPHCM thành ba khu vực và diện tích tối thiểu để tách thửa là không dưới 36m2 và không phân ra diện tích đất ở có nhà hay không có nhà.

Quyết định này cũng cho phép người dân có đất ở trong quy hoạch sẽ được giải quyết tách thửa nếu sau ba năm mà quận, huyện rà soát, điều chỉnh đưa ra khỏi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hằng năm của quận, huyện. Đây là một điểm rất mới sẽ đảm bảo được quyền lợi cho người dân trong việc sử dụng đất. Một điểm quan trọng nữa là Quyết định 60 quy định việc tách thửa cho cả đất nông nghiệp, đất ở cũng như các loại đất khác.

Cuối tháng 9, Bộ Tài nguyên môi trường ban hành Thông tư 33/2017 đề cập việc sửa đổi bổ sung một số quy định về luật đất đai, trong đó quy định từ ngày 5/12 "ghi tên tất cả thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất vào sổ đỏ", thay vì chỉ ghi một người đại diện như hiện hành.

Quy định này đã gặp phải làn sóng phản đối mạnh mẽ từ dư luận. Có nhiều ý kiến cho rằng có thể sẽ gây ra nhiều bất cập và phức tạp. Thậm chí có ý kiến cho rằng quy định này là một 'tối kiến', gây ra nhiều hệ lụy và khó khăn trong giao dịch mua bán nhà đất sau này. Trước tình hình này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã phải ban hành Thông tư số 53/2017 ngưng vô thời gian quy định này cho đến khi có "văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về vấn đề này

Chưa bao giờ vấn đề quy hoạch lại nóng như trong năm 2017. Nhà cao tầng ken dày đặc, tắc đường xảy ra khắp nơi khiến cuộc sống của người dân tại các đô thị lớn trở nên bí bách. Thực trạng 1km đường cõng 20-40 tòa nhà cao tầng...không còn là hình ảnh hiếm tại nhiều con đường ở Hà Nội và Sài Gòn. Trước tình trạng này, UBND các thành phố này đã phải tổng rà soát mật độ xây dựng tại các khu đô thị lớn, tạo vùng cấm xây mới nhà cao tầng tại khu vực trung tâm.

Không chỉ Hà Nội và Đà Nẵng, tình trạng quá tải nhà cao tầng, quá tải giao thông cũng đang gióng lên hồi chuông cảnh báo tại các thành phố du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang... Khách sạn, chung cư mọc lên như nấm chỉ trong vài năm trở lại đây đã khiến các thành phố này trở thành một đại công trường. Hiện nay, bài toán quy hoạch vẫn rất cần lời giải.