Dự án nghìn tỷ bán lúa non
Dự án Khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc (KĐT Bắc Đầm Vạc) có tên thương mại là River Bay Vĩnh Yên được quảng cáo là có vị trí đắc địa, trung tâm bậc nhất thành phố Vĩnh Yên nằm ở phía Bắc hồ Đầm Vạc lá phổi của thành phố sẽ mang lại giá trị về chất lượng sống cũng như phát triển kinh tế thương mại.
Theo đó, Chủ đầu tư (CĐT) của dự án này là Công ty CP Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô (nhận chuyển nhượng từ Công ty CP Sông Hồng Hoàng Gia), với tổng diện tích đất theo điều chỉnh quy hoạch 1/500 là 58.650 ha, với mức đầu tư tạm tính là hơn 4.400 tỷ đồng. Dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, được HĐND tỉnh Vĩnh Phúc thông qua tại Nghị quyết số 28/NQ-HĐND ngày 17/7/2017.
 |
| Từ tháng 7/2021, dự án đã được mở bán trên nhiều website |
Từ tháng 7/2021, trên các trang môi giới bất động sản và mạng xã hội đã xuất hiện không ít thông tin về việc mở bán dự án KĐT Bắc Đầm Vạc. Một số website quảng cáo cho việc mở bán dự án này có thể kể đến như: songhongthudoland.com; khudothibacdamvac.com; bacdamvac.com; datxanhmienbac.com.vn; ducanland.com...
Trong vai khách hàng, phóng viên (PV) liên hệ tới số điện thoại 0967472XXX, được đăng tải trên trang chủ của Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô (địa chỉ tại http://songhong-thudo.com). Theo đó, PV được một tư vấn viên tên L. xác nhận doanh nghiệp đang mở bán các căn hộ, biệt thự, shophouse dự án KĐT Bắc Đầm Vạc với giá giao động từ 30 đến 46 triệu/m2 tùy vị trí.
Theo lời giới thiệu của L., dự án KĐT Bắc Đầm Vạc đã được mở bán từ tháng 6/2021, L. cho biết hạ tầng cơ sở của dự án này đã hoàn thiện 80 - 90%. Thế nhưng, khảo sát thực tế tại dự án thì KĐT Bắc Đầm Vạc mới chỉ hoàn tất 30 - 40% hạ tầng kỹ thuật, bao gồm 2 dãy nhà shophouse được dung làm mẫu, các hạng mục công trình khác còn ngổn ngang, khó có thể coi là đã hoàn thiện đến 80 - 90%.
 |
| Hạ tầng của Dự án KĐT Bắc Đầm Vạc mới chỉ xong 30-40% |
Khi đặt ra nghi vấn về tính pháp lý của dự án, L. cho biết người mua nhà hoàn toàn yên tâm bởi dự án đã đủ điều kiện huy động vốn theo văn bản số 488/SXD-PTĐT&HTKT ngày 05/2/2021 của Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc. Văn bản có nội dung xác nhận và thông báo: Dự án khu đô thị sinh thái Bắc Đầm Vạc do Công ty CP Sông Hồng Hoàng Gia làm chủ đầu tư đủ điều kiện được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014.
Thế nhưng, khi PV tìm hiểu thì “đủ điều kiện để huy động vốn” không liên quan gì đến việc dự án được phép mở bán công khai. Cụ thể thì Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 quy định vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại là: Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Nghiên cứu sâu hơn thì Điểm a, Khoản 2, Điều 19, Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở…”.
Như vậy, Luật Nhà ở năm 2014 không cho phép CĐT ký hợp đồng vay vốn với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án và không được sử dụng hình thức huy động vốn nào khác mà có kèm quyền được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền phân chia mua nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, việc ký hợp đồng vay vốn tại dự án này là trái với quy định của pháp luật.
Dùng hợp đồng vay vốn thay thế hợp đồng mua bán?
Với việc dự án KĐT Bắc Đầm Vạc chưa đủ điều kiện mở bán, nên khách hàng không thể tiến hành ký kết hợp đồng mua bán. Để “lách luật”, L. đưa ra cho PV một bản hợp đồng vay vốn, được dùng để xác định việc khách hàng đã mua lô đất tại dự án này.
Cụ thể, theo L., khách hàng sẽ ký kết Hợp đồng vay vốn với “người nhà” của Chủ đầu tư. Thông qua hợp đồng này, khi hết thời hạn vay vốn, Bên Vay (“người nhà” của CĐT) sẽ hoàn trả khoản vay dưới hình thức tiền hoặc tài sản là lô đất mà Bên Vay đã “mua” của Chủ đầu tư cho Bên Cho Vay (khách hàng). Lô đất được hoàn trả này chính là lô đất mà Bên Cho Vay đã lựa chọn và chuyển tiền cho Bên Vay.
 |
| Khách hàng có được đảm bảo quyền lợi khi ký tên mua bất động sản tại dự án này? |
Theo Hợp đồng vay vốn ký kết vào tháng 7/2021 (do một khách hàng cung cấp), Bên Vay trong Hợp đồng vay vốn này có tên là Phạm Trường Minh, sinh ngày 07/11/1982, số CMND 182494XXX cấp ngày 07/11/2014 tại CA Nghệ An - Theo L., ông Phạm Trường Minh là Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô, chịu trách nhiệm phụ trách dự án và là “người nhà” của Chủ tịch Hội đồng quản trị.
Vì một số lý do, hiện nay ông Minh đã được thay thế bởi 1 người tên Nam (được cho là con trai ông Nguyễn Văn Niên - Chủ tịch Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô). Thế nhưng, L., khẳng định hợp đồng cũ ký kết với ông Minh vẫn có giá trị pháp lý như bình thường, bởi cả ông Minh và Nam đều là "người một nhà", khách hàng ký kết Hợp đồng vay vốn với ông Minh hay ông Nam cũng là ký kết với Chủ đầu tư.
Việc ký kết hợp đồng vay vốn này thực tế tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng, thậm chí là nhiều dấu hiệu vi phạm pháp luật.
Luật sư Nguyễn Văn Đạt - Công ty Luật TNHH SH Legal Việt Nam đồng thời chỉ ra rằng Hợp đồng vay vốn giữa khách hàng và “người nhà” của Công ty CP Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô (trường hợp này là ông Phạm Trường Minh - Phó Tổng giám đốc công ty) có rất nhiều vấn đề:
Thứ nhất, Hợp đồng vay vốn này vể bản chất không phải là một hợp đồng vay. Bởi lẽ hợp đồng vay là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu tài sản một cách tạm thời, khi hết thời hạn này, bên vay phải trả lại tài sản cùng loại theo đúng chất lượng, số lượng cho bên cho vay. Hợp đồng vay vốn này thì được tạo lập nhằm mục đích để khách hàng có được một lô đất thuộc dự án KĐT Bắc Đầm Vạc của Công ty CP Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô. Nếu xét theo quy định hiện hành thì đây là một hợp đồng vi phạm pháp luật.
Thứ hai, các chủ thể trong Hợp đồng vay vốn này là 2 cá nhân - khách hàng và ông Phạm Trường Minh. Trong Hợp đồng cũng không thể hiện việc ông Phạm Trường Minh hay khách hàng, cá nhân nào khác có sự liên quan tới Chủ đầu tư dự án KĐT Bắc Đầm Vạc là Công ty CP Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô. Đồng nghĩa với việc Công ty Sông Hồng Thủ Đô hoàn toàn có thể chối bỏ sự tồn tại của hợp đồng này, các điều khoản trong hợp đồng hoàn toàn vô nghĩa.
 |
| Một trang trong HĐ vay vốn giữa khách hàng và "người nhà" của Chủ đầu tư |
Thứ ba, thời hạn vay của Hợp đồng vay vốn lại không tính theo một quy chuẩn hay khoảng thời gian cụ thể mà tùy thuộc vào việc Chủ đầu tư hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý để chuyển Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Dự Án cho khách hàng để thu hồi vốn. Giả sử Chủ đầu tư vì lý do nào đó mà không thể hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý thì thời hạn vay này sẽ kéo dài đến vô thời hạn? Như vậy thì khách hàng là bên phải bỏ ra một số tiền lớn nhưng phải chịu nguy cơ không nhận lại gì.
Thứ tư, trong Hợp đồng vay vốn có quy định rằng: Bên Vay có thể hoàn trả khoản vay dưới hình thức tiền mặt hoặc tài sản. Trong trường hợp Bên Vay mua của Chủ đầu tư được lô đất số XXX thì Bên Vay sẽ cam kết bán cho Bên Cho Vay lô đất này với giá YYY... Vậy đặt ra trường hợp Bên Vay (ông Phạm Trường Minh) không thể mua lô đất được nêu tên thì khách hàng căn cứ vào đâu để đòi quyền lợi?
Với hành vi mở bán dự án khi chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật đã kéo dài suốt nửa năm qua, lẽ nào Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc không biết, không hay? Hay phải chăng Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc đang nhắm mắt làm ngơ, bao che cho sai phạm?
Khi PV liên hệ với Công ty Cổ phần Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô để làm rõ vụ việc, PV được ông Tạ Đức Cường - Phó Tổng Giám đốc công ty đề nghị trao đổi với cơ quan chức năng. Thế nhưng, cho đến nay Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc vẫn chưa đưa ra được câu trả lời xác đáng.
*Báo Tri thức và Cuộc sống tiếp tục cập nhật thông tin.