Dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà lần đầu

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com, hiện giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở tại Hà Nội là 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố; 17,8 tỷ đồng/căn với biệt thự; 6,3 tỷ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với chung cư. Đặc biệt, những dự án nhà giá rẻ ngày càng khan hiếm và khó tìm kiếm hơn.

Thống kê của Bộ Xây dựng thì cho biết căn hộ bình dân với giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại các dự án nhà ở thương mại hầu như đã mất hút ở khu vực trung tâm đô thị Hà Nội, TP.HCM. Căn hộ mức giá này chỉ xuất hiện ở số ít dự án thuộc khu vực xa trung tâm như các huyện của hai thành phố lớn.

Trong khi đó, hầu hết người trưởng thành trong độ tuổi 18-35 đều muốn sở hữu nhà càng sớm càng tốt. Cái khó là giá nhà tăng quá cao nếu so sánh với mức thu nhập hàng năm, đặc biệt là với người trẻ không có nhiều nguồn hỗ trợ tài chính từ gia đình.

Nếu không được thừa kế tài sản hoặc được gia đình hỗ trợ, việc mua nhà đang là hành trình cam go với phần lớn người lao động dưới 30 tuổi hiện nay.

Bích Hồng (sinh năm 1997, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) chia sẻ với Zing về ước mơ mua được nhà trong 4 năm tới. Hồng cho rằng với giá chung cư bình dân khoảng 1,8-2,3 tỷ đồng, người trẻ có thể mua được nhà nếu biết tận dụng đòn bẩy tài chính.

“Mức lương của tôi là 20 triệu đồng/tháng, tiết kiệm trung bình được 15 triệu/tháng, tức là sau 15 năm mới tiết kiệm được 2,7 tỷ đồng. Số tiền này đủ mua một căn hộ tại quận Hà Đông (Hà Nội) thời điểm hiện tại”, Bích Hồng chia sẻ.

Giá nhà ở tăng quá cao nếu so sánh cùng mức thu nhập hàng năm của người lao động hiện nay. Ảnh: Đoàn Nguyên.

Tuy nhiên, phép tính cơ bản ở trên Hồng phải mất tới 15 năm mới mua được nhà, chưa kể sau 15 năm, giá nhà ở sẽ thay đổi rất nhiều.

“Kế hoạch của tôi là mua nhà càng sớm càng tốt. Chỉ tiêu là bất động sản dưới 2 tỷ đồng, mua vào năm 30 tuổi, tức 4 năm tới. Hiện tổng tiền tiết kiệm và gia đình hỗ trợ, tôi có khoảng 300 triệu đồng. Trong vòng 4 năm tới, tôi sẽ có thêm 700 triệu đồng nếu giữ được mức tiết kiệm như hiện tại. Khi đủ 1 tỷ, tôi sẽ đặt cọc, vay ngân hàng để mua nhà”, Hồng chia sẻ.

Tương tự, Đàm Phương (29 tuổi, nhân viên truyền thông tại Hà Nội) cũng có quan điểm tương tự về việc mua nhà lần đầu. Phương đánh giá không chỉ thế hệ Gen Z lo lắng về việc mua nhà mà thế thế hệ Gen Y như vợ chồng cô cũng vậy.

“Vợ chồng tôi dự tính mua một căn hộ chung cư 2 phòng ngủ giá 2,5 tỷ đồng tại Hà Nội. Điều kiện gia đình hai bên không khá giả nên phương án sử dụng đòn bẩy tài chính là tối ưu nhất để sớm sở hữu nhà”, cô nói.

Nếu vay ngân hàng và trả góp, vợ chồng Phương cho biết hiện đã có 40% giá trị căn nhà, tương đương 1 tỷ đồng, số tiền cần phải vay ngân hàng là 1,5 tỷ. Theo tính toán, thu nhập bình quân của gia đình Phương là 35 triệu/tháng. Nếu giữ được thu nhập ổn định, tính toán hợp lý chi tiêu, việc cân đối tài chính để trả nợ trong vòng 5-8 năm là điều có thể.

Phương và chồng đều cho biết không ngại việc trở thành “con nợ" bởi sau nhiều năm đi thuê và chứng kiến giá nhà ngày một tăng, cô cho rằng cần mua nhà càng sớm càng tốt.

Theo các chuyên gia tài chính, việc dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà là hình thức không mới, thậm chí là có xu hướng tăng lên sau giai đoạn dịch Covid-19.

Chia sẻ với Zing, chuyên gia tài chính Lê Bảo Quốc cho rằng việc tính toán kỹ là cần thiết vì mua nhà bằng đòn bẩy tài chính tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người vay nên chú ý một vài yếu tố để “dễ thở” hơn trong lúc trả nợ.

Thứ nhất, người mua cần lập kế hoạch trước khi mua nhà. Trong đó, cần xác định tình hình tài chính hiện tại của gia đình trước khi vay mua nhà. Tổng thu nhập, tổng chi tiêu, số tiền thặng dư hàng tháng, khoản dự phòng cho những trường hợp khẩn cấp...

Sau khi đã nắm được các chỉ tiêu trên, người mua cũng cần tính toán khoản tiền tiết kiệm chính xác cần cho việc mua nhà. Thông thường, khoản này sẽ chiếm 50-60% giá trị căn nhà muốn mua. Đây có thể coi là tỷ lệ an toàn và giúp giảm áp lực trả nợ sau này.

Mua nhà bằng đòn bẩy tài chính nếu không tính toán kỹ sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Ảnh: Quỳnh Danh.

"Ví dụ, một căn hộ có giá 2,5 tỷ đồng và ngân hàng cho vay tối đa 70% giá trị, tương đương 1,75 tỷ đồng, nhưng khoản tiền tối thiểu cần chuẩn bị trước nên là 1,3 tỷ đồng, tức hơn 50% giá trị nhà. Đây là tỷ lệ để đưa bức tranh tài chính trong thời gian trả nợ về vùng xanh", vị chuyên gia cho biết.

Yếu tố thứ hai, theo chuyên gia là cần xác định khoản vay phù hợp với bức tranh tài chính của gia đình. Trong đó, các yếu tố cần lưu ý bao gồm lãi suất thế nào, khoảng thời gian vay bao lâu, chính sách ưu đãi, trả trước hạn ra sao...

Theo đó, người mua nên chọn những gói vay có lãi suất cố định 2-3 năm đầu. Đây là bước đệm trong quá trình trả nợ vì là khoảng thời gian bắt đầu thích nghi với việc trả nợ hàng tháng và không làm ảnh hưởng đến dòng tiền trong gia đình quá nhiều. Khách hàng cũng nên tìm hiểu kỹ biên độ lãi suất thả nổi sau khi hết thời gian cố định lãi suất, thông thường sẽ là 3-4%.

Với tâm lý muốn trả nợ trong thời gian sớm nhất, nhiều người có xu hướng chọn khoảng thời gian trả nợ ngắn. Điều này đồng nghĩa với việc khoản phải trả hàng tháng (gốc và lãi) sẽ rất cao, tạo áp lực tài chính không đáng có.

Do đó, người mua cần xác định thời gian vay hợp lý, tỷ trọng tiền lãi mỗi tháng không nên vượt quá 50% nợ gốc.

Theo các chuyên gia tài chính, trong thời gian cố định lãi suất 2-3 năm đầu, đây là thời gian "vàng" để tích lũy số tiền thặng dự và sử dụng số tiền này để hoàn thành mục tiêu trả nợ trước hạn.

Đồng thời, khách hàng cũng nên lập kế hoạch trả nợ trước hạn đều đặn khoảng 3-6 tháng một lần. Về dài hạn, điều này sẽ tạo ra sự khác biệt rõ rệt trong tỷ trọng gốc và lãi phải trả mỗi tháng, từ đó rút ngắn thời gian trả nợ.

Cuối cùng, ông Quốc cho rằng để bức tranh tài sản trở nên hoàn hảo sau khi trả hết nợ, thay vì dành hết tiền tiết kiệm để mua nhà, có thể dành một phần để đầu tư ngắn hạn 2-3 năm.

Khi đã có lời từ các kênh đầu tư, khách hàng có thể chuyển phần lời vào để thực hiện bước trả nợ trước hạn và tái đầu tư số vốn.

Tuy nhiên, khách hàng vẫn nên tìm kiếm tư vấn trực tiếp từ các chuyên gia tài chính cho từng trường hợp vì sẽ cần có sự thay đổi để phù hợp với hoàn cảnh mỗi người.