Mua Penthouse Sky City 88 Láng Hạ cơi nới sai luật, khách hàng gặp họa gì?

Mới đây, Đoàn thanh tra liên ngành của UBND TP Hà Nội đã tiến hành và phát hiện 38/50 dự án có sai phạm về quy hoạch và xây dựng. Các sai phạm được thống kê cụ thể, có tới 15 dự án sai phạm về xây dựng, quy hoạch ảnh hưởng tới an toàn phòng cháy chữa cháy. Một dự án trong những dự án có nhiều sai phạm nghiêm trọng được Đoàn Thanh tra liên ngành “bêu” tên là Sky City 88 Láng Hạ.

Cụ thể, chủ đầu tư đã tự ý cơi nới, xây thêm các căn hộ Penthouse tại tầng kỹ thuật mái và mái của cả 2 tòa nhà A và B; Sử dụng một nửa diện tích tầng hầm kỹ thuật tòa nhà B làm văn phòng cho thuê; Khu thang bộ giữa tòa nhà B bị đập phá và sửa chữa sai thiết kế ban đầu dẫn đến việc cư dân không thể đi thang bộ từ tầng 4 xuống tầng 1…

Để làm rõ trách nhiệm và hướng xử lý phần sai phạm nêu trên, Kiến Thức đã có cuộc trao đổi nhanh với luật sư Đăng Văn Cường – Trưởng văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội.

Chia sẻ quan điểm với Kiến Thức, luật sư Đặng Văn Cường cho hay, theo quy định tại Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở thì:

- Về thang bộ giữa tòa nhà B: Nếu Chủ đầu tư thi công xây dựng cầu thang bộ tại trục giữa tòa nhà B không thông từ kỹ thuật mái xuống tầng 1 thì là sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp, vi phạm điểm C khoản 5 Điều 13 Nghị định số 121/2013/ND-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ. Theo đó chủ đầu tư có thể sẽ bị “Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình”

- Về hiện trạng tại tầng kỹ thuật, tầng kỹ thuật mái và tầng mái của 2 tòa A và tòa B: Nếu chủ đầu tư xây dựng các căn hộ Penthouse tại tầng kỹ thuật mái và tầng mái tòa nhà A, B và sử dụng 1/2 diện tích tầng kỹ thuật tòa nhà B để làm văn phòng cho thuê thì hành vi này là sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp và sử dụng sai mục đích sử dụng, vi phạm quy định tại điểm C khoản 5 Điều 13 và điểm d khoản 3 Điều 55 Nghị định số 121/2013/ND-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ .

Theo đó chủ đầu tư có thể sẽ bị “Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình” và có thể “bị Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư : d) Phân chia, chuyển đổi mục đích sử dụng phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định”; Ngoài ra chủ đầu tư còn có thể bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, buộc phá dỡ công trình xây dựng, bộ phận công trình xây dựng vi phạm quy định.

Ngoài ra, cơ quan chức năng còn có thể ra quyết định yêu cầu tháo dỡ phần công trình xây dựng sai giấy phép xây dựng đã được cấp.

Trong trường hợp xác định phần công trình đã xây dựng không theo nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng.

Giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được duyệt được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Thông tư số 02/2014/TT-BXD Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.

Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng lại và cơ quan có thẩm quyền sẽ điều chỉnh giấy phép xây dựng phù hợp với hiện trạng công trình.

Phân tích về những rủi ro khi khách hàng mua phải căn hộ Penthouse tại chung cư Sky City 88 Láng Hạ mà chủ đầu tư đã tự ý cơi nới, xây thêm, luật sư Đặng Văn Cường cho biết: “Nếu khách hàng mua các căn hộ cơi nới, những căn hộ được xây dựng sai phép sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy như: việc thay đổi thiết kế hay công năng tại các căn hộ chung cư sẽ khiến số dân sống tại dự án căn hộ tăng lên, khi đó, các công trình tiện ích phục vụ sinh hoạt của cư dân như chỗ để xe, trường học, thang máy hiện đại….nếu không tăng lên tương ứng thì sẽ rất thiệt thòi cho những khách hàng cả tin vào thiết kế ban đầu của nhà phân phối. Hoặc khách hàng khi vào sống có thể gặp các khó khăn trục trặc về các tiện ích trong căn hộ do việc cơi nới mang lại như việc các thiết bị thông gió, điều hòa, đường ống nước, điện...”.

Ngoài ra, một số sai phạm khiến các dự án căn hộ chung cư vi phạm pháp luật sẽ liên lụy đến các dự án căn hộ cung cư hợp pháp khác, khách hàng mua nhà nhiều năm nhưng vẫn không được cấp sổ đỏ.

Cũng có trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu biến các ô thoáng thành căn hộ để ở, làm tăng tổng số dự án căn hộ. Những khách hàng đã bỏ tiền ra mua thì sẽ vướng phải thiệt hại vì chung cư sẽ bị chậm bàn giao vì phải chờ nhà phân phối giải quyết các vướng mắc với các cơ quan chức năng.

Trong trường hợp chủ đầu tư dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho phép điều chỉnh giấy phép xây dựng và giữ nguyên hiện trạng công trình thì các khách hàng đã mua các căn hộ Penthouse có thể tiếp tục sử dụng các căn hộ này.

Trường hợp xét thấy việc cơi nới, xây dựng các căn hộ Penthouse này vi phạm chỉ giới xây dựng, gây ảnh hưởng các công trình lân cận, có tranh chấp hoặc xây dựng trên đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp, Sở Xây dựng Hà Nội sẽ yêu cầu chủ đầu tư tháo dỡ các công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng này.

Khi đó, các khách hàng đã mua các căn hộ Penthouse này có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan, cá nhân có thẩm quyền thực hiện việc di dời, tháo dỡ theo Quyết định của Sở Xây dựng. Trong trường hợp này, các khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư dự án bồi thường, hoàn trả tiền và các chi phí hợp lý khác. Việc yêu cầu có thể thực hiện qua hình thức thỏa thuận giữa các bên hoặc khởi kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.

Tuy nhiên, cũng cần xem xét đến trách nhiệm của các khách hàng đã mua các căn hộ Penthouse này. Bởi lẽ, khi thực hiện việc mua bán các căn hộ này, khách hàng có quyền và nghĩa vụ yêu cầu phía chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế công trình,… đối chiếu các tài liệu do chủ đầu tư cung cấp với các quy định pháp luật và hiện trạng công trình khi bàn giao. Do đó, việc các khách hàng đã mua các căn hộ Penthouse được xây dựng không đúng theo nội dung giấy phép do Sở Xây dựng Hà Nội cấp cũng có thể có một phần do lỗi từ phía khách hàng.

Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, khách hàng trước khi mua nhà cần:

- Yêu cầu bên bán cung cấp quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định phê duyệt dự án, bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng. Trên cơ sở đó, khách hàng có thể đối chiếu thông tin sản phẩm mà bên bán giới thiệu. Những trường hợp không cung cấp hồ sơ, khách hàng không nên mạo hiểm ký hợp đồng để phải lãnh đủ rủi ro về sau.

- Quyết định giao đất cho công ty nào thì công ty đó là chủ đầu tư. Trường hợp bên ký hợp đồng không phải là người đại diện pháp luật của chủ đầu tư thì khách hàng phải yêu cầu cung cấp giấy ủy quyền để đối chiếu xem có hợp pháp không.

-Khách hàng phải yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng để đem về nghiên cứu kỹ về cách tính diện tích căn hộ đã rõ ràng, đúng quy định chưa; thời hạn bàn giao nhà; nếu không giao nhà đúng hạn thì chủ đầu tư bị phạt như thế nào, có trường hợp nào chủ đầu tư chậm giao nhà mà vẫn không bị phạt hay không; điều kiện bất khả kháng có hợp lý không; thời gian giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; diện tích sở hữu chung; những trang thiết bị sử dụng chung, riêng đã ghi cụ thể hay chưa; các điều khoản khác đã công bằng với các bên chưa…

Đối với người ít kinh nghiệm giao dịch, nghiên cứu hợp đồng mấy chục trang giấy cần có nhiều thời gian. Nếu cần, với toàn bộ những hồ sơ, hợp đồng mà bên bán cung cấp, khách hàng có thể nhờ luật sư, người có kinh nghiệm tư vấn để đảm bảo quyền lợi của mình.

Chủ đầu tư sẽ bị xử lý như thế nào?

Cũng theo luật sư Đặng Văn Cường, nếu có những sai phạm như trên thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, nộp lại số tiền thu lợi bất hợp pháp, yêu cầu phá dỡ công trình xây dựng vi phạm, buộc khôi phục tình trạng ban đầu như đã trình bày ở trên, chủ đầu tư dự án Sky City Tower 88 Láng Hạ còn có thể bị tước chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động từ 06 tháng đến 24 tháng tùy thuộc theo mức độ vi phạm của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng và nhà ở.