Nhà ở giá rẻ: Điểm sáng của thị trường bất động sản 2024

Nhà nước cầm trịch, doanh nghiệp đồng hành

Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần IV và Lễ Vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023 – 2024 vừa diễn ra tại Hà Nội ngày 15/3. Chương trình có sự góp mặt của nhiều chuyên gia hàng đầu Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản, quy hoạch, kinh tế, tài chính…; lãnh đạo, đại diện các doanh nghiệp. Sự kiện được tổ chức nhằm tìm giải pháp tăng sức “nóng” cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Na, diễn đàn được tổ nhằm tạo ra không gian thảo luận, trao đổi khách quan, đa chiều để nhìn lại thị trường bất động sản một năm đã qua và có những nhận định, phân tích, dự báo về tình hình, diễn biến thị trường bất động sản trong năm mới. Qua đó, đóng góp những kiến giải, đề xuất đối với các vấn đề còn tồn đọng của thị trường, góp tiếng nói giúp hoàn thiện thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam an toàn, lành mạnh và bền vững hơn.

Theo ông Toan, hiện thị trường vẫn đang đối diện và xử lý hàng loạt vấn đề như: Sự suy giảm tổng cầu; các vướng mắc về chính sách, pháp lý chưa được xử lý triệt để ảnh hưởng đến nguồn cung; trở ngại về dòng vốn gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà.

LS. TS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho biết, phát triển nhà ở vừa túi tiền càng ngày càng nhận được sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ chính phủ các nước. Từ kinh nghiệm quốc tế, LS. TS. Đoàn Văn Bình cho rằng cần chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền; ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền; Tham khảo kinh nghiệm ban hành chính sách khống chế giá trần nhà ở vừa túi tiền bao gồm cả giá bán và giá thuê nhà... Khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền và nghiên cứu triển khai Quỹ tiết kiệm nhà ở (Central Provident Fund - CPF), quỹ tín thác bất động sản (Reits); tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền. Nhà nước cũng nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định.

KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam cũng cho rằng, nhà ở xã hội phải do Nhà nước cầm trịch, doanh nghiệp đồng hành. Việc phát triển phải dựa trên quy hoạch, cần gắn nhà ở xã hội nhà ở công dân với việc phát triển các dự án hạ tầng giao thông công cộng, trường học, bệnh viện, khu công nghiệp… để tạo sự thuận tiện cho việc di chuyển của người dân.

Cần đồng bộ cả phía cung lẫn cầu

Dưới góc độ nhà đầu tư, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho rằng, vấn đề cốt lõi là những ưu đãi về nhà ở xã hội như phê duyệt dự án, phê duyệt phương án thiết kế, đối tượng người mua, quy mô dự án, giá bán còn rất phức tạp. Thách thức của việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua là những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, tín dụng, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa Nhà nước và nhà đầu tư…

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nên phát triển nhà ở theo hướng cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội. Nên theo hướng xây lên cho thuê thay vì mua bán bởi sự chênh lệch thu nhập đang khá lớn.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, phát triển nhà ở xã hội hiện đang tồn tại vấn đề là chưa thiết kế trên tư duy cho thuê. Như ở Đức chỉ hỗ trợ thuê nhà, không hỗ trợ người mua nhà. Do đó cần quy định đối với nhà ở xã hội là 100% cho thuê, trong khi hiện nay chúng ta chỉ cho phép 20% cho thuê. Ngoài ra cần có thống kê đối tượng nhà ở xã hội bán nhà cho ai, thu nhập thực tế của họ bao nhiêu, phân phối thu nhập và khả năng chi trả của họ như thế nào…

Chuyên gia này đề xuất, với nhà ở xã hội, chính sách nên hướng đến thúc đẩy việc xây dựng để cho thuê nhiều hơn bán nhằm đáp ứng nhu cầu và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân. Nếu không nghiên cứu kỹ, việc đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhà ở xã hội có thể dẫn đến nhiều hệ lụy. Doanh nghiệp xây nhà ở xã hội đang phải đối mặt với rủi ro bán sai đối tượng. Còn người chưa có nhà thì không có khả năng mua, nếu mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay, như vậy chính sách nhà ở xã hội lại dồn gánh nặng vào vai người dân. Có thực tế là nhiều người mua nhà ở xã hội đi ô tô, bởi họ mới là đối tượng có đủ khả năng chi trả.

Chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần thay đổi quan niệm nhà ở xã hội, giá rẻ thì chất lượng thấp, dẫn đến nhiều khu nhà ở xã hội xây xong không bán được hoặc người dân không đến ở. Đã đến lúc cần triển khai bài bản từ việc khảo sát nhu cầu đến quy hoạch và nguồn vốn ưu đãi để hỗ trợ người mua nhà.

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, với việc phát triển nhà ở xã hội, nên tiếp cận ở nhiều góc độ, nhiều giải pháp để hướng đến kết quả cuối cùng là hỗ trợ được cho người dân. Theo đó, nhà ở xã hội nên phát triển cả bán và cho thuê, ai có đủ năng lực mua sẽ mua, ai không đủ thì thuê.

Bàn luận thêm, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản sẽ có sự phục hồi nhưng giữa các phân khúc không đồng đều. Điểm sáng rõ nhất là những tín hiệu thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhiều dự án đã khởi công, được chấp thuận chủ đầu tư.

“Năm 2024 dự kiến 108 dự án sẽ hoàn thành, cung cấp 148.000 căn nhà ở xã hội. Có thể nói đây là điểm nhấn quan trọng của lượng cung. Sự hưởng ứng của các doanh nghiệp là rất tuyệt vời. Bên cạnh đó, sự đốc thúc của Chính phủ về giảm lãi suất cho vay và điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội được cải thiện cũng góp phần tạo ra tín hiệu tốt cho việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới”, ông Phong nhấn mạnh.