3 băn khoăn lớn khi sửa Luật Đất đai

Thu hồi đất để xây nhà ở thương mại

Ông cũng lo ngại việc chính quyền Nhà nước thu hồi đất đai của chủ thể này trao cho một chủ thể khác bằng mệnh lệnh hành chính sẽ tiềm ẩn xung đột, tạo nguy cơ lạm quyền, gây bức xúc.

Vị đại biểu góp ý nên tiếp cận vấn đề theo hướng với các dự án phát triển kinh tế đơn thuần, mang lại lợi ích chủ yếu cho nhà đầu tư thì thương lượng với người dân để mua lại hoặc thỏa thuận.

Đại biểu Phan Thái Bình (Quảng Nam) cho rằng hướng đi này đúng, song cần phải đánh giá kỹ bởi qua thực tiễn, đây là vấn đề phát sinh nhiều khiếu nại, tố cáo.

“Ở cùng một khu vực, nếu Nhà nước thu hồi đất cho các dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng đền bù theo giá Nhà nước. Nếu doanh nghiệp thỏa thuận cho dự án thương mại thì giá cao hơn. Từ đó dẫn đến khiếu nại, phức tạp”, vị đại biểu phân tích.

Ông Bình cho rằng cần quan tâm cơ chế kiểm soát thỏa thuận thế nào, đến giới hạn nào, ai kiểm soát vấn đề này và vai trò quản lý của Nhà nước như thế nào.Đại biểu Mai Thị Phương Hoa (Nam Định) nhấn mạnh Hiến pháp quy định Nhà nước được quyền thu hồi đất, nhưng phải đủ các điều kiện “thật cần thiết”, theo luật định và vì mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Song trên thực tế, mỗi dự án đều có sự “tự thuyết minh” về tính cần thiết, nên dẫn đến việc thực hiện theo ý muốn chủ quan, dễ gây ra lạm dụng thu hồi đất tràn lan.

Thậm chí, theo bà Hoa, có tình trạng nhiều dự án sau khi được thu hồi đất thì 10 năm sau chưa triển khai, hoặc triển khai dở dang, không giữ được mục đích của thu hồi đất ban đầu.

Nữ đại biểu đề nghị quy định ngay trong luật các tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là “thật cần thiết”. Trong việc thu hồi đất, bà Hoa nhấn mạnh Nhà nước phải đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của 3 bên: Nhà nước, người dân, doanh nghiệp.Tranh luận với nhiều đại biểu về quy định thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đại biểu Đào Hồng Vận (Hưng Yên) cho rằng nếu doanh nghiệp thỏa thuận được với người dân thì rất tốt, song thực tế ở địa phương cho thấy việc này rất khó thực hiện, gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư khi bỏ ra số tiền rất lớn nhưng không thực hiện được dự án.

“Thực tế này do người dân đòi đền bù rất cao, cao hơn so với người được đền bù trước đó, có người giá nào cũng không chịu. Giá thỏa thuận cũng gây mâu thuẫn vì có người được trả cao, người được trả thấp”, ông Vận nói.

“Để giá đất sát với thị trường là bài toán rất khó", đại biểu Huỳnh Thanh Phương (Tây Ninh) nhận định khi nói về vấn đề này. Ông đồng thời phản ánh thực tế thị trường giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang tồn tại hai giá và giá trong hợp đồng thường thấp hơn nhiều thực tế để tránh nghĩa vụ thuế.

"Thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện quá cao, trong khi bảng giá đất do Nhà nước ban hành quá thấp", ông Phương chỉ ra bất cập.

Vị đại biểu kiến nghị luật tính toán kỹ để hạn chế tình trạng sốt đất ảo và có chế tài xử nghiêm hành vi đầu cơ, lướt sóng, tạo giá về đất gây nhiễu loạn thị trường đất đai.Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Nam Phan Thái Bình thẳng thắn cho rằng định giá đất phù hợp với giá thị trường là vấn đề “nói thì vậy, nhưng làm rất khó”. Ông đề nghị quy định rõ tiêu chí, điều kiện, căn cứ pháp lý và thực tiễn để đảm bảo định giá sát với giá thị trường.

Chung góc nhìn, đại biểu Đặng Bích Ngọc (Hòa Bình) lưu ý thực tế, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất.

Nhấn mạnh tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng, góp phần định giá đất cụ thể được sát đúng, vị đại biểu đề nghị quy định theo hướng cần có tổ chức độc lập và chuyên nghiệp trong việc xây dựng bảng giá đất, đảm bảo công khai, minh bạch, tránh tiêu cực.

Đại biểu Thạch Phước Bình (Trà Vinh) đánh giá việc quy định về giá đất cụ thể là “điểm không thành công” của luật này.

Ông phân tích bất cập khi dự thảo luật giao quyền UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể nhưng vẫn giữ nguyên các quyền khác như Luật Đất đai hiện hành (quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; quyền chuyển mục đích sử dụng đất, quyền thu hồi đất).

Việc này, theo ông Bình, sẽ khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất. Ông vì thế đề nghị có một cơ quan độc lập với UBND cấp tỉnh để định giá đất hay cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Đây cũng là một trong những nội dung ghi nhận nhiều ý kiến thảo luận.

Theo luật hiện hành, các tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận, hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết. Loại tranh chấp không có giấy chứng nhận và giấy tờ thì đương sự lựa chọn giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại TAND.

Còn theo dự luật mới, "tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do TAND giải quyết". Chỉ ra đây là sự thay đổi rất lớn, đại biểu Mai Thị Phương Hoa (Nam Định) đề nghị cân nhắc thận trọng.

“Quy định như dự thảo luật đã hạn chế quyền của đương sự trong việc lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai, đồng thời không bảo đảm tính khả thi, không phù hợp thực tiễn”, bà Hoa nêu quan điểm.

Nếu bổ sung thêm số lượng lớn tranh chấp đất đai đang thuộc thẩm quyền của UBND giải quyết chuyển sang TAND, theo bà, sẽ có nguy cơ quá tải.Chung góc nhìn, Phó chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Nguyễn Thị Thủy cho rằng việc giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho UBND là hợp lý, bởi đây là cơ quan có chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, nên việc thu thập hồ sơ, tài liệu liên quan đến nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất rất thuận lợi.

Việc dự thảo lần này bỏ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND là thu hẹp bớt quyền lựa chọn của người dân, bỏ đi một cơ chế giải quyết có tính linh hoạt và ưu việt riêng.

Tranh luận về việc này, đại biểu Lê Xuân Thân (Khánh Hòa) khẳng định giải quyết tranh chấp không phải là việc của cơ quan hành chính, mà là việc của tòa án, trọng tài.

“Tất cả nội dung này đã hình thành một nguyên tắc, giải quyết tranh chấp là việc của cơ quan tư pháp”, ông Thân nhấn mạnh và tán thành việc bỏ hẳn thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của UBND, giao hết công tác này cho một số cơ quan, trong đó có toà án.

Đại biểu tỉnh Khánh Hòa dẫn Hiến pháp quy định tòa án là cơ quan xét xử. Các cơ quan khác không được giao chức năng, nhiệm vụ này, kể cả UBND. Do đó, việc bỏ hẳn thẩm quyền này của UBND là phù hợp với quy định của Hiến pháp 2013.