Hôm nay (29-9), TAND TP.HCM đã tuyên án sơ thẩm vụ tranh chấp quyền sử dụng đất tại phường An Phú (quận 2 cũ), nay là phường Bình Trưng, giữa nguyên đơn là bà V.T.H và bị đơn là bà L.T.T.T.

Vụ việc đã kéo dài nhiều năm, qua nhiều lần hòa giải bất thành, nay được đưa ra xét xử với nhiều tình tiết phức tạp về nguồn gốc đất và công trình xây dựng.

Bị đơn nói mình không có lỗi khi xây nhầm

Theo đơn khởi kiện, bà H cho rằng mình là chủ hợp pháp của lô đất nhận chuyển nhượng từ năm 2009. Đến năm 2020, khi xin giấy phép xây dựng nhà, bà phát hiện trên đất đã xuất hiện ngôi nhà kiên cố do bà T xây dựng. Điều này, theo bà H, đã làm bà mất quyền sử dụng đất, không thể đầu tư, kinh doanh, cũng không cho thuê được, gây thiệt hại thực tế.

Tại tòa, luật sư bảo vệ quyền lợi cho bà H cho rằng quá trình hòa giải kéo dài do bà T không hợp tác, không đồng ý với các phương án xử lý hoán đổi nền. Vì vậy, bà H giữ nguyên yêu cầu buộc bị đơn phải tháo dỡ, di dời toàn bộ công trình khỏi đất để trả lại quyền sử dụng đất cho mình.

Ngoài ra, phía nguyên đơn yêu cầu bà T phải bồi thường thiệt hại 20 triệu đồng/tháng trong 65 tháng (từ khi xin giấy phép xây dựng năm 2020 đến nay), tổng cộng 1,3 tỉ đồng.

Luật sư nhấn mạnh, việc bà T xây dựng trên đất tranh chấp là dấu hiệu “cố tình chiếm dụng đất, buộc đối phương phải đổi nền” và lập luận rằng hành vi này đã gây bức xúc, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi kinh tế của bà H.

Đối đáp lại, luật sư của bà T cho rằng bị đơn không hề cố ý. Bà T mua đất của Công ty V và được giao nền, cắm mốc thực địa từ năm 2003.

Đến năm 2012, trước khi xây dựng một công trình tạm, bà đã mời công ty xuống chỉ lại ranh, được hướng dẫn vị trí, công ty cũng gọi đơn vị điện nước cho bà T nên sau đó bà mới tiến hành xây dựng tạm. Năm 2017, bà xin giấy phép xây dựng nhà kiên cố, rồi làm thủ tục hoàn công và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

Theo phía bị đơn, công trình nhà ở hiện nay được xây dựng hợp pháp, đã hoàn công, được cấp số nhà và sử dụng ổn định từ năm 2018 đến nay. Nếu có sự chồng lấn, đó là sai sót từ quá trình bàn giao của chủ đầu tư. “Trong nhiều năm, không có cơ quan nào kết luận tôi xây sai vị trí. Đến khi nguyên đơn xin phép xây dựng không được mới phát sinh khiếu nại” – bà T trình bày.

Trong các lần hòa giải trước, bà T trình bày lý do không hoán đổi nền là sợ chịu phần thuế như mua bán, không có cơ quan chức năng nào nói sẽ được miễn thuế nên bà sợ phải chịu khoản này do lỗi không phải mình gây ra.

Sau đó, bà cũng đồng ý với đề xuất hoán đổi nền đất hoặc nguyên đơn chuyển nhượng đất cho bà với giá thỏa thuận. Bà cũng bày tỏ sẵn sàng chịu chi phí đổ móng, đóng cọc cho bà H xây dựng nếu bà H đổi nền đất. Tuy nhiên, phía nguyên đơn không đồng ý.

Tại phiên xử, bà T cho rằng việc tháo dỡ, di dời công trình sẽ tốn khoảng 1,1 tỉ đồng, vượt quá khả năng tài chính, trong khi giá trị xây dựng nhà mới hiện nay khoảng 4 tỉ đồng bà lại càng không có khả năng.

Bên cạnh đó, bà không chấp nhận yêu cầu bồi thường 1,3 tỉ đồng của nguyên đơn vì lỗi không phải của bà.

Đại diện Công ty V – đơn vị phân lô, bán nền – cũng được HĐXX triệu tập. Công ty khẳng định biên bản giao nền năm 2003 mới là căn cứ pháp lý đúng; biên bản năm 2013 chỉ mang tính chất thủ tục.

Theo công ty, việc ký hiệu A thay vì A1, A2 trong bản đồ không gây nhầm lẫn, vì ngay từ đầu các khách hàng đều mặc nhiên hiểu đây là khu A. Đại diện công ty cho rằng có cắm mốc thực địa và biên bản ký kết rõ ràng. Nếu có nhầm lẫn, bà T phải phản ánh ngay từ thời điểm đó.

Ngoài ra, bà T có trách nhiệm bảo quản nền đất, thông báo cho chủ đầu tư và các chủ nền liền kề khi khởi công xây dựng.

Tuy nhiên, phía bà T phản bác, cho rằng việc bảo quản đất không chỉ thuộc trách nhiệm cá nhân bà mà tất cả chủ nền đều phải có nghĩa vụ. Trong nhiều năm bà xây dựng và sử dụng công trình, bà H cũng không có động thái bảo vệ nền đất của mình.

Ngoài ra, bà T cho rằng bà đã thông báo cho Công ty V thông qua hồ sơ xin phép xây dựng tại UBND quận 2 (cũ), do đó trách nhiệm phải thuộc về công ty trong việc thông báo cho các chủ đất liền kề, bởi người mua đất không thể biết chính xác ai sở hữu các nền kế bên.

Nhận định của tòa án

Phát biểu quan điểm tại tòa, đại diện VKS đề nghị HĐXX chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, buộc bà T phải tháo dỡ công trình xây dựng trái phép trên đất tranh chấp và hủy nội dung cập nhật, bổ sung quyền sở hữu nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND quận 2 (cũ) cấp.

Đồng thời, VKS đề nghị không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bà T bồi thường thiệt hại. Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn trong trường hợp bà T bàn giao mặt bằng thì bà H sẽ mua lại công trình theo giá trị đã được định giá.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và tranh luận tại tòa, HĐXX nhận định: Nguyên đơn đã rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với nội dung hủy sổ hồng đã cấp cho bà T; bị đơn cũng rút yêu cầu độc lập đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty V và Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM – Chi nhánh TP Thủ Đức (cũ). Do đó, tòa đình chỉ giải quyết đối với các phần này.

Đối với thửa đất số 29-49, tờ bản đồ số 79 mà bà T đã xây dựng căn nhà trên đất này, HĐXX nhận thấy: Căn cứ vào tài liệu có trong hồ sơ, có cơ sở xác định bà T nhận chuyển nhượng thửa đất số 29-50 chứ không phải thửa 29-49 (thửa đất của bà H). Căn nhà của bà T được xây dựng trên thửa 29-49, trong khi giấy chứng nhận đã cấp cho bà T là đối với thửa 29-50. Như vậy, giấy chứng nhận đã được cấp sai vị trí, dẫn đến việc căn nhà của bà T nằm trên đất của bà H.

Do đó, có căn cứ chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc bà T phải tháo dỡ, di dời toàn bộ công trình kiến trúc trên đất, trả lại hiện trạng ban đầu. Đồng thời, hủy phần cập nhật bổ sung quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà số 94.

Đối với yêu cầu bồi thường của bà H, tòa xét thấy để xác định trách nhiệm bồi thường cần phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Quá trình giải quyết vụ án, Công ty V không chứng minh được nền A49 là A2-49, cũng không cung cấp được biên bản bàn giao cắm mốc nền cho ông S - người chuyển nhượng đất cho bà H. Đồng thời, Công ty và bà T cũng không xuất trình được biên bản kiểm tra nền móng, nghiệm thu công trình, vì vậy chưa có cơ sở để khẳng định Công ty đã bàn giao đúng nền đất cho bà T. Đồng thời cũng chưa có căn cứ cho rằng lỗi thuộc về bà T.

Mặt khác, bà H cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh thiệt hại thực tế xảy ra đối với số tiền 1,3 tỉ đồng. Vì vậy, HĐXX không chấp nhận yêu cầu bồi thường của bà H.