Chiều 6/7, Viện trưởng VKSND TP HCM Đỗ Mạnh Bổng đã có buổi họp khẩn cấp với lãnh đạo viện, kiểm sát viên tham gia phiên tòa xét xử vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa nguyên đơn là ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy (cùng ngụ quận 12, TP HCM) và bị đơn là ông Lê Văn Dư, Lê Sỹ Thắng, Khâu Văn Sĩ (cùng ngụ quận Gò Vấp, TP HCM).
Bỗng dưng khởi kiện
Theo bản án sơ thẩm của TAND quận Gò Vấp, năm 1999, vợ chồng ông Quý nhận chuyển nhượng từ ông Huỳnh Hữu Lợi tổng diện tích 3.500 m² đất. Đến năm 2002, ông Quý bán lại cho ông Sĩ 500 m² đất bằng giấy tay. Năm 2009, vợ chồng ông Quý tiếp tục chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông Dư và ông Thắng (ông Thắng là cháu ông Dư) mỗi người 87 m² đất, hứa hẹn sẽ tách thửa, đăng bộ diện tích đất.
Sau đó, các ông Dư, Thắng, Sĩ có chuyển nhượng đất qua lại với nhau và việc mua bán có hợp đồng nhưng không công chứng. Khi các bên đang sinh sống ổn định trên phần đất đã mua thì giữa năm 2017, ông Quý khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán đất trước đây với các ông Dư, Thắng, Sĩ.
 |
| Ông Lê Văn Dư đang đứng trên phần đất bị khởi kiện, tranh chấp. Ảnh: C.T.V |
TAND quận Gò Vấp cho rằng vào tháng 3/2017, ông Quý phát hiện ông Dư xây dựng công trình trên đất thì các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vẫn chưa được hoàn thành, chưa được công chứng, hoàn tất thủ tục đăng ký, đăng bộ nên quyền lợi của ông Quý bị xâm phạm. Đến tháng 6-2017 (3 tháng sau), vợ chồng ông Quý nộp đơn khởi kiện là chưa hết 2 năm theo điều 154 Bộ Luật Dân sự 2015.
Mặc khác, giao dịch giữa các bên không tuân thủ về hình thức và nội dung trái với quy định pháp luật; chuyển nhượng năm 2002 khi chưa có giấy chứng nhận QSDĐ là không phù hợp với Bộ Luật Dân sự 1995; chuyển nhượng 87 m2 là không đủ điều kiện tách thửa...
Từ những nhận định này, TAND quận Gò Vấp tuyên ông Quý thắng kiện, hủy hợp đồng mua bán đất của ông Quý với ông Sĩ; chấp nhận một phần phản tố của ông Dư, công nhận 2 hợp đồng chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn với ông Dư.
Những điểm bất hợp lý
Sau khi bản án sơ thẩm được tuyên, Viện trưởng VKSND quận Gò Vấp đã ký kháng nghị nêu rõ việc TAND quận Gò Vấp xác định quyền và lợi ích của nguyên đơn bị xâm phạm từ thời điểm tháng 3-2017 là chưa chính xác. Bởi nguyên đơn ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho các bị đơn từ năm 2002 và 2009, đã nhận đủ tiền vào năm 2002 và 2011.
Tòa án cũng chưa xác minh rõ điều kiện tách thửa, cấp giấy chứng nhận đối với từng lô đất đang tranh chấp tại thời điểm chuyển nhượng và hiện nay nhưng đã có quyết định giải quyết vụ án là chưa đủ căn cứ để xác định các giao dịch có vi phạm điều cấm của pháp luật hay không, nhằm xem xét tính thời hiệu khởi kiện và căn cứ giải quyết vụ án. Ngoài ra, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhận tiền, giao đất, các đương sự có thỏa thuận về vị trí đất, kích thước thửa đất nhưng tòa chưa làm rõ vấn đề này là thiếu sót trong thu thập chứng cứ. Việc tòa tuyên số tiền vợ chồng ông Quý phải thanh toán cho ông Dư cũng không chính xác...
Xử phúc thẩm, đại diện VKSND TP HCM nhận định việc mua bán là thật, có giao đủ tiền, có giao đất. Những người nhận chuyển nhượng đã đầu tư công sức, tu bổ, tạo dựng thêm các tài sản trên đất, thực sự chiếm hữu, sử dụng theo hợp đồng trên 10 năm, có trường hợp gần 20 năm. Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự, không bảo đảm việc thi hành án nên đề nghị hủy án, xét xử lại.
Tuy nhiên, TAND TP HCM đã bác đề nghị này của đại diện VKSND TP HCM, tuyên cả 3 hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên giữa nguyên đơn và 3 bị đơn vô hiệu. Sau khi bản án được tuyên, người nhà bị đơn bức xúc, đòi nhảy lầu tự tử nhưng được can ngăn kịp thời.
Luật sư Nguyễn Văn Đức (Đoàn Luật sư TP HCM) phân tích theo quy định tại điều 134, 136 Bộ Luật Dân sự 2005, thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức là 2 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Thời hiệu yêu cầu tòa tuyên giao dịch dân sự vô hiệu trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức cũng là 2 năm. Nếu hết thời hiệu quy định mà không yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu thì hiển nhiên có hiệu lực. Ông Quý bán đất năm 2002, 2009 nhưng đến năm 2017, ông Quý mới có yêu cầu không công nhận các hợp đồng.
"Việc TAND TP HCM tuyên vô hiệu đối với 3 hợp đồng này là chưa áp dụng đúng tinh thần Nghị quyết 02/2004 của TAND Tối cao" - luật sư Nguyễn Văn Đức nhấn mạnh.
