Số liệu của Fed cho thấy các hộ gia đình có thu nhập dưới mức trung bình nắm giữ khoảng 36% khoản vay mua nhà. Trong khi 1% người giàu nhất đã chiếm hơn 4% tổng số nợ vay bất động sản tại nước này.
Số liệu năm 2019 cho thấy nhóm 1% giàu nhất này vay khoảng 700 tỷ USD. Tổng tài sản của 1% top đầu trị giá khoảng 25.000 tỷ USD. Nợ chỉ là một phần nhỏ trong tổng tài sản của họ.
 |
|
Nhóm 1% người giàu nước Mỹ giữ khoảng 4-5% tổng các khoản vay bất động sản (Ảnh: Barron).
|
Vậy tại sao người giàu, dù có tiền, vẫn lại đi vay? Và họ thường vay để đầu tư tài sản lớn như bất động sản?
Người giàu không giữ nhiều tiền mặt
Trái ngược với mô tả trong các bộ phim nổi tiếng Hollywood, các triệu phú và tỷ phú không thực sự có nhiều tiền trong nhà hoặc trong tài khoản ngân hàng.
Trên thực tế, tiền của các tỷ phú được phân bổ vào các lớp tài sản khác nhau như bất động sản, cổ phiếu, trái phiếu, các tài sản có giá khác. Tiền mặt là tài sản an toàn cao nhất nhưng lại có mức sinh lời thấp nhất.
Nói cách khác, các tỷ phú hiếm khi có sẵn tiền mặt.
Vì vậy, khi cần tiền để đầu tư vào những cơ hội mới, người giàu tận dụng tài sản của mình để vay vốn. Số tiền này sau đó được đưa vào các tài sản tạo ra nhiều thu nhập hơn. Tận dụng vốn vay là cách các tỷ phú gia tăng tài sản một cách nhanh chóng.
Chi phí của các khoản vay rẻ
Thông thường, những người có thu nhập cao sẽ nhận được các điều khoản và lãi suất vay thấp hơn những người bình thường.
Tại sao lại có điều này?
Thứ nhất, họ đã có tài sản và thu nhập cao nên được xem là những người đi vay ít rủi ro hơn. Những người giàu có ít có khả năng vỡ nợ. Và ngay cả khi họ vỡ nợ thì các ngân hàng vẫn có nhiều lựa chọn khác nhau để thu hồi khoản nợ. Vì vậy các ngân hàng thường cho người giàu vay với lãi suất thấp hơn.
Ngoài ra người giàu khi đi vay sẽ có tài sản đảm bảo lớn. Điều này cũng làm giảm lãi suất.
 |
|
Người giàu thường được vay với lãi suất thấp do được đánh giá ít rủi ro hơn (Ảnh: Trần Kháng).
|
Sức mạnh của đòn bẩy tài chính
Lấy ví dụ với khoản trả trước 10.000 USD, nhà đầu tư bất động sản có thể sở hữu một căn nhà trị giá 200.000 USD với khoản thanh toán hàng tháng là 2.000 USD.
Nếu bất động sản tăng giá trị 20% từ 200.000 USD lên 240.000 USD thì khoản trả trước 10.000 USD sẽ tạo ra tỷ suất lợi nhuận 300% với khoản hoàn vốn đầu tư 40.000 USD. Đây chính là sức mạnh của đòn bẩy tài chính.
Ngoài ra người giàu còn sử dụng nợ để mua bất động sản cho thuê hàng tháng. Bất động sản này tạo ra dòng tiền hàng tháng. Nguồn thu này cũng tạo ra lợi nhuận cho họ lớn hơn chi phí vay phải bỏ ra ban đầu.
Ngân hàng giúp kiểm tra, định giá và giữ tài sản
Khi cho vay, ngân hàng sẽ kiểm tra các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản này. Từ đó người giàu sẽ biết được bất động sản này có sạch hay không. Bên cạnh đó ngân hàng cũng sẽ định giá tài sản này. Người giàu sẽ biết được tài sản này có giá trị ra sao.
Ngoài ra, người giàu còn khôn ngoan tận dụng ngân hàng như một bên giữ hộ tài sản có giá trị. Họ đi vay đưa cho ngân hàng giữ giấy tờ, sổ đỏ thay vì để ở nhà có thể bị đánh cắp.
Chỗ dựa pháp lý vững chắc
Khi vay đồng nghĩa là tài sản chung với ngân hàng. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến bất động sản này thì ngân hàng sẽ đứng về phía người vay và chia sẻ rủi ro này với họ.