Người cười, kẻ khóc với sự phục hồi của Bất động sản HN

Từ năm 2014, thị trường bất động sản Hà Nội phát đi tín hiệu hồi phục và thực sự khởi sắc trở lại trong năm 2015. Thanh khoản thị trường tăng mạnh qua từng quý trong năm nay không chỉ ở phân khúc căn hộ, mà còn ở cả phân khúc đất nền, biệt thự.

Theo CBRE, trong quý III/2015, thị trường đất nền, biệt thự Hà Nội ghi nhận nhiều dự án mở bán mới bao gồm tiểu khu Evelyne Garden của Dự án Park City (quận Hà Đông), khu biệt thự Starlake thuộc Dự án Tây Hồ Tây, Khu Ngoại giao đoàn, biệt thự Aqua Bay thuộc Khu đô thị Ecopark (Hưng Yên) và Gamuda giai đoạn 2 (quận Hoàng Mai). Các dự án bất động sản này đã bổ sung 1.000 căn nhà, lô đất mới cho thị trường biệt thự, liền kề.

CBRE cho biết, sau nhiều quý tăng giá, giá thứ cấp trung bình đã giảm nhẹ 0,1% so với quý trước. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm ngoái, mức giá thứ cấp tại thời điểm hiện tại vẫn cao hơn 2%. Mức giá thứ cấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục được duy trì ổn định trong một vài quý tới. Trong khi đó, các chủ đầu tư cũng được dự đoán sẽ rất bận rộn với các đợt mở bán mới của mình.

Theo tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản, các dự án nhà liền kề, biệt thự mở bán ở trên đều có kết quả bán hàng khá tốt, dù giá của mỗi đơn vị sản phẩm lên tới hàng tỷ đồng.

Cụ thể, tại đợt mở bán nhà liền kề, biệt thự Aqua Bay có đến 600 khách hàng đặt mua 126 căn nhà liền kề, biệt thự dự án này. Nếu xét về vị trí và sự thuận tiện giao thông, Khu đô thị Ecopark được nhiều nhà đầu tư đánh giá thấp hơn các dự án phía Tây như Nam An Khánh, Lê Trọng Tấn, hay Khu đô thị Dương Nội. Thế nhưng, việc chủ đầu tư đã hoàn thiện hệ thống tiện ích, các dịch vụ và tạo ra được không gian sống cho cư dân, khiến nhiều người có nhu cầu ở thật chọn mua nhà tại dự án này.

Tại Dự án Gamuda Gardens (quận Hoàng Mai) của Gamuda Land Việt Nam, chủ đầu tư vẫn bán được hàng trăm căn liền kề, biệt thự trong năm 2014 - 2015. Tương tự, Dự án Vinhomes Riverside (quận Long Biên) vẫn tiếp tục mở bán và thu hút nhiều khách hàng đặt mua, hay Dự án ParkCity mới đây cũng tiếp tục mở bán khu liền kề, biệt thự tiểu khu Everlyne Gardens và được khách hàng đón nhận.

Theo các đơn vị môi giới, việc các dự án này hút khách là điều dễ hiểu, bởi đa số đều được chủ đầu tư thực hiện bài bản, hoàn thiện theo đúng quy hoạch, với nhiều tiện ích. Đặc biệt, nhà liền kề, biệt thự được bàn giao hoàn thiện, khách hàng mua nhà có thể chuyển đến ở luôn, nên thu hút nhiều người có nhu cầu ở thực, thậm chí là đầu tư mua để cho thuê lại.

Đánh giá về phân khúc nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng giám đốc Hệ thống Siêu thị dự án - STDA, đơn vị phân phối hàng loạt dự án nhà liền kề, biệt thự tại Hà Nội mới đây cho biết, thị trường nhà liền kề, biệt thự Hà Nội hiện nay đang xuất hiện ngày càng nhiều dự án tốt của các chủ đầu tư có tiềm lực. Chính những dự án này giúp thanh khoản phân khúc đất nền, biệt thự tăng mạnh trong thời gian qua, tuy nhiên thị trường nhà liền kề, biệt thự hiện vẫn chưa hết khó khăn.

Dù thanh khoản phân khúc đất nền, biệt thự đã tăng lên thấy rõ trong thời gian vừa qua, nhưng không phải dự án nào cũng gặt hái được thành công.

Theo ông Tuyển, thanh khoản chỉ thực sự tốt ở các dự án được đầu tư bài bản, có đầy đủ cơ sở hạ tầng và của các chủ đầu tư uy tín, còn tại nhiều dự án được đầu tư thiếu bài bản, của các chủ đầu tư không uy tín, dù giảm giá, hay đưa ra nhiều chiêu bán hàng, thì cũng khó thu hút được người mua, bởi khách hàng hiện nay đã khác thông minh hơn, khó tính hơn giai đoạn sốt nóng rất nhiều. Không phải thấy thị trường hồi phục là họ sẽ xuống tiền, bất chấp dự án đó như thế nào như trước kia.

Đúng như ông Tuyển đánh giá, theo tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản, trong khi nhiều dự án đất nền, biệt thự hút khách, thì cũng có không ít dự án bị khách hàng quay lưng, dù chủ đầu tư đã tung ra nhiều chiêu khuyến mãi và giảm giá.

Cụ thể, trong năm 2014, Berjaya mở bán khu nhà liền kề của Dự án Garden City tại phường Thạch Bàn (quận Long Biên) ra thị trường. Để thu hút khách hàng, chủ đầu tư đã đưa ra chính sách chiết khấu lớn và nhiều ưu đãi cho khách mua nhà, thậm chí khuyến mại cả ô tô.

Đại diện chủ đầu tư lúc đó cho biết, doanh nghiệp chỉ bán một số sản phẩm, nếu kết quả bán hàng tốt, sẽ tiếp tục mở bán số lượng lớn. Thế nhưng, sau đợt mở bán thử nghiệm này, không thấy doanh nghiệp “trống dong, cờ mở” mở bán đợt tiếp theo.

Việc Dự án Garden City không thành công trong đợt mở bán thử nghiệm là điều dễ hiểu, bởi lúc đó, thị trường chưa thật sự có chuyên biến tích cực rõ ràng, nên để khách hàng có thể xuống tiền mua vào đất nền là rất khó khăn. Trong khi đó, dự án rộng lớn, lên đến gần 32 héc-ta này sau nhiều năm phát triển, đến nay, phần lớn diện tích vẫn là cỏ mọc. Khu nhà liền kề, biệt thự được xây thô không có người ở, hạ tầng giao thông dang dở và dự án hầu như không có các tiện ích cơ bản phục vụ cư dân.

Tại Hà Nội, những dự án dạng “đầu voi, đuôi chuột” như Garden City không phải chuyện hiếm.

Tại khu vực phía Tây Hà Nội, Dự án Nam An Khánh của Sông Đà Sudico là một điển hình khác. Dự án có quy mô lên đến trên 280 héc-ta, với các chức năng văn phòng, chung cư thương mại, khu nhà ở thấp tầng, trường học… Thế nhưng, sau khoảng 10 năm triển khai, Sudico mới chỉ thực hiện được các hạng mục đất nền biệt thự.

Trong khi đó, rất nhiều khu đất chức năng nhà ở cao tầng đã được Sudico chuyển nhượng cho đơn vị thứ cấp, nhưng hạ tầng dự án vẫn nham nhở. Cả khu đô thị vẫn chưa có dịch vụ nào hoàn thiện, khiến hàng trăm khách hàng đã mua đất, xây nhà buộc phải để không.

Việc dự án không được đầu tư bài bản, thiếu chuyên nghiệp, khiến doanh nghiệp muốn bán được nhà cũng rất khó. Cụ thể, trong năm 2014, Sudico chỉ bán được 50 sản phẩm dù đã giảm giá về mức rất thấp.

Ngay cạnh Khu đô thị Nam An Khánh, còn có nhiều dự án lớn bị bỏ hoang khác như Khu đô thị An Khánh - An Thượng của Tập đoàn Hà Đô, Dự án Thiên Đường Bảo Sơn, hay dự án khu nhà liền kề rộng lớn thuộc Khu đô thị Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường… Tình trạng dự án bỏ hoang còn nghiêm trọng hơn tại khu vực huyện Mê Linh.

Theo thống kê, huyện Mê Linh có khoảng 50 dự án khu đô thị và đa số vẫn bị bỏ hoang, hoặc chậm tiến độ. Một số dự án đã bán phần lớn đất nền nhờ thời kỳ sốt nóng, chủ đầu tư đã thu hàng tỷ đồng của hàng trăm khách hàng, nhưng đến nay, những khách hàng đã trót bỏ tiền vào đây đang bị mắc kẹt, bởi bán lại không ai mua, trong khi chủ đầu tư không chịu triển khai dự án, thậm chí có dự án còn chưa hoàn thiện giải phóng mặt bằng.