Mua nhà trước 1/7 để né phí bảo lãnh: nên hay không?

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây. Theo đó, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Theo đánh giá của giới phân tích, quy định này sẽ hạn chế rủi ro cho khách hàng khi mua nhà hình thành trong tương lai. Song, khoản chi phí bảo lãnh cũng sẽ khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng lên, theo nguyên tắc thị trường thì khi chi phí đầu vào tăng thì chắc chắn giá đầu ra cũng sẽ tăng lên. Người mua nhà sẽ là đối tượng cuối cùng phải “gánh” thêm chi phí này khi chủ đầu tư tính vào giá thành bán nhà.

Có lẽ để “né” mức phí này, nên thời gian qua thị trường Hà Nội cũng đã chứng kiến nhiều dự án cấp tập mở bán.

Đơn cử, tổ hợp chung cư City Number One (Hoài Đức, Hà Nội) vừa được mở bán với các diện tích nhỏ từ 43 – 66 m2, giá bán 13 triệu/m2 (bao gồm VAT và nội thất cơ bản).

Nằm trong cụm CT7 Dương Nội (Hà Đông), tiểu khu Parkview Residence cũng được chủ đầu tư mở bán vào ngày 25/4 vừa qua đã thu hút rất nhiều khách hàng bởi mức giá chỉ từ 18,8 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và nội thất). Dự án có 3 tòa, mỗi tòa 25 tầng, mỗi tầng có 9 căn hộ, diện tích từ 57 – 112 m2, phù hợp với nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng.

Đặc biệt, trong lễ giới thiệu ra mắt dự án Tràng An Complex (số 1 Phùng Chí Kiên, Cầu Giấy) mới đây, chủ đầu tư rất chú trọng đến mức phí bảo lãnh. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc GP.Invest đã thẳng thắn đặt câu hỏi tới đại diện Bộ Xây dựng: Liệu chủ đầu tư có thể đưa ra phương án để khách hàng lựa chọn việc có ngân hàng bảo lãnh hay không cần bảo lãnh của ngân hàng khi ký kết hợp đồng mua bán nhà tại dự án Tràng An? Bởi lẽ, khi khách hàng đã bỏ ra khoảng 3 tỷ mua một căn hộ, rồi nếu phí bảo lãnh là 1% thì người mua nhà phải bỏ thêm 30 triệu đồng nữa cũng là số tiền không nhỏ.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) đã trả lời câu hỏi của lãnh đạo GP.Invest: Luật kinh doanh Bất động sản 2014 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây, vì đã là Luật nên chủ đầu tư phải tuân thủ chứ không có chuyện lựa chọn áp dụng hay không áp dụng.

“Phía Ngân hàng Nhà nước sẽ sớm có văn bản hướng dẫn đối với các ngân hàng để có thể chính thức áp dụng việc bảo lãnh khi mua bán nhà hình thành trong tương lai từ ngày 1/7. Quy định này sẽ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng vì từ trước chưa có quy định nào bó buộc chủ đầu tư nên đã xảy ra ở một số dự án chủ đầu tư “biến mất”, dự án thì không xây dựng, trong khi người mua nhà đã đóng tiền”, ông Hà nói thêm.

Trước câu trả lời của lãnh đạo Cục Quản lý Nhà, đại diện GP.Invest đã nhấn mạnh với khách hàng nên cân nhắc việc mua nhà tại dự án khi chủ đầu tư mở bán chính thức vào ngày 16/5 tới đây. Đợt 1 sẽ bán 150 căn với giá dao động từ 31 – 36 triệu đồng/m2. Nhưng nếu mua nhà sau ngày 1/7 thì khách hàng sẽ phải bỏ thêm vài chục triệu đồng cho mỗi căn hộ khi có thêm mức phí bảo lãnh của ngân hàng.

Liên quan đến việc áp dụng bảo lãnh ngân hàng này, trước đó ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh cũng đã kiến nghị lên Bộ Xây dựng, thay vì quy định “cứng” bắt buộc thì đơn vị này kiến nghị: “Khi người mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai có yêu cầu thì chủ đầu tư dự án BĐS nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.

Trước vấn đề này, người mua nhà đang băn khoăn liệu có nên mua nhà trước ngày 1/7 để “né” phí bảo lãnh? Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và địa ốc Đất Xanh miền Bắc cho rằng: Việc này vẫn tùy vào sự lựa chọn của mỗi khách hàng. Tuy nhiên, ở đây có 2 vấn đề: Nếu khách hàng vội vàng lựa chọn trước ngày 1/7 thì cũng sẽ có những rủi ro nhất định, nhưng nếu lựa chọn sau ngày 1/7 thì sẽ được ngân hàng bảo lãnh, nhưng có thể phải chấp nhận mức giá cao hơn.