Thanh khoản đi xuống, xác lập mặt bằng giá mới
Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield, trong 10 năm qua, giá căn hộ Hà Nội đã tăng tới 288%, trong khi nguồn cung tăng gấp 2,9 lần. Mức tăng quá nhanh trong thời gian dài khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao hơn nhiều so với thu nhập và khả năng chi trả thực.
Còn Theo báo cáo quý I/2026 của CBRE, thị trường ghi nhận 8.010 căn hộ mở bán mới, mức cao nhất trong quý đầu năm kể từ 2021 và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung không kéo theo sự cải thiện tương ứng về giao dịch.
Tổng lượng căn hộ bán được đạt 5.382 căn, tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 50%, thấp hơn đáng kể so với mức 70% của các quý trước. Điều này cho thấy thị trường đang chậm lại rõ rệt trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao và khả năng chi trả của người mua suy giảm.
Trong quý I/2026, giá bất động sản gắn liền với đất đạt trung bình 231 triệu đồng/m², tăng 24% so với quý trước. Tuy nhiên, mức tăng này chủ yếu diễn ra ở thị trường sơ cấp, còn thị trường thứ cấp lại đang điều chỉnh theo hướng ngược lại.
Trong khi thanh khoản đi xuống, giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao. Tại khu vực nội thành và vùng phụ cận, giá trung bình đạt khoảng 102 triệu đồng/m², tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất, trong khi hơn 60% nguồn cung mới nằm trong khoảng 60-80 triệu đồng/m².
Ngay cả những khu vực từng được coi là “vùng giá mềm” như Gia Lâm hay Đông Anh, giá mở bán cũng đã vượt 100 triệu đồng/m², thậm chí tiệm cận 150 triệu đồng/m² ở một số dự án. Mặt bằng giá sơ cấp vì thế vẫn được giữ ở vùng đỉnh, chưa có dấu hiệu điều chỉnh.
Chính sự “neo cao” này đã tạo áp lực trực tiếp lên thị trường thứ cấp. Khi giá sơ cấp không giảm, nhưng sức mua suy yếu, nhà đầu tư buộc phải hạ giá để thoát hàng. Quá trình này đang âm thầm thiết lập một mặt bằng giá mới theo chiều giảm ở thị trường thứ cấp.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, nhận định: “Quy mô nguồn cung mới dồi dào, cùng với áp lực lãi suất, sẽ khiến thị trường vận hành theo hướng chọn lọc hơn: người mua có nhiều lựa chọn hơn, thời gian ra quyết định dài hơn và yêu cầu với sản phẩm khắt khe hơn. Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh sẽ nghiêng về phía các dự án có chất lượng sản phẩm, chiến lược giá và chính sách tài chính phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường”.
Bà An cũng nhấn mạnh: “Người mua có nhiều lựa chọn hơn, thời gian ra quyết định dài hơn và họ có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi xuống tiền”.
Vùng ven giảm giá, chung cư hạ giá nhưng vẫn “ế”
Diễn biến rõ nét nhất của quá trình xác lập mặt bằng giá mới nằm ở khu vực vùng ven. Nơi từng là tâm điểm tăng trưởng nhờ kỳ vọng hạ tầng và đô thị hóa, nay lại trở thành khu vực điều chỉnh mạnh nhất.
Nhiều sản phẩm chung cư và nhà ở tại đây đã phải hạ giá, thậm chí cắt lỗ để tìm thanh khoản. Tuy nhiên, giao dịch vẫn không cải thiện. Thị trường rơi vào trạng thái “giảm giá nhưng không có người mua”, một dấu hiệu điển hình của giai đoạn điều chỉnh sâu.
Nguyên nhân không chỉ nằm ở áp lực tài chính mà còn đến từ tâm lý phòng thủ. Sau một chu kỳ tăng giá kéo dài, người mua không còn vội vàng xuống tiền mà chuyển sang chờ đợi, so sánh và kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm.
Ông Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển mới, với xu hướng mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm và hình thành các cực tăng trưởng mới”.
Tuy nhiên, trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, thị trường cần trải qua giai đoạn “lọc nhiễu”. Việc xác lập mặt bằng giá mới theo xu hướng giảm chính là quá trình tái cân bằng cần thiết, nhằm đưa giá bất động sản tiệm cận hơn với giá trị thực và khả năng chi trả.
Trong bối cảnh đó, thanh khoản yếu không chỉ là dấu hiệu khó khăn ngắn hạn mà còn là cơ chế sàng lọc tự nhiên. Những sản phẩm định giá cao, thiếu giá trị sử dụng sẽ dần bị đào thải, trong khi các dự án phù hợp nhu cầu thực, pháp lý rõ ràng sẽ giữ được dòng tiền.
