Các giải pháp công nghệ đơn lẻ không phá giải được vòng xoáy này. Lời giải nằm ở một hệ sinh thái proptech tích hợp đủ ba lớp dữ liệu nền tảng.

Vòng xoáy đầu cơ tự nuôi mình

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang thiếu đồng thời 3 điều kiện cơ bản của một thị trường vận hành lành mạnh gồm dữ liệu giao dịch được công bố thường xuyên, quy hoạch minh bạch và phương pháp tính giá đất nhất quán giữa các địa phương. Sau nhiều chu kỳ sốt giá, các lỗ hổng thông tin chưa được lấp đầy, đồng nghĩa mỗi đợt sốt mới lại chạy trên cùng một nền tảng rủi ro cũ.

Số liệu quý III/2025 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy rõ độ căng của thị trường. Giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2024. Tại TP.HCM, mức trung bình khoảng 91 triệu đồng, với nhiều dự án trung tâm chạm ngưỡng 120-150 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung hơn 43% sản phẩm mới tập trung ở phân khúc trên 120 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của tầng lớp trung lưu đô thị.

Phía cầu phản ánh cùng một xu hướng. Khảo sát hơn 2.000 giao dịch của DKRA cho thấy, khoảng 70% người mua BĐS hiện tham gia thị trường với mục đích đầu tư. Bộ Xây dựng ghi nhận trong các đợt sốt đất, nhu cầu ở thực chỉ chiếm 30-40% tổng lượng giao dịch. Toàn quốc quý III/2025 ghi nhận khoảng 136.681 giao dịch, bằng 87% so với quý II. Một thị trường có 60-70% thanh khoản đến từ đầu cơ sẽ mất phần lớn lượng mua ngay khi kỳ vọng tăng giá lung lay.

Cơ chế tự nuôi của vòng xoáy nằm ở chính dữ liệu nó tạo ra. Giá bị đầu cơ đẩy lên trở thành mức tham chiếu cho định giá kỳ tiếp theo. Định giá cao củng cố kỳ vọng tăng giá mới. Kỳ vọng kéo thêm dòng tiền đầu cơ. Vòng xoáy không cần động lực từ bên ngoài để duy trì. Hệ quả là phân khúc bình dân khan hàng vì doanh nghiệp không có động lực phát triển, phân khúc cao cấp dư cung nhưng người mua để ở không đủ tài chính. Thị trường trông sôi động nhưng thanh khoản thực ngày càng mỏng.

Vì sao proptech rao vặt không phá được vòng xoáy

Theo TechSci Research, thị trường proptech Việt Nam được dự báo tăng trưởng với tốc độ kép khoảng 18,7% giai đoạn 2024 đến 2029. Tuy nhiên, mức tăng trưởng này phân bổ khá chênh lệch giữa hơn 150 doanh nghiệp proptech đang hoạt động. Phần lớn tập trung ở phân khúc nền tảng rao vặt và kết nối môi giới. Nhóm xây dựng hạ tầng dữ liệu, định giá và quy hoạch còn khá mỏng.

Phân biệt này quan trọng vì nó quyết định proptech có khả năng phá vòng xoáy đầu cơ hay không. Nền tảng rao vặt giúp người mua tìm thấy người bán. Sau khi tìm được tin đăng, người mua vẫn phải tự xoay sở với 3 câu hỏi cốt lõi mà mọi giao dịch đều phải đối mặt: giá chào bán có sát thực tế hay không, thửa đất có vướng quy hoạch treo hay không, hồ sơ pháp lý có đủ điều kiện để ra sổ hay không. Đây chính xác là lớp thông tin nền tảng rao vặt không có khả năng cung cấp.

Khi người mua không có công cụ kiểm chứng độc lập, họ buộc phải dựa vào thông tin từ bên bán. Vòng xoáy đầu cơ vận hành thuận lợi nhất trong môi trường thiếu thông tin kiểm chứng, vì khi không ai có cơ sở phản bác kỳ vọng tăng giá, kỳ vọng tự trở thành sự thật. Proptech rao vặt vô tình củng cố vòng xoáy này, làm tăng tốc độ kết nối mà không nâng chất lượng thông tin nền.

Hệ sinh thái Meey Group và ba lớp dữ liệu nền

Meey Group là một trong số ít doanh nghiệp proptech Việt Nam định vị ngay từ đầu ở lớp hạ tầng dữ liệu, thay vì cạnh tranh trực tiếp tại phân khúc rao vặt đông đúc. Ông Mai Văn Tuyển, Giám đốc Công nghệ Meey Group, cho biết: “Nếu doanh nghiệp chỉ giải quyết một góc hẹp trong thị trường nhỏ, họ không đủ năng lực tồn tại. Proptech cần hệ sinh thái để tạo giá trị cộng hưởng từ dữ liệu đến giao dịch”.

Triết lý hệ sinh thái thể hiện ở 3 sản phẩm bổ trợ nhau theo 3 lớp dữ liệu. Lớp thứ nhất là dữ liệu quy hoạch và không gian do Meey Map đảm nhận. Trước đây, kiểm tra quy hoạch một thửa đất đòi hỏi người dân đến UBND phường, đối chiếu số tờ số thửa trên bản đồ giấy rồi tra cứu pháp lý ở nhiều cơ quan khác nhau. Meey Map hợp nhất quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và thông tin từng thửa trên một bản đồ thống nhất phủ 34 tỉnh thành. Tính năng nhận dạng sổ đỏ bằng AI cho phép người dùng chụp ảnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hệ thống tự động định vị thửa đất tương ứng. Quan trọng hơn, người mua có công cụ kiểm chứng độc lập với bên bán.

Lớp thứ hai là dữ liệu nguồn cung chuẩn hóa do Meey Land đảm nhận. Vấn đề của rao vặt truyền thống là mỗi tin đăng dùng một cách mô tả khác nhau, khiến người mua mất khả năng đối sánh. Meey Land giải quyết bằng biểu mẫu đăng tin chuẩn hóa bắt buộc, xác thực giấy tờ pháp lý trên nền tảng, đồng thời tích hợp trực tiếp với Meey Map để hiển thị bối cảnh quy hoạch ngay trong trang tin.

Lớp thứ ba là dữ liệu cầu thực tế do Meey CRM đảm nhận. Đa số môi giới hiện vẫn lưu khách hàng trong danh bạ và ghi chép nhu cầu trên giấy khiến tín hiệu cầu thực bị giữ phân tán trong trí nhớ cá nhân. Meey CRM tập trung toàn bộ dữ liệu khách hàng, nguồn hàng và lịch sử tương tác vào một nền tảng, kèm tính năng so khớp nhu cầu tự động.

Giá trị thực sự của hệ sinh thái nằm ở chỗ 3 lớp dữ liệu này gặp nhau. Dữ liệu giao dịch chuẩn hóa từ Meey Land làm đầu vào cho mô hình định giá có cơ sở thống kê. Thông tin quy hoạch từ Meey Map bổ sung lớp dữ liệu không gian. Tín hiệu cầu từ Meey CRM cho biết nhu cầu thực tế đang nằm ở phân khúc và khu vực nào. Khi 3 lớp dữ liệu liên thông, thị trường lần đầu tiên có một mặt bằng tham chiếu khả tín, không phụ thuộc bên bán và không bị bóp méo bởi dòng tiền đầu cơ.

Đây là cơ chế phá vòng xoáy đầu cơ về mặt cấu trúc. Khi người mua có công cụ kiểm chứng độc lập, kỳ vọng tăng giá phi lý mất khả năng tự duy trì. Khi ngân hàng có dữ liệu thẩm định tổng hợp, tín dụng được phân bổ trên cơ sở giá trị thực. Khi cơ quan quản lý có công cụ giám sát thị trường theo thời gian thực, can thiệp chính sách có thể đến trước điểm gãy. Lộ trình này còn rất dài, song nếu hoàn thành, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có cơ hội đầu tiên trong 3 thập kỷ để chuyển từ một thị trường chạy trên kỳ vọng sang một thị trường chạy trên dữ liệu.