Cắt lỗ sâu, trả môi giới nửa tỉ, bất động sản phía Tây Hà Nội vẫn ế

"Lưu ý không để khách xem nhà vào ban đêm, tránh đi vào ngày mưa gió. Hoa hồng 500 triệu" là một nội dung lưu ý rất "lạ" của một "đầu chủ" với các đồng nghiệp trong một nhóm các môi giới bất động sản. "Đầu chủ" tức môi giới đã ký hợp đồng bán nhà với chủ nhà, có "hàng" đưa vào bảng hàng, còn những môi giới tìm ra khách mua là "đầu khách".

Nội dung "không để khách xem nhà vào ban đêm" là lưu ý dành cho một căn nhà liền kề 100 m2 tại 1 khu đô thị nằm tại địa bàn Hoài Đức. Nội dung "tránh đi vào ngày mưa gió" được dành cho một biệt thự 220 m2 nằm tại khu đô thị Thiên đường Bảo Sơn, nằm ở khu vực đầu Đại lộ Thăng Long.

Gần Tết, giới môi giới bất động sản vẫn có những phi vụ "xong được quả này yên tâm nghỉ Tết". Mức hoa hồng 500 triệu đồng là mức hoa hồng thỏa thuận, rất cao, dành cho những bất động sản đặc biệt, hoặc dạng khó bán.

Trung Kiên - môi giới bất động sản - chia sẻ: "Khu vực phía Tây Hà Nội vẫn ế đến cả trăm căn biệt thự và liền kề, tình trạng khó bán kéo dài từ 2020 đến tận bây giờ. Chủ những căn biệt thự, liền kề này đều đã cắt lỗ rất sâu, chẳng hạn một căn liền kề tôi đang được chủ nhờ gửi bán lúc mua năm 2020 là 10,5 tỉ, giờ giá bán là 8 tỉ đồng, trong đó 500 triệu đồng thuộc về môi giới nếu bán được, chủ nhà chỉ cần thu về 7,5 tỉ đồng. Chủ nhà chấp nhận vậy vì căn liền kề cứ để không, có dấu hiệu xuống cấp, rao bán mãi không ai hỏi".

Lý giải về những lưu ý rất lạ nói trên, môi giới này cho biết: "Cả khu biệt thự liền kề ở Hoài Đức đi vào ban ngày thì nhìn còn đỡ, nhìn mặt ngoài thì cũng tạm gọi là khá đẹp. Tôi từng có khách sắp đặt cọc rồi, tiền tưởng về tới nơi, thế nào mà buổi tối, khách rủ bạn qua ngó nhà. Vào ban đêm, sau khi đi sâu vào con đường thưa vắng người, cả khu đô thị tối om, im lìm, khách sợ quá gọi lại luôn nói rằng thôi không mua nữa. Khu đô thị Thiên đường Bảo Sơn thì các chung cư đã kín người ở nhưng liền kề, biệt thự thì vẫn để không nhiều. Khu này hiện tại cứ mưa là ngập, đoạn từ Đại lộ Thăng Long rẽ vào là bắt đầu ngập, xe cộ chết máy la liệt, khách nhìn là chán. Bởi vậy mới có những lưu ý nói trên cho những bất động sản khó bán này".

Trên thực tế thị trường, hàng loạt những căn liền kề, biệt thự nằm ở các dự án khu đô thị phía Tây Hà Nội vẫn nằm trong tình trạng "ế" dài nhiều năm nay. Bắt đầu từ khu vực Mễ Trì, cuối đường Lương Thế Vinh kéo dài, vị trí cũng được coi là gần trung tâm, một số căn nhà biệt thự đã để không nhiều năm nay. Nhiều căn nằm trong tình trạng chưa được hoàn thiện, chủ cho thuê làm các dịch vụ tạm thời. Từ khu vực này, các dự án bất động sản kéo ra phía đầu đại lộ Thăng Long và Lê Trọng Tấn (Hà Đông), với hàng loạt các khu đô thị thiên đường Bảo Sơn, Geleximco, Nam An Khánh, Lideco, rồi mở rộng đến địa bàn các huyện Hoài Đức, Đan Phượng.

Với việc hạ tầng giao thông liên tục được hoàn thiện, kết nối tốt hơn, các khu này giờ không còn gọi là "xa" mà chỉ mất độ 10-20 phút để đi vào trung tâm nếu đường thông thoáng. Các khu đô thị dọc trục Lê Trọng Tấn hay đầu đại lộ Thăng Long giờ đi kèm nhiều tiện ích hơn, với các trung tâm thương mại và nhiều trường học quốc tế. Tuy nhiên, một cơ số các biệt thự, liền kề ở đây vẫn để không, khó bán dù đã cắt lỗ sâu. Các khu ở xa hơn, nằm tại khu vực Hoài Đức, Đan Phượng thì trong tình trạng cả khu không có người ở.

Nguyên nhân đã được nhiều chuyên gia về bất động sản chỉ rõ là do sự mất cân đối nguồn cung. Thời gian trước, hàng loạt chủ đầu tư thực hiện nhiều dự án biệt thự, liền kề ở phân khúc cao ở khu vực phía Tây Hà Nội. Người mua ở thời điểm đó chủ yếu mua để đầu tư, đầu cơ chờ lên giá, chứ không có nhu cầu ở thực. Một vài dự án vướng thủ tục pháp lý, chậm hoàn thiện, quá trình xây dựng kéo dài. Sau thời gian này, thị trường dần đi xuống, đến 2023 thì trầm lắng, vô số nhà biệt thự, liền kề buộc phải cắt lỗ sâu nếu muốn bán được, nhưng giá vẫn ở mức cao.

Khảo sát trên một số trang mua bán bất động sản, biệt thự có diện tích từ 200 đến 250 m2, giá bán nằm ở mức 20 đến 25 tỉ đồng, giảm khoảng 20% so với thời điểm 2019-2021. Nhà liền kề đã hạ nhiều hơn, nhiều căn cắt lỗ sâu, giá bán liền kề diện tích 80 m2, xây 4 tầng chưa hoàn thiện nằm ở mức 7,5 đến 8,3 tỉ đồng. Các căn liền kề dạng này được rao bán rất nhiều, "nằm im" khó giao dịch đến vài năm.

Báo cáo thị trường từ các đơn vị như Savills và CBRE cho thấy nguồn cung biệt thự, liền kề ở khu vực phía Tây Hà Nội trong năm 2023 giảm mạnh. Lẽ ra nguồn cung ít đi, thì giá phải tăng, nhưng một lãnh đạo công ty xây dựng có chia sẻ ý kiến rằng "nhà đầy ra rồi, ế rất nhiều thì xây thêm làm gì, bán cho ai", ý kiến này đơn giản, "bình dân" và có phần khái quát được tình trạng thị trường biệt thự, liền kề khu vực Tây Hà Nội.

Trên bảng hàng của một công ty môi giới bất động sản, một trưởng phòng vừa đánh dấu "ca khó" vào 3 sản phẩm biệt thự, liền kề đều nằm ở khu vực phía Tây này. 500 triệu hoa hồng cho một căn vẫn treo, nhiều môi giới cảm thán "kiếm tiền Tết, nhưng mặt hàng này thì chưa biết Tết năm nào mới trôi".